[摘要] 今后，北京新建小区将由开发商负责前期物业，按照标准提供物业服务。在业主大会未成立，物业没交接前，开发商不能向业主收取物业费。
“业主大会法人资格”未入《办法》
与《物业管理办法》（以下简称《办法》）当初的草案相比，备受关注的焦点性条款———“业主大会可申请法人资格登记”最终没列入《办法》。
条款缺少上位法支持
就此问题，市法制办主任周继东曾表示，删除该条款，主要的原因是目前国务院的《物业管理条例》对此尚无规定，也就是没有上位法作为依据。但他表示，删除不代表它就完全流产了，北京可以先做一些尝试，在尝试中发现问题，再解决问题，待上位法有所涉及或做法比较成熟的时候再定夺。该条款的初衷是想借鉴香港的制度模式，但在讨论当中，大家对这个问题反映比较热烈。“没有写进来，但是可以在实际工作当中可以进行实验。”
市住建委副主任张农科说，业主大会的法人资格目前在日本、香港等地比较成熟。
业主大会法人已有体现
据记者了解，业主大会申请法人资格登记，不但缺少上位法依据，而且在实际操作中也会遇到困难。如业主大会申请法人，性质应为社团法人，在民政部门登记，但目前民政部门登记的社团法人中，并没有业主大会这一项。
著名物业管理专家舒可心认为，在此次出台的《办法》中，虽然没有了业主大会法人资格这一条，但已经体现出这方面的精神。如开发商要将物业这项资产交接到业主大会的手中，而且公共部位和共有设施的也是归全体业主，业主大会有了资产和，已经具备了成为法人的实质条件。
■ 声音
“对于开发商来说，也愿意尽快从前期物业中撤出。”北京金隅嘉业房地产公司副总王新光认为，前期物业由开发商掏钱，如果时间不长的话，开发商还是可以承受的，如果业主大会一直拖着不成立，开发商也拖不起。还应该从规范业主行为和加快政府工作效率入手，加快业主大会的成立速度。
“开发商负责前期物业将压缩专业物业公司的生存空间。”现代城住宅小区物业经理乔栋认为，由于在业主大会成立前开发商自己或委任的物业公司可能有数年服务时间，后接手的物业公司接手后难度较大，如资料、设备不全或磨损等。
“我算了下《办法》中的罚款，全部罚一遍才30多万，对开发商、物业的处罚力度太低，违法成本低。”品阁小区业主自管物业负责人邵里庭如是说。
■ 法条
物业擅停服务罚10万
物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。无论是续聘还是解聘原物业公司，都需要告知物业公司。
如果物业企业擅自停止物业服务的，将被责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款。造成损失的，依法承担赔偿责任。
老物业拒撤走罚10万
办法中规定，如果老物业公司被“炒”，必须在60日内与全体业主完成交接撤出小区。不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由，拒绝办理交接。同时，在办理交接至撤出的期间内，应维持正常的物业管理秩序，不得向业主收取物业服务费用。老物业公司拒不撤出的，将被责令限期撤出，可处10万元罚款。
新物业不得强行接管
原物业企业拒不撤出的，新的物业企业和业主应当与其协商解决，协商不成的应依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。
小区车位需先满足业主
小区内规划用于停放车辆的车库、车位，开发商不得出售给业主以外的其他人。开发商出租车库、车位的，应当首先出租给业主。在满足本区域业主需要后，可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，但租期不得超过6个月。
业主欠费物业禁停水电
小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收费用的，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。
对话：物管办法历经5年调研
昨天出台的《物业管理办法》，提出了多项在国内首创的制度，被业内的专家认为是目前中国物业管理进的制度。本报记者昨天专访了市住建委副主任张农科和市法制办副主任李灵雁，道出《办法》出台前后的故事。
调研：梳理归类物业矛盾
记者：新规出台经过了多长的时间？
张农科：5年。
记者：5年的时间，做了什么工作？
张农科：首先，我们对于这些年物业管理中出现的矛盾和问题，进行了系统的梳理归类，发现主要集中在四大方面。然后也借鉴了国际一些先进城市的经验，对这些矛盾和问题进行逐条梳理，提出解决的办法。可以说，当前物业管理中的主要矛盾问题，在新《办法》中都提出了解决的办法。
征询：网民意见参与修改
记者：《办法》制订过程中，征求了哪些方面的意见？
李灵雁：在首都之窗网站上征求社会意见，同时也书面征求了各区县政府和相关单位的意见。共有741位网民在网站上提出了意见和建议。我们还分别召开了与物业企业、开发单位、街道办事处和居民委员会的座谈会。另外，考虑到广大业主的关注，还专门召开了2次与网民意见代表、业主意见代表的座谈会。这是政府“开门立法”的一次尝试。
记者：《办法》中有哪些条款，是在吸取了网民意见后修改了？
李灵雁：比如说当时提的比较多的乡镇政府和街道办事处应当承担对业主大会和业主委员会的指导和监督职能，这是当时居委会提的比较多的。还有比如业主委员会备案，之前是规定了一定的备案期限，后来听取大家的意见，对符合条件的，给予当场备案。
记者：业内的专家对《办法》的评价很高。
李灵雁：如果说这个《办法》提出了先进理念的话，也是业主、物业企业和相关部门共同努力的结果。我认为应该将《办法》在实践中检验之后，才能评价。探索和创造，我们仍在路上。
5%业主即可启动业主大会
只需5%业主签字同意，即可启动业主大会成立程序。开发商也可报送材料，推荐业主，启动业主大会。昨天出台的《物业管理办法》中，针对业主大会成立难，提出一系列措施。包括开发商应承担筹备首次业主大会费用、业委会可换成员不再搞换届等。
启动业主大会无需多数业主
业主大会成立难是普遍问题。统计显示，北京实施物业管理的小区有3591个，只有730个小区成立了业委会，占20.33%。
新出台的《办法》中，优化了业主大会筹备程序，简化备案条件。不必征得大部分业主同意，总人数5%以上或专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主，就可向所在地街道办、乡镇政府提出书面申请成立业主大会。
“只要5%以上业主签字，就可以启动首次业主大会的成立。在制定办法时，对这个比例进行了考虑，起初设想只要1人发起就可以，但这样有可能浪费行政资源，5%更合适。这个数量的业主容易召集。”市住建委物业处处长于良说。
开发商可申请开业主大会
于良表示，在《办法》中，对业主大会的成立还采取了“双启动”方式。业主可自行成立业主大会，开发商也可发动成立业主大会。
如交房面积达超50%，开发商就应向当地街道办报送筹备首次业主大会资料，并推荐业主代表作临时召集人，召集5%以上业主，向街道办或乡镇政府提出书面申请成立业主大会。
同时，业主大会成立经费困难也得到解决。于良说，开发商应自筹备之日起7日内，向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议的费用。开发商如果未按规定提供资料，将由当地街道办、乡镇政府责令限期改正。不改正，可处3万元罚款。
公益律师助业主大会筹备
实行“双启动”后，是否会出现开发商和业主分别组织两派人都要成立业主大会？于良表示，无论是开发商还是业主，仅是按了“启动钮”。但业主大会筹备是由街道办或乡政府在接到申请60日内派筹备组组长，组织成立业主大会筹备组，负责召集首次业主大会。业主大会的筹备和成立要在街道办指导下，协调各方推荐各自代表，不存在“两派”之争。
“鼓励公益律师当筹备组组长，提供法律支持。筹备组组长没有表决权。”于良说，筹备组成员中将充分保障业主的声音。以往筹备组成员中业主应不低于50%，但《办法》规定，具有表决权的筹备组成员中，三分之二以上为业主代表。
业委会只换成员不搞换届
《办法》中，对业委会委员将实行任期制，如出现任期届满、或不再为业主身份等情况，委员资格自动终止。
市住建委副主任张农科表示，今后，业委会不再换届，只“换人”。即业委会委员更新流动，业委会不搞换届。
专家认为，业委会换人不换届将为业主大会获得法人资格作出铺垫。
（专题统筹 本报记者 马力 郭红梅 采写本报记者 马力 张媛 朱开云 蓝筠 专题插图 赵斌）
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