[摘要] 房地产问题，土地问题，集体所有制的问题……这场讨论如果深入下去，可能是改革开放的一个推动力，可能还可以保证我们快速发展二三十年，如果这些问题不解决的话，不但改革开放不会进行到底，还会产生很大问题。
讨论之四
用途管理是管理的核心，这是世界各个国家通行的。唯有中国的土地管理是用途管理加产权管理(性质管理)，我们应该回归。
用途管理高于所有制
秦虹：我想就土地问题讲三个观点：一个是关于土地的管理，同地同权，这个方向是没有问题的。因为全世界的土地管理的核心是用途管理，你建农田还是建房子，修道路还是搞绿地，用途管理是管理的核心，这是世界各个国家通行的。唯有中国的土地管理是用途管理加产权管理(性质管理)，你是农村土地还是国有土地，不同的土地享受的权益不一样，这个是全世界不存在的。我们应该回归。这个问题一直有很大争论，学术界还是要坚持用途管理。
胡德平：我接受这个观点。我们这回去调查，感觉到确实规划用途管理高于所有制。然后我们又发挥了一下，说科技产业也高于所有制。确实新能源就出来了，低碳就出来了，你这个民营企业好的就应该兼并国有企业，这是人类命运问题。马克思也说过这个话：建立蒸气纺织自动化，是比一切革命者还要革命的力量。如果我们现在还局限在所有制问题上，这就落后了。
陈志武：关于土地管理，我补充一句，在美国并不是所有地方土地所有权都由政府管理。如果农场主要把地开工厂，这个政府完全不可以管的。
秦虹：对，这个用途管理在不同的国家有不同的重点，比如有些国家用推管理只管耕地，剩下不管了；有的只管政府基础设施道路，其它用地也不管。总而言之，所有国家都在用途管理上作为土地管理的核心，而不是性质管理。这是。
第二，中国城市土地效率利用低的问题就是政府管理上，2008年我在事业银行工作了半年，我当时和他们做了一个课题研究，当初他们从航拍的照片把2000和2005年中国三个大城市的建设区做了拍摄进行对照，发现中国大城市的外延是破碎式的发展，扩张很快，但是零碎，不是相对集中的。这样就形成一个问题，就是中国基础设施必须无限制向外扩张。如果真正实现您说的中国城市化率达到80%的话，按照目前现在城市发展模式，中国城市的财政是不可持续的，因为你成本太高，不但要建而且大量补贴。我觉得出现这个问题主要是两个根本性的原因：
一个是土地使用的管理，部门之间缺少协调，比如城市规划、城市交通规划和城市土地利用规划完全是两张皮，这样造成整个公共交通沿线并没有带来高密度的居住人口。中国城市容积率还不仅仅是高和低的问题，关键是没有差别，各个地方容积率是一样的。我们研究过，上海如果按照它现在轨道交通规划，和人口布局规划相叠加的话，能够利用到上海轨道交通的人口只占到4%。政府必须要大量为城市轨道交通贴大量的钱。所以的办法就是在公共交通走廊沿线大幅度提高容积率，这样使更多人能够便利乘坐公共交通，节省政府对公共交通的补贴。同时政府按照现在“招拍挂”土地制度下，政府土地也不会减少。但由于我们现在的平均化是很乱的。
任志强：香港就两条地铁线，可覆盖80%……
秦虹：香港地铁是全世界总赚钱的地铁。另外我们土地容积率根本不反映土地市场，即规划管理和土地市场是脱节的，它是靠人管理，而不是靠市场的调节。所以别看投了这么多钱，效率是非常低的，今后再继续这样发展下去，城市化率再提高一倍，中国财政是根本承受不了的，而且这些大量的补贴今后都不知道从哪出。现在借的钱建，将来还债怎么办？所以现在土地的管理是很大的问题。
破碎化发展还有一个重要原因就在于我们耕地管理，耕地的指标管理有很大问题，它把指标划成一块一块的，是不能合并的。这块是核心地，这块是耕地，城市只能跳跃式躲开这些耕地。
潘石屹：就像CBD隔壁的地就是农业用地，在八竿子打不着的地方，又有城区了，外面又有农地了。
秦虹：因此，土地管理在很多思路上是要改革的，需要尊重市场。
土地市场也就是我想谈的第三个问题，简单说就是两大问题：
一是大量农民进城。但农民对住房的占地是双重的，他既在城市工作生活占地，然后农村的宅基地是大量闲置的，所以我们大量的空心村、空心镇就出现了。因为不允许他们流转，所以他们的地就闲置在那。而有三分之一的农民挣的钱是要回去修他的宅基地的房子的，这就造成极大农民的浪费。
二是现在“招拍挂”制度造成大量城市存量土地的利用效率降低。原来存量土地大量企业和单位可以自由转让的时候，能够获得利益的化，现在政府要收回，只有一个口子，通过它进行转让，你不能转让，只给你进行补偿。所以存量土地的所有者没有盘活土地的积极性，逼着这些新开发商也好、工厂也好、政府也好，只好不断往外扩张，征收农民的土地，但是城市有很多的存量土地现在是盘不动的。
胡德平：非要经过政府哪个部门？
潘石屹：国土部下面每个城市都有一个土地储备中心，土地储备中心这个专门的机构专门做这个生意，别人不可以做。
任志强：就是几万个出口只有政府这一个出口。所以市场价格你要我就给你。所以才出这么多地王，这哪是市场的问题，是政府的问题。
秦虹：市场就是这两个问题，一个是没有解决好农民宅基地自由流转。现在中央政府要求必须把农民工住房问题解决，地方政府实际上很无奈，一方面大量财政投入，钱从哪来？第二，确实这些人在农村都有闲置的宅基地，完全可以让他置换。我认为的办法就是他的耕地可以保留，比如30、50年不变，但是宅基地可以流转，因为他因为在城市工作了。
胡德平：宅基地可以流转，耕地也可以流转嘛。但是所有权还是农村的。
秦虹：可以两步走，因为流转带来社保问题和长期保障问题。耕地可以先租赁。
任志强：耕地是可以生钱的，耕地不流转还是我的，我可以租给邻居。她说分两步走，就是在这边社会保障没有建立起来之前，耕地还可以生钱，这个钱就等于我的生活保障。
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