[摘要] 据悉，中投保税物流园在拥有规模优势的同时，也拥有模式、管理、政策等方面优势，这些特色让中投保税物流园在业界确立了领先于同行的综合实力，给社会、市场、投资者带来切实利好，并帮助企业突破物流成本高、原料采购不方便两大发展瓶颈，让生产企业“破茧蝶变”。
市场 商业地产快需求旺盛是主因
《东江时报》：最近几年惠州商业地产很快，您认为其中的原因有哪些？
许凯恒：其实商业地产一直都比房地产要快，只是投资商铺的风险比较大，又不像房子一样属于生活必须品，所以大家对商铺的关注程度没有房子那么高而已。
个人认为最近几年惠州商业地产快的主要原因是两个方面：一是经济发展速度很快，人口剧增，商业繁荣，经营者赚到了丰厚利润，租金自然上涨，于是商业地产很快；二是房地产遭遇打压后，大家开始关注商业地产，开始投资商业地产，需求突然大量增加，而供应不足，所以商铺的价格飙升。
《东江时报》：您认为在购买、投资商业地产的时候，投资者要注意哪些因素？
许凯恒：大家都觉得投资商铺的风险很大，不像房子就算无法转手也可以自己住，租金就算低也总有人租。其实这属于误区，因为利润与风险是伴随的，商铺的利润高，自然风险也略为比房子要高，这是正常的。大家在购买商铺时要关注3个方面，就可以规避风险：
是经营保障。商铺的价值跟经营保障是相连的，没有经营的商铺就是仓库的价值，所以经营保障是排位的。至于如何确定经营保障，要分开两方面来看：非专业市场得看地段是否成熟；专业市场得看3点，一是商业模式，二是市场需求量，三是竞争对手情况。
第二是潜力。惠城区中心区的商铺经营保障是没有问题的，但空间不大，比如麦地南附近的商铺售价已经到了4.5万元/平方米，就算涨到9万元/平方米，你的空间也只有一倍。小金口靠近江北附近的商铺售价大约1.5万元/平方米，就算涨到4.5万元，你的空间就已有2倍了。这遇到了一个难题，地理位置较偏的商铺如何保障经营呢？你只需要看两点：一是专业市场才可靠，旺的概率才会高；二是政府大力扶持的项目才可能快速做旺，因为政府扶持会提供更多的资源。
第三是地段。我记得李嘉诚说过地产就3点：地段、地段还是地段，所以大家以为李嘉诚叫大家都买市中心的位置，其实李嘉诚并不是这个意思，这句话是有禅意的，禅意就是地段有三重境界：
重境界是：看山是山，看水是水。意思就是，你看到人人乐、数码街附近旺，是核心商圈，商铺价值高，一般在房地产界未入行的人都是这么看的。为什么这样看不好呢？因为从投资回报的角度理解，这种地段的价格远高于价值，空间不够大。
第二重境界是：看山不是山，看水不是水。意思就是，你在2004年就能够嗅到麦地附近的商铺会很快，因为人气正由步行街、南坛、数码街往麦地蔓延。你有勇气在2006年以1.2万元/平方米的价格买下麦地的商铺，这种人具备穿透现在看见未来的眼光，对房地产也有了一定的认识。这种人的投资在5年内获得了3~4倍的回报。
第三重境界是：看山还是山，看水还是水。意思就是，你在了解政府未来发展规划的前提下，对经济进行分析判断，预估出未来10年的城市发展概况，对各个区域、地段未来的发展有着清晰认识，判断准确性超过90%。这层境界的人一般都是开发商或者开发商的操盘手，你看看雅居乐、碧桂园等企业，就能够很好地理解这重境界。比如他们都是在你认为最偏僻的地方拿土地，然后经过开发和沉淀，把这个地段直接带旺，可达十倍甚至百倍。
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