[摘要] 房地产问题，土地问题，集体所有制的问题……这场讨论如果深入下去，可能是改革开放的一个推动力，可能还可以保证我们快速发展二三十年，如果这些问题不解决的话，不但改革开放不会进行到底，还会产生很大问题。
讨论之五
土地制约包括两方面：一是数量性制约，一是制度性制约。数量性制约就是供应总量不足，制度性制约就是供应不足和地价的供应更高，它对房价推动是巨大的。
供应量不足导致房价上涨
任志强：美国有一个算法，每一百户人家里头，一年有多少个家庭买房子，也就是按百户家庭计算。如果按此算，我们占2%，美国的时候占17%，危机的时候大概占7%到8%。你看，100个家庭有7到8个家庭买房子，它已经危机了，我们现在实际上供应量不到5%-4.1%，和美国差得很远很远。
潘石屹：我们一手房是2%，加上二手房也就4%。
任志强：4%点多不到5%，这是一个很重要供求的关系指数。
我们现在大概有145亿左右平方米存量住宅，35%是房地产开发的商品房，其中有10%是房改房。纯商品房只占25%。
而且145亿的住宅总量里，大概只有1.2亿多套是成套住宅，有独立的厨房、卫生间、厕所。其中90平米以上的，大概占到80%以上。我们现在超过100平米房子，不到20%，北京不到17%，所以大房子的量很低，成套率70%。
其它的是非成套住宅。没有卫生间的、没有独立厨房的、没有独立厕所的等等，这一类的房子占了一部分。也就说我们住房指标里头，只有成套住宅达到1比1以后才够用。即一个城市家庭有一套房子，这套房子，不管你是租的，还是买的，我得建出来这套房子。这叫成套的1:1。
另一个现实是：我们现在收入家庭与收入家庭房子的面积相差1.6倍。2008年收入户均106平米。的大概是63平米。
潘石屹：我再说一个概念，去年建设用地是31.9万公顷，包括有军事、道路、桥梁等等。
我们房地产开发商用了多少呢？只用了3万公顷，占10%！房地产用地这几年加在一起只有30%。今年是30万，说是盖房子可以用18万，我估计能有两万公顷到开发商手里。但是商品房价格的责任全是开发商的，最近有关部门说菜价上涨，是因为开发商开发把菜田占了，可笑得很。
任志强：2009年的数据显示，土地购置面积是114.7万亩，有70%用在住宅上(一般商品房上)，就是80万亩。80万亩占18.3万亩农田耕地的比重是万分之4.4，微乎其微。
总体平均下来，我们住宅占总的当年用地的1.5%，其中商品房大概占70%的住宅量，另外30%是非商品房的住宅量，不管它是经济适用房还是单位的，两个加起来总占地不到1.5。
我们认为供求关系应该是占主要地位，但实际上很多人不认为是。我们强调市场化，一定是供给方式占主导地位，土地制约包括两方面：一是数量性制约，一是制度性制约。数量性制约就是供应总量不足，制度性制约就是供应不足和地价的供应更高，它对房价推动是巨大的。
潘石屹：从完成开发面积和购置面积看，1999年到2009年的增长，是从的40%、41%变成了负的19%，十年期间下降了60%购置面积。
胡德平：那么说，是十年期间土地的供给引起了房价的上涨？
任志强：2004年、2005年、2006年，这三年基本上负增长，是27%，低的时候大概是四倍，国家土地供应在这三年当中连续地负增长，2006年的年底到2007年，当时房价也是涨的。
我们今年对二手城市监测下来发现，住宅大概是4170多元一平米(到今年6月份底)。这是每平方米土地的地面价，就是每平方米盖房子的地价是4000多块钱，去年是3715/平方米，增长了百分之十几。这意味着什么呢？如果土地占50%，意思就是房价得达到8000元。而去年我们平均住宅房价是4460，因为去年用的土地是前年或者大前年的土地，大概只有2000多块钱，基本是一半的一半。
潘石屹：北京公布了47块闲置土地，公布的数字是平均楼面价的成本是500多块钱，很便宜。
任志强：老的土地很便宜，但在逐步增长过程中越来越贵。国土部公布的平均价也4000多了了。这个趋势就导致是因为土地限制的结果房价只能看涨。
陈全生：我对这个问题也做过研究。我们每年占用农田耕地的有四种用地：种叫建设用地，第二种叫灾毁用地，第三种叫生态用地，第四种叫农业结构调整用地。建设用地占30%，灾毁用地5%，农业结构调整用地，生态用地占大头，退耕还林等在50到60%。
建设用地的30%里有6种用地：工业项目，办厂房；第二，水利交通用地，就是建铁路、水库；第三，基础设施用地；第四，旅游用地；第五，军事用地；第六，房地产用地。其中房地产用地又分三种：商业房地产，住宅房地产，办公房地产。这里面住宅用地又占70%。住宅用地又分五种用地：高档住宅和别墅用，经济适用房，限价房，廉租房，一般商品房。一般商品房又占这里面70%，所以拿30%乘以70%、乘以70%、再乘以70%，每年占全部土地用地，一般商品房用地占了4.22%(以2006年的数据算)。所以无论是房地产占用了农田耕地百分比是万分之四，还是占用每年农田耕地的4%，一般商品房都用得很少，完全可以放地。
任志强：还有一个核心问题就是土地财政问题。分税制后，中央财政大概拿走全部财政的65%，地方剩35%。而基础设施投资各摊50%，中央65%的财力投50%，地方35%的财力也投50%，地方是背不动的。最后结果是“中央是唱公平，地方在背公平，市场打公平”。本来是中央解决公平问题，地方解决市场问题，现在倒过来了，中央唱公平唱得很好，却把责任推下去了，包括建廉租房、保障房，最后发展不好，原因就在于财政投入体系出了问题。
事实上，1993年到2003年之前，土地供应量是非常充足的。因此房价和地价都上不去。到了93年，打压房地产，当时分税制把与房地产有关的税都给了地方，原来的工业增值税75%归中央了，25%归地方，地方非常发达的几个其他税源都被拿走了，地方政府只好靠地方财政弥补中央财政把大头拿走的亏空，导致地方政府必须依赖于土地。而中央土地“招拍挂”之后，突然一刀卡死，逼得地方政府没办法不得不把地价提高。这是一个转换过程。所以土地是个根子，财政是第二个根子。
陈全生：志强讲的地方政府财政问题，实际上也是GDP指挥棒问题。我们考核干部就是考核GDP。为什么卖地？三大好处：一，卖地自己手里有钱；二，有人帮你投钱，自己有钱，这样GDP就起来了；GDP起来的第三个好处就是，卖的地一定是好地，这样地价也比较高，然后跟城市改造结合在一起，城市形象改变了，马路宽了、草坪绿了、楼房高了、广场大了，业绩亮起来了。所以大量卖地的书记、市长都升官了，而不卖地的现在被叫做“三蛋”干部：“笨蛋，蠢蛋，滚蛋”。所以不把唯GDP的概念打破什么都没用。
任志强：数据统计显示，到今年到6月份为止，增值税，营业税都增长超过40、70、90，很高很高了，企业所得税增长77%；但房地产税增长不高，增长7.7%，为什么？因为只有商业写字楼这些，要靠这个弥补地方政府财政是不行的。
那么，我们倒过来再算算，如果按照现在18亿亩土地红线不动，在未来二十年一共只剩2300万亩地是可以用的，如果按计划土地投入产出算？大概要10万块钱一亩的地，否则完成不了这么多后续工作量。
胡德平：多少年？2300万亩建设用地？
任志强：从现在到2030年，所有用地都算上，包括工业、港口、交通等等，只有2300万亩。还有这么多年，如果要按GDP每年增加8%，倒算回来就得这么多。18亿亩红线不动，土地溢价值是多少？
也就是说剩那么点地是不够的，那么点地要在这么多年用的话，每亩地就是10万块钱；按容积率算的话，这房子就得5万一平米。这个是假设前提，如果18亿亩红线不动的话，每年按8%的GDP增长，GDP依赖的土地换算回来，就是这个数。意思就是说你最后根本还是要动土地，要不然不行。
胡德平：我看过任总的文章，说房地产价格的源点是土地价格。那么，你们认为应该怎么办？
任志强：我觉得就是要打破国家土地控制。
陈全生：我还有一个建议，我们现在是WTO成员国，已经是世贸成员国了，就要用世贸成员国的身份和眼光来看待我们的土地问题了。全世界各个国家都可以利用中国人力资源丰富，劳动力价格低的优势，我们为什么就不可以利用某些国家土地富饶、粮食价格低的优势呢？完全可以进口粮食，进口粮食就等于进口土地。
这里说到加拿大小麦，为什么我们跟加拿大关系好，就是1959、1960年的时候，加拿大管粮食的一位局长做出决定卖给中国粮食，那时是美国封锁中国的时候。为什么要卖给中国粮食？有两条，他说，据说中国有大批人要饿死；第二，我的粮食卖不出去，我要保证农民利益。就因为这点周总理很感谢他，就这么把关系拉得很近。加拿大小麦局局长是终身供应制，总统任命一直到死都是他，所以他的权力。
中国袁隆平是水稻之父，加拿大叫小麦之父。加拿大今年小麦大丰收后，粮食没有那么多订单，剩下粮食怎么办？点根火柴直接烧掉。因为收割要花钱、运输要花钱、储存要花钱，最后卖不出去，陈化粮处理还要花钱。谁花这笔钱？没人花。那你说我们为什么不能买呢？
日本粮食解决粮食问题的做法也值得我们深想，现在南美有一个日本，非洲有1.5个日本。日本在海外有1.8万亿美金的资产。
我们也应该把土地、农田作为战略性资源来研究对待。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
