[摘要] 今后，北京新建小区将由开发商负责前期物业，按照标准提供物业服务。在业主大会未成立，物业没交接前，开发商不能向业主收取物业费。
今后，北京新建小区将由开发商负责前期物业，按照标准提供物业服务。在业主大会未成立，物业没交接前，开发商不能向业主收取物业费。昨天，《北京市物业管理办法》（以下简称《办法》）公布，并将于今年10月1日起正式实行。
前期物业费开发商掏钱
“新办法针对当前北京物业管理所面临的主要矛盾和问题，有四大方面变化。”市住建委副主任张农科说，大变化是围绕着解决开发遗留的问题，对物业管理的责任进行了划分。
对于小区刚入住时的前期物业，《办法》明确由建设单位承担前期物业服务责任。这意味着今后业主们入住后阶段的物业服务，由开发商来负责提供。如业主发现小区道路、电梯、房屋结构等出现问题，可直接找到“根源”———开发商，让其解决问题。
同时，在小区业主大会没成立的前期物业阶段，开发商要按标准向业主提供物业服务，但不能向业主收取物业费。
解决业主大会成立难题
第二大变化就是解决业主大会的成立难题。《办法》中首次提出，只要有5%的业主发起，就可向街道或乡镇申请成立业主大会。且业主大会实行“双启动”，业主可启动成立，开发商也可以启动成立。而在业主大会筹备阶段，街道和乡镇有协助、指导和监督职责。
多措施保物业服务质价相符
目前，业主拒交物业费主要原因是认为物业公司的服务不够好。张农科在解释第三项变化时说，“新办法围绕建立质价相符的物业服务，提出一系列措施。今后，业主大会成立后，可根据物业协会定期公布的物业成本信息，以及与物业公司约定的服务等级，委托第三方评估机构评估出合理的物业费。”
此外，新办法还对物业企业的行为进行规范，如物业公司不得以业主欠物业费为由拒撤出，不得以业主欠物业费为由停水停电等。
业主成物业管理主体
“不少人对于物业管理的认识有偏差，以为物业管理就是物业公司在小区扫扫地、维持一下治安。”市住建委物业处处长于良介绍，根据《办法》，物业管理，是指业主自行或通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
“这就把业主放在物业管理的主体地位，业主是物业管理的责任主体。”于良说。
36配套政策十一前出台
他透露，有36项为《办法》配套的相关政策和规定，目前正在修改和制订中，将在“十一”前陆续出台。包括修改前期物业、物业服务合同、房屋买卖合同，第三方监理办法、物业服务五级标准规范等。由于《办法》篇幅有限，对于业主大会成立的很多具体规定，将在修改后的业主大会指导规则中体现，该规则也将于近期出台。
新规亮点
1前期物业问题找开发商
规定：开发商承担前期物业服务责任。
解读：今后，业主们入住小区后，面对的物业公司负责人应是开发商。
市住建委物业处处长于良介绍，以往，小区刚入住时的前期物业，是由开发商通过招投标选聘的物业公司进行物业服务。但物业公司为能“接活”，对一些开发遗留问题，如配套设施不全、公共部位建筑质量等问题，物业公司“敢怒不敢言”，只能替开发商“背黑锅”。当业主发现问题后，找不到开发商，找物业，但却没办法解决问题，导致矛盾加深。
此次《办法》首次明确规定，开发商承担前期物业服务责任。
“这就意味着，小区的前期物业，负责人就是开发商。在购房人与开发商签订买卖合同、前期物业服务合同时，作为购房合同的附件。物业合同的签字双方是业主和开发商。”于良说，这样以往一些开发遗留问题，就能找到“宿主”。
于良说，开发商本身不具备物业管理资质，可将全部物业服务委托给一个物业服务企业，也可将一些专项服务委托给专业性服务企业。业主可根据合同约定的服务标准与开发商进行交涉，如哪些服务没达标，也可向房屋主管部门投诉。另外，业主们还可尽快成立业主大会，炒掉“开发商物业”，这在另一种层面上，也是促进业主大会尽快成立。
【案例】
自1999年开盘至今，海淀区太月园小区匆匆走过十年。从最初的“北京市物业小区”，到业委会与前期物业对簿公堂、业主间撕裂出两派。由于对前期物业的不满，从2008年4月业委会开始以公开招投标选聘新物业，不过至今仍未有结果。
【声音】
太月园业委会主任王嘉吾：小区十年维权的症结就在于前期物业制度、物业费包干制等，而新《办法》强调了开发商在业委会成立前的责任，未来业主选聘了自己信任的物业公司能直接与开发商对接，并能依据购房合同等逐一查验，避免了开发商与前期物业间相互推诿。
2 业主大会“晚生”仍收物业费
规定：在业主大会成立前，由开发商承担物业的维修养护和管理完善责任。在合理期限内，开发商应按约定的服务等级标准提供前期物业服务，但不得向业主收取物业服务费。
解读：对于在物业交接查验前，开发商不得收取物业费，张农科说，这会在《办法》配套的细则中明确，10月1日起取得预售许可的楼盘，都将实行该规定。“业主入住小区，开发商只是将业主私人拥有的房屋交付了，但作为公共部分和共有设施的物业部分却没移交，那么在没移交前，公共部分和共有设施的责任主体并不是业主，而是开发商，那么也没有理由让业主交纳物业费。”
张农科说，只有在物业交接查验后，全体业主接管了物业，业主们成为物业管理的责任主体，才有交纳物业费、维护保养物业的义务。
他说，今后，在开发商与购房者签订购房合同时，要在合同中约定前期物业服务标准，目前，市住建委正重新制订物业服务的一至五级规范标准，开发商负责前期物业，须按照约定标准，提供“足额保质”的物业服务。
是否会出现业主们因不愿交物业费，而迟迟不成立业主大会？对此，张农科表示，《办法》中规定了业主大会将采用“双启动”原则，如开发商想结束“自己掏钱”的状况，可尽快发动成立业主大会。
他透露，在配套细则中还将规定，如在业主大会筹备组成立三个月后，仍没召开首次业主大会，开发商就可向业主收取物业费。
【背景】
50.9%，这是北京市住建委在2007年公布的重点物业纠纷案件中，开发遗留问题所占的比例。在目前的商品房预售制度下，购房者签订购房合同的时间离现房、验收、入住仍有一定距离，如开发商变更规划、房屋存在质量问题，往往入住后才能发现。
【声音】
物业管理专家舒可心：这将促使开发商尽快解决开发遗留问题，确保顺利交接,以及尽快成立业主大会。以往业主大会成立难，开发商阻挠是重要原因，新《办法》实施后，估计大部分小区将是开发商努力筹建成立业主大会。一些小开发商可能会因物业项目质量不过关，想着拖延，但越拖延成本就越大，很难背负。
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