[摘要] 今后，北京新建小区将由开发商负责前期物业，按照标准提供物业服务。在业主大会未成立，物业没交接前，开发商不能向业主收取物业费。
3 开发商撤出前业主要查验
规定：业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域。
解读：“其实业主们交的物业费，花的的还是自己房屋以外的部分。如电梯等公共部位和共有设施。但对于一般的业主而言，大家在收房时，对自己房屋内的质量问题，会非常关注。但对公共部位和共有设施，却不那么关心。而且以往也没有交接查验的制度，没有人替业主认真的查验。”于良说。
在此次出台的《办法》中，首次规定了物业共用部分的交接查验制度。如果开发商拒不进行交接，区县房管部门将责令其限期改正。不改正的，可处3万元罚款。
他透露，第三方评估监理机构的管理办法即将出台，10月1日《办法》正式实施前，也是这些机构的培育期，目前北京已经新组建了多家这样的机构。
此外，《办法》还规定，在交接查验后，开发商必须移交相关资料。包括物业管理区域划分资料；建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；竣工验收报告及竣工总平面图；物业质量保修文件和物业使用说明文件；业主名册等。
【案例】
去年年底，立水桥黄金苑小区居民由于担心开发商卖掉办公用房后撤离，小区出现问题找不到开发商，就将开发商工作人员通行的东南门锁上，阻止开发商卖房。居民表示，他们担心开发商买房后不再对小区负责，他们想用锁留住开发商。
【声音】
黄金苑小区居民刘先生：虽然开发商出具了办公用房的产权证，但物业用房应属于小区公共部位，开发商不应卖。而且他们担心开发商卖掉房子后不管小区事务了，小区物业也是前期物业，由于负债，常由开发商提供运作资金。小区存在水管泄漏等质量问题，物业可求助开发商，一旦开发商走了，物业如推脱，就不知该找谁了。
4 业主大会应获当场备案
规定：业主大会选举产生业委会。业委会应当自选举产生之日起30日内，持相关材料向当地街道办、乡镇政府备案。材料齐全的，街道办、乡镇政府应当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，并将有关情况书面通报当地派出所、居委会。
解读：业主大会备案难得到了解决。“一方面是备案所需材料简化了。”于良说，提交材料包括筹备组长签字的业主大会成立和业委会选举情况报告，业主大会决议，管理规约、议事规则、成员名单。“这些都是基本材料，很容易提供。”另一方面，对于业主大会的备案时间，也首次明确要当场备案。而在以往，对备案没有时限规定。
【案例】
新业委会被指违规难备案
2005年，当代城市家园首届业委会辞职。2009年，业主筹备第二届业委会。第二届业委会向清河街道备案时，街道以“未按规定成立由居委会、民警和居民代表组成的工作组组织选举”为由，拒绝备案。
【声音】
当代城市家园业委会主任孙茂：《办法》虽有“当场备案”的规定，但在现有制度下，如果相关部门不支持选举，困难可能远在备案前就已出现。孙茂说，《办法》要求提供的备案材料包括“业主大会成立和选举情况报告”，但就本小区的实际来看，由于请相关部门指导选举，但对方没出席，以致选举得不到指导，业主只能自行筹备。
5 业委会办公室列入规划
规定：新建住宅，建设单位应配建物业服务用房，包括客服、人员值班、业委会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的位置。物业用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业委会办公用房建筑面积30至60平方米。
解读：于良说，在一些小区，物业、业委会难找到办公地点，随便找一个地下室“凑合”。《办法》中首次明确物业服务用房标准。今后，规划部门在对住宅项目的规划许可、验收中，将审查物业服务用房的面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。“配备符合标准的物业服务用房，在楼盘开发前就必须写入设计规划。这确保了物业和业委会有自己的办公地点。”
【案例】
美丽园办公房至今未要回
由于老物业不肯交出约2600平米的物业管理用房，近四年来，美丽园小区业委会、居委会、新物业都一直挤在一座二层小楼内办公。小楼一层的会议室也改成了新物业保安的休息室，摆满了双层床铺，气味浑浊。
【声音】
美丽园原业委会主任雷霞：“目前还在为物业用房的使用权打官司。”她认为，新的《物业管理办法》对配建物业服务用房从面积、职能上作出明确约定是进步的，不过现实中却存在诸多困难，比如美丽园最初也配备有该用房，但能否交付到业主手中、新老物业、新老业委会交替是否会影响、是否有职能部门对此监督查处等。
6 小区业主可自管物业
规定：未选聘物业的小区，业主可共同决定将各专项服务委托给企业或个人。
解读：于良说，在以往的《物业管理条例》中，物业管理只是业主选聘物业公司进行。而《物权法》明确，业主自行管理也是物业管理的一种方式。因此在新办法中，明确了业主可自管物业。未选聘物业的小区，可通过业主大会决定或业主共同决定的方式，将各专项服务委托给专业服务企业或个人，如绿化、环卫、保安等，业主大会可与服务企业签订合同。于良认为，业主自管物业对于物业企业来说是一种压力。“业主自管的花费会低一些，但服务质量有可能不如物业企业。这将促进物业公司提高服务水平，让业主感受到如果聘用物业，可以提供更好的服务，物业可以多揽活。
【案例】
品阁业主自管物业当股东
仅140余户的品阁社区只有一座楼。从2006年前期物业撤离开始，140余户开始自治管理。业主联合注册公司管理小区，所有业主都是股东。“自治”三年来，物业费从2.74元/㎡降低到1.6元/㎡。
【声音】
品阁社区自治模式发起人、业主邵里庭：新的《物业管理办法》明确业主可通过共同决定的方式自管小区是一大进步，虽然没有一步到位地直接承认其法人资格，但事实上二者精神一致，即业委会可借鉴品阁模式，以全体业主做股东的方式确认主体资格，并承担起责任实现自治。
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
