[摘要] 据悉，中投保税物流园在拥有规模优势的同时，也拥有模式、管理、政策等方面优势，这些特色让中投保税物流园在业界确立了领先于同行的综合实力，给社会、市场、投资者带来切实利好，并帮助企业突破物流成本高、原料采购不方便两大发展瓶颈，让生产企业“破茧蝶变”。
华南地区规模的物流园中投保税物流园落户惠州，这给惠州、粤东地区甚至整个珠三角地区企业发展提供什么样的契机？据悉，中投保税物流园在拥有规模优势的同时，也拥有模式、管理、政策等方面优势，这些特色让中投保税物流园在业界确立了领先于同行的综合实力，给社会、市场、投资者带来切实利好，并帮助企业突破物流成本高、原料采购不方便两大发展瓶颈，让生产企业“破茧蝶变”。在中投保税物流园这艘商业物流领域的航母即将启航之际，《东江时报》记者专访了中投保税物流园总经理许凯恒。
项目轻松突破产业转移瓶颈
《东江时报》：中投保税物流园规模、目前工程状况如何，正式运作时间计划在什么时候？
许凯恒：中投保税物流园规划占地面积是1.11平方公里，规模在华南地区都是比较大的。目前正在建楼体基础，由于是3层的建筑，估计2011年12月份就可以大部分封顶，由于需要完成装修、设备安装、信息系统测试、仓库布置等工作，预计要到2012年年底才可以正式运营。
《东江时报》：粤东地区将是珠三角产业转移的重点承接区域，但是真正到产业转移工业园落户的企业目前并不多，您觉得产业转移过程中面临着什么样的实际困难？
许凯恒：我对粤东地区将发展成为产业转移经济带这种趋势的理解算是比较深刻的，随着深圳、东莞、广州、佛山等城市的土地越来越快，就算租金上涨不快，从“商人逐利”的角度来说，原来持有这些土地的生产企业也一定会想尽办法卖地套现，尽快搬迁。但是搬迁又会遭遇两大瓶颈：一方面是物流成本高，特别是保税物流成本高。
《东江时报》：企业物流成本高主要体现在哪方面？
许凯恒：原来在深圳的工厂，要走“香港一日游”的深加工结转流程，只需要几个，一个集装箱也只需要3000元左右的成本。一旦搬到粤东地区，就变成了2天和一个集装箱过万元的成本，搬到内地就更不用说了。
《东江时报》：除了物流成本高，当前企业搬迁还面临的另一瓶颈是什么？
许凯恒：第二个瓶颈是企业采购原材料不方便。毕竟经过30年的沉淀，珠三角的配套很齐全，一旦搬迁到粤东，连买个合适的螺丝都要到珠三角，非常麻烦，而且成本高昂，也由这一点看出，生产企业搬到内地很不现实。因为上述两大瓶颈，现在很多企业对于转移到惠州及粤东地区都在犹豫不决。
《东江时报》：中投保税物流园将如何在这一历史契机中大显身手？近期发展目标是什么样的？
许凯恒：一旦我们中投保税物流园建成，将会轻松突破上述两大瓶颈，所以我们对自身的定位是：利用粤东惟一保税物流中心的优势，利用独创的基于公共外库的供应链管理模式，5年内成为惠州和粤东地区物流龙头企业。如果我们5年内能够占到惠州和粤东地区转移过来的生产企业10%的原材料供应和物流供应链管理的市场份额，每年的营业额估计可以达到150亿元人民币，上缴的税收可以达到7.5亿元人民币。
运作 公共外库为企业省钱
《东江时报》：据了解，中投保税物流园设计了一种叫“基于公共外库的供应链管理”的创新商业模式，请问这种模式为什么之前没有得到广泛应用，而被你们作为一种创新呢？
许凯恒：基于公共外库的供应链管理模式在国内确实没有人这么做，我在设计这种商业模式的时候也问过自己，为什么之前没有人这样做呢？我想原因有以下几个方面：一是以前的信息技术和计算机的普及程度让前人无法应用这种模式；二是以前从事物流业的大部分都是司机出身，特别是物流企业的老板大部分文化程度不高，具备计算机技术背景的就更少，很少人往这方面去想；三是这种项目的投资特别大，我们期项目的投资就超过10亿元人民币，敢这样去做的人不多；四是以前生产企业的管理层对供应链管理的认识没有今天那么深刻，以前更多的考虑如何保护企业内部的商业秘密，认为自己的生产流程都算是一种商业秘密，基于这种不信任，所以不愿意将供应链管理外包给第三方。到了今天，大家都明白，只要产成品出街，就算是化学配方的产品，一个星期内就可以仿冒出来。所以商业秘密不在于配方或者流程，而是在于如何打造品牌、如何快速更新产品。很幸运，我们在最合适、最成熟的时机应用这种商业模式，算是一种机缘巧合的创新吧。
《东江时报》：你们不怕运作模式被“抄袭”？
许凯恒：其实商业模式创新比技术创新更难抄袭，技术创新可以通过各种分析、各种配方比对，然后抄袭。商业模式的抄袭是最辛苦也是风险的，比如阿里巴巴、百度、腾讯QQ等,我们都知道他们的商业模式，技术也不是难题，为什么就是没有人超越他们呢？因为对于客户来说只认最正宗的创始人，同时商业模式是需要时间沉淀的，无论谁抄袭，都需要3年左右的时间建设、开发信息系统、改进流程，这3年的时间差会让我们继续领先对手3年，只要我们在竞争对手附近复制同样模式的物流园，竞争对手的风险就大得惊人了。
《东江时报》：经济效益是公司追求的主要目标，现实操作中，基于公共外库的供应链管理技术能给客户和市场带来什么样切实效益？
许凯恒：概括起来，这一模式有5方面优势：
一是生产企业之间的淡旺季互补可以大量节省成本。由于原材料和产成品都放在中投的仓库，企业涉及物流的人员也全部由中投派遣，所以A公司淡季的时候，中投可以把服务A公司的物流人员、设备大部分撤到属于旺季的B公司去，同时仓库大部分都给B公司用。A公司在淡季时，每年节省几百万元的劳动力成本，仓库租金不需要支付，设备不再闲置，节省大量的成本。
二是生产企业不需要建设仓库，节省大量的财务费用。比如某大型企业现在建有30万平方米的仓库，光建筑成本、装修费用、货架、叉车、托盘等每平方米的成本要3000元。相当于投入了9亿元的固定资产成本，就算把这个固定资产抵押到银行贷款，每年的利息都需要7200万元。如果把这7200万元利息交给中投保税物流园，他们不但可以不建设仓库，节省管理仓库的工人工资，还多了大量的流动资金，加快了企业的发展速度。
三是实现了生产企业之间的联合采购和呆料再利用。正常情况下，一个企业采购的谈判力度是很弱的，特别遇到优势供应商，更是难以应付，很多企业对于某些物料都是需要提前付全款，才可以下订单。一旦同类型的企业联合起来，比如手机行业的TCL、三星、德赛、侨兴等惠州企业联合起来，其订单量足以让所有的供应商在不需要付款的前提下备货到中投保税物流园内，让企业接到客户订单后，再确定采购的数量进行采购，既可以降低采购成本，还可以增加流动资金。并且呆料也少了，就算有呆料也可以再转售给同行的生产企业。
四是实现了物流融资，让生产企业有充裕的资金快速发展。大家都知道，原材料和产成品的抵押融资必须有第三方的监管，有了“公共外库”和中投实体的介入，实现了第三方全过程的监管，这样银行就可以在不需要固定资产抵押的情况下给企业放款。
五是可以节约利用国家土地资源，还可以减少道路压损。仓库的共享和集约化管理，淡旺季互补使得各生产企业不需要各自建设大量的仓库，而节省了国家的土地资源，另外大型货车都只是从高速路下来到物流园就可以了，仲恺高新区内部，中投保税物流园全部使用轻型货车，既减少道路压损，又改善交通秩序和交通堵塞。所以各级政府部门对中投保税物流园的项目也非常扶持。
思路 独特模式打造核心竞争力
《东江时报》：除了采用“基于公共外库的供应链管理”运作模式，中投保税物流园在运作方面还有哪些独特优势？
许凯恒：除了基于公共外库的供应链管理模式，中投保税物流园在运作方面还有工业品直供、保税物流、跨国采购和多式联运4个独特的模式。
《东江时报》：能详细介绍一下4个独特模式的优势吗？
许凯恒：个独特的模式是工业品直供。工业品直供模式是国内首创的工业品销售模式，优势非常明显。工业品直供中心是打破深圳华南城的传统商铺分租模式，采用统一销售、统一配送、统一管理的模式，厂家只需要将原材料的样板放到工业品直销中心，在公共外库准备一定量的库存就可以了，等待中投保税物流园利用其优势将原材料卖掉后，厂家再支付中投保税物流园很低的服务费。这样厂家就节省了装修费、人员工资、住宿费、应酬费、商铺租金等。所以我们的工业品直供中心招商工作是很轻松的，商铺还没有建好就签署了3000多家进驻的品牌企业。
第二个独特的模式是保税物流中心，属于政策资源。中投保税物流园是惠州和粤东地区惟一的物流中心，具有垄断性竞争优势，其特点是可以快速退税。所以生产企业在工业品直供中心买得原材料，只需要运到旁边就可以获得百分之十几的退税，然后进入“来料加工复出口”的免税生产、免税出口的流程。
第三个独特模式是跨国采购，属于总部经济的概念。跨国采购中心可以吸引大量的国外贸易企业和采购商进驻，不管是原材料还是产成品，都可以带动销售，未来将成为惠州和粤东产品走向世界的主要窗口。
第四个独特模式是多式联运，可以大幅降低惠州和粤东地区的物流成本。多式联运中心可以让生产企业节省大量的物流成本。比如：京九铁路的陈江货运站将会被中投保税物流园打造成为集装箱货运站，可以利用 “新丝绸之路———铁路跨国专线”从新疆阿拉山口出，经过中东、俄罗斯一直运抵欧洲，打造一个陆运码头。这种运输方式可以比船运节省20天的时间运抵欧洲，运费只比船运增加30%左右，这20天时间可以让生产企业的资金周转速度加快1倍，汇率损失大幅减少。
模式 商业模式帮企业解决资金难题
《东江时报》：据悉，中投保税物流园将会利用银行金融杠杆解决生产企业的流动资金难题，请问在这方面有何优越的模式和独特的资源来帮助企业解决资金难题？
许凯恒：我们确实创新了一套商业模式，可以帮助生产企业解决资金难题，主要是利用我们不销售的固定资产和我们掌控物权后的原材料和产成品作为抵押，从银行获得授信后，再利用杠杆原理，为生产企业解决资金难题。最容易理解的就是：生产企业可以找中投保税物流园租赁办公场地、生产设备，接到订单后，还可以赊账原材料，待订单交货时，生产企业再付款给中投保税物流园。从这个角度看，生产企业在收到订单货款前的开支只有工人工资和正常的办公成本，其余流动资金基本由中投提供。所以生产企业只要和中投保税物流园合作，是不需要愁资金的问题的。
《东江时报》：从普通投资者角度看，中投保税物流园的市场投资价值集中体现在哪些方面，除了自身运作模式外，管理方面有哪些优越之处？
许凯恒：中投保税物流园的市场价值主要体现在商业模式，管理是商业模式的核心，我们商业模式的优势前面已经讲过，其实商业模式是最能保障经营稳定的，也是最能保障商铺做旺的。
市场 商业地产快需求旺盛是主因
《东江时报》：最近几年惠州商业地产很快，您认为其中的原因有哪些？
许凯恒：其实商业地产一直都比房地产要快，只是投资商铺的风险比较大，又不像房子一样属于生活必须品，所以大家对商铺的关注程度没有房子那么高而已。
个人认为最近几年惠州商业地产快的主要原因是两个方面：一是经济发展速度很快，人口剧增，商业繁荣，经营者赚到了丰厚利润，租金自然上涨，于是商业地产很快；二是房地产遭遇打压后，大家开始关注商业地产，开始投资商业地产，需求突然大量增加，而供应不足，所以商铺的价格飙升。
《东江时报》：您认为在购买、投资商业地产的时候，投资者要注意哪些因素？
许凯恒：大家都觉得投资商铺的风险很大，不像房子就算无法转手也可以自己住，租金就算低也总有人租。其实这属于误区，因为利润与风险是伴随的，商铺的利润高，自然风险也略为比房子要高，这是正常的。大家在购买商铺时要关注3个方面，就可以规避风险：
是经营保障。商铺的价值跟经营保障是相连的，没有经营的商铺就是仓库的价值，所以经营保障是排位的。至于如何确定经营保障，要分开两方面来看：非专业市场得看地段是否成熟；专业市场得看3点，一是商业模式，二是市场需求量，三是竞争对手情况。
第二是潜力。惠城区中心区的商铺经营保障是没有问题的，但空间不大，比如麦地南附近的商铺售价已经到了4.5万元/平方米，就算涨到9万元/平方米，你的空间也只有一倍。小金口靠近江北附近的商铺售价大约1.5万元/平方米，就算涨到4.5万元，你的空间就已有2倍了。这遇到了一个难题，地理位置较偏的商铺如何保障经营呢？你只需要看两点：一是专业市场才可靠，旺的概率才会高；二是政府大力扶持的项目才可能快速做旺，因为政府扶持会提供更多的资源。
第三是地段。我记得李嘉诚说过地产就3点：地段、地段还是地段，所以大家以为李嘉诚叫大家都买市中心的位置，其实李嘉诚并不是这个意思，这句话是有禅意的，禅意就是地段有三重境界：
重境界是：看山是山，看水是水。意思就是，你看到人人乐、数码街附近旺，是核心商圈，商铺价值高，一般在房地产界未入行的人都是这么看的。为什么这样看不好呢？因为从投资回报的角度理解，这种地段的价格远高于价值，空间不够大。
第二重境界是：看山不是山，看水不是水。意思就是，你在2004年就能够嗅到麦地附近的商铺会很快，因为人气正由步行街、南坛、数码街往麦地蔓延。你有勇气在2006年以1.2万元/平方米的价格买下麦地的商铺，这种人具备穿透现在看见未来的眼光，对房地产也有了一定的认识。这种人的投资在5年内获得了3~4倍的回报。
第三重境界是：看山还是山，看水还是水。意思就是，你在了解政府未来发展规划的前提下，对经济进行分析判断，预估出未来10年的城市发展概况，对各个区域、地段未来的发展有着清晰认识，判断准确性超过90%。这层境界的人一般都是开发商或者开发商的操盘手，你看看雅居乐、碧桂园等企业，就能够很好地理解这重境界。比如他们都是在你认为最偏僻的地方拿土地，然后经过开发和沉淀，把这个地段直接带旺，可达十倍甚至百倍。
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