[摘要] 今后，北京新建小区将由开发商负责前期物业，按照标准提供物业服务。在业主大会未成立，物业没交接前，开发商不能向业主收取物业费。
今后，北京新建小区将由开发商负责前期物业，按照标准提供物业服务。在业主大会未成立，物业没交接前，开发商不能向业主收取物业费。昨天，《北京市物业管理办法》（以下简称《办法》）公布，并将于今年10月1日起正式实行。
前期物业费开发商掏钱
“新办法针对当前北京物业管理所面临的主要矛盾和问题，有四大方面变化。”市住建委副主任张农科说，大变化是围绕着解决开发遗留的问题，对物业管理的责任进行了划分。
对于小区刚入住时的前期物业，《办法》明确由建设单位承担前期物业服务责任。这意味着今后业主们入住后阶段的物业服务，由开发商来负责提供。如业主发现小区道路、电梯、房屋结构等出现问题，可直接找到“根源”———开发商，让其解决问题。
同时，在小区业主大会没成立的前期物业阶段，开发商要按标准向业主提供物业服务，但不能向业主收取物业费。
解决业主大会成立难题
第二大变化就是解决业主大会的成立难题。《办法》中首次提出，只要有5%的业主发起，就可向街道或乡镇申请成立业主大会。且业主大会实行“双启动”，业主可启动成立，开发商也可以启动成立。而在业主大会筹备阶段，街道和乡镇有协助、指导和监督职责。
多措施保物业服务质价相符
目前，业主拒交物业费主要原因是认为物业公司的服务不够好。张农科在解释第三项变化时说，“新办法围绕建立质价相符的物业服务，提出一系列措施。今后，业主大会成立后，可根据物业协会定期公布的物业成本信息，以及与物业公司约定的服务等级，委托第三方评估机构评估出合理的物业费。”
此外，新办法还对物业企业的行为进行规范，如物业公司不得以业主欠物业费为由拒撤出，不得以业主欠物业费为由停水停电等。
业主成物业管理主体
“不少人对于物业管理的认识有偏差，以为物业管理就是物业公司在小区扫扫地、维持一下治安。”市住建委物业处处长于良介绍，根据《办法》，物业管理，是指业主自行或通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
“这就把业主放在物业管理的主体地位，业主是物业管理的责任主体。”于良说。
36配套政策十一前出台
他透露，有36项为《办法》配套的相关政策和规定，目前正在修改和制订中，将在“十一”前陆续出台。包括修改前期物业、物业服务合同、房屋买卖合同，第三方监理办法、物业服务五级标准规范等。由于《办法》篇幅有限，对于业主大会成立的很多具体规定，将在修改后的业主大会指导规则中体现，该规则也将于近期出台。
新规亮点
1前期物业问题找开发商
规定：开发商承担前期物业服务责任。
解读：今后，业主们入住小区后，面对的物业公司负责人应是开发商。
市住建委物业处处长于良介绍，以往，小区刚入住时的前期物业，是由开发商通过招投标选聘的物业公司进行物业服务。但物业公司为能“接活”，对一些开发遗留问题，如配套设施不全、公共部位建筑质量等问题，物业公司“敢怒不敢言”，只能替开发商“背黑锅”。当业主发现问题后，找不到开发商，找物业，但却没办法解决问题，导致矛盾加深。
此次《办法》首次明确规定，开发商承担前期物业服务责任。
“这就意味着，小区的前期物业，负责人就是开发商。在购房人与开发商签订买卖合同、前期物业服务合同时，作为购房合同的附件。物业合同的签字双方是业主和开发商。”于良说，这样以往一些开发遗留问题，就能找到“宿主”。
于良说，开发商本身不具备物业管理资质，可将全部物业服务委托给一个物业服务企业，也可将一些专项服务委托给专业性服务企业。业主可根据合同约定的服务标准与开发商进行交涉，如哪些服务没达标，也可向房屋主管部门投诉。另外，业主们还可尽快成立业主大会，炒掉“开发商物业”，这在另一种层面上，也是促进业主大会尽快成立。
【案例】
自1999年开盘至今，海淀区太月园小区匆匆走过十年。从最初的“北京市物业小区”，到业委会与前期物业对簿公堂、业主间撕裂出两派。由于对前期物业的不满，从2008年4月业委会开始以公开招投标选聘新物业，不过至今仍未有结果。
【声音】
太月园业委会主任王嘉吾：小区十年维权的症结就在于前期物业制度、物业费包干制等，而新《办法》强调了开发商在业委会成立前的责任，未来业主选聘了自己信任的物业公司能直接与开发商对接，并能依据购房合同等逐一查验，避免了开发商与前期物业间相互推诿。
2 业主大会“晚生”仍收物业费
规定：在业主大会成立前，由开发商承担物业的维修养护和管理完善责任。在合理期限内，开发商应按约定的服务等级标准提供前期物业服务，但不得向业主收取物业服务费。
解读：对于在物业交接查验前，开发商不得收取物业费，张农科说，这会在《办法》配套的细则中明确，10月1日起取得预售许可的楼盘，都将实行该规定。“业主入住小区，开发商只是将业主私人拥有的房屋交付了，但作为公共部分和共有设施的物业部分却没移交，那么在没移交前，公共部分和共有设施的责任主体并不是业主，而是开发商，那么也没有理由让业主交纳物业费。”
张农科说，只有在物业交接查验后，全体业主接管了物业，业主们成为物业管理的责任主体，才有交纳物业费、维护保养物业的义务。
他说，今后，在开发商与购房者签订购房合同时，要在合同中约定前期物业服务标准，目前，市住建委正重新制订物业服务的一至五级规范标准，开发商负责前期物业，须按照约定标准，提供“足额保质”的物业服务。
是否会出现业主们因不愿交物业费，而迟迟不成立业主大会？对此，张农科表示，《办法》中规定了业主大会将采用“双启动”原则，如开发商想结束“自己掏钱”的状况，可尽快发动成立业主大会。
他透露，在配套细则中还将规定，如在业主大会筹备组成立三个月后，仍没召开首次业主大会，开发商就可向业主收取物业费。
【背景】
50.9%，这是北京市住建委在2007年公布的重点物业纠纷案件中，开发遗留问题所占的比例。在目前的商品房预售制度下，购房者签订购房合同的时间离现房、验收、入住仍有一定距离，如开发商变更规划、房屋存在质量问题，往往入住后才能发现。
【声音】
物业管理专家舒可心：这将促使开发商尽快解决开发遗留问题，确保顺利交接,以及尽快成立业主大会。以往业主大会成立难，开发商阻挠是重要原因，新《办法》实施后，估计大部分小区将是开发商努力筹建成立业主大会。一些小开发商可能会因物业项目质量不过关，想着拖延，但越拖延成本就越大，很难背负。
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3 开发商撤出前业主要查验
规定：业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域。
解读：“其实业主们交的物业费，花的的还是自己房屋以外的部分。如电梯等公共部位和共有设施。但对于一般的业主而言，大家在收房时，对自己房屋内的质量问题，会非常关注。但对公共部位和共有设施，却不那么关心。而且以往也没有交接查验的制度，没有人替业主认真的查验。”于良说。
在此次出台的《办法》中，首次规定了物业共用部分的交接查验制度。如果开发商拒不进行交接，区县房管部门将责令其限期改正。不改正的，可处3万元罚款。
他透露，第三方评估监理机构的管理办法即将出台，10月1日《办法》正式实施前，也是这些机构的培育期，目前北京已经新组建了多家这样的机构。
此外，《办法》还规定，在交接查验后，开发商必须移交相关资料。包括物业管理区域划分资料；建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；竣工验收报告及竣工总平面图；物业质量保修文件和物业使用说明文件；业主名册等。
【案例】
去年年底，立水桥黄金苑小区居民由于担心开发商卖掉办公用房后撤离，小区出现问题找不到开发商，就将开发商工作人员通行的东南门锁上，阻止开发商卖房。居民表示，他们担心开发商买房后不再对小区负责，他们想用锁留住开发商。
【声音】
黄金苑小区居民刘先生：虽然开发商出具了办公用房的产权证，但物业用房应属于小区公共部位，开发商不应卖。而且他们担心开发商卖掉房子后不管小区事务了，小区物业也是前期物业，由于负债，常由开发商提供运作资金。小区存在水管泄漏等质量问题，物业可求助开发商，一旦开发商走了，物业如推脱，就不知该找谁了。
4 业主大会应获当场备案
规定：业主大会选举产生业委会。业委会应当自选举产生之日起30日内，持相关材料向当地街道办、乡镇政府备案。材料齐全的，街道办、乡镇政府应当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，并将有关情况书面通报当地派出所、居委会。
解读：业主大会备案难得到了解决。“一方面是备案所需材料简化了。”于良说，提交材料包括筹备组长签字的业主大会成立和业委会选举情况报告，业主大会决议，管理规约、议事规则、成员名单。“这些都是基本材料，很容易提供。”另一方面，对于业主大会的备案时间，也首次明确要当场备案。而在以往，对备案没有时限规定。
【案例】
新业委会被指违规难备案
2005年，当代城市家园首届业委会辞职。2009年，业主筹备第二届业委会。第二届业委会向清河街道备案时，街道以“未按规定成立由居委会、民警和居民代表组成的工作组组织选举”为由，拒绝备案。
【声音】
当代城市家园业委会主任孙茂：《办法》虽有“当场备案”的规定，但在现有制度下，如果相关部门不支持选举，困难可能远在备案前就已出现。孙茂说，《办法》要求提供的备案材料包括“业主大会成立和选举情况报告”，但就本小区的实际来看，由于请相关部门指导选举，但对方没出席，以致选举得不到指导，业主只能自行筹备。
5 业委会办公室列入规划
规定：新建住宅，建设单位应配建物业服务用房，包括客服、人员值班、业委会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的位置。物业用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业委会办公用房建筑面积30至60平方米。
解读：于良说，在一些小区，物业、业委会难找到办公地点，随便找一个地下室“凑合”。《办法》中首次明确物业服务用房标准。今后，规划部门在对住宅项目的规划许可、验收中，将审查物业服务用房的面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。“配备符合标准的物业服务用房，在楼盘开发前就必须写入设计规划。这确保了物业和业委会有自己的办公地点。”
【案例】
美丽园办公房至今未要回
由于老物业不肯交出约2600平米的物业管理用房，近四年来，美丽园小区业委会、居委会、新物业都一直挤在一座二层小楼内办公。小楼一层的会议室也改成了新物业保安的休息室，摆满了双层床铺，气味浑浊。
【声音】
美丽园原业委会主任雷霞：“目前还在为物业用房的使用权打官司。”她认为，新的《物业管理办法》对配建物业服务用房从面积、职能上作出明确约定是进步的，不过现实中却存在诸多困难，比如美丽园最初也配备有该用房，但能否交付到业主手中、新老物业、新老业委会交替是否会影响、是否有职能部门对此监督查处等。
6 小区业主可自管物业
规定：未选聘物业的小区，业主可共同决定将各专项服务委托给企业或个人。
解读：于良说，在以往的《物业管理条例》中，物业管理只是业主选聘物业公司进行。而《物权法》明确，业主自行管理也是物业管理的一种方式。因此在新办法中，明确了业主可自管物业。未选聘物业的小区，可通过业主大会决定或业主共同决定的方式，将各专项服务委托给专业服务企业或个人，如绿化、环卫、保安等，业主大会可与服务企业签订合同。于良认为，业主自管物业对于物业企业来说是一种压力。“业主自管的花费会低一些，但服务质量有可能不如物业企业。这将促进物业公司提高服务水平，让业主感受到如果聘用物业，可以提供更好的服务，物业可以多揽活。
【案例】
品阁业主自管物业当股东
仅140余户的品阁社区只有一座楼。从2006年前期物业撤离开始，140余户开始自治管理。业主联合注册公司管理小区，所有业主都是股东。“自治”三年来，物业费从2.74元/㎡降低到1.6元/㎡。
【声音】
品阁社区自治模式发起人、业主邵里庭：新的《物业管理办法》明确业主可通过共同决定的方式自管小区是一大进步，虽然没有一步到位地直接承认其法人资格，但事实上二者精神一致，即业委会可借鉴品阁模式，以全体业主做股东的方式确认主体资格，并承担起责任实现自治。
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“业主大会法人资格”未入《办法》
与《物业管理办法》（以下简称《办法》）当初的草案相比，备受关注的焦点性条款———“业主大会可申请法人资格登记”最终没列入《办法》。
条款缺少上位法支持
就此问题，市法制办主任周继东曾表示，删除该条款，主要的原因是目前国务院的《物业管理条例》对此尚无规定，也就是没有上位法作为依据。但他表示，删除不代表它就完全流产了，北京可以先做一些尝试，在尝试中发现问题，再解决问题，待上位法有所涉及或做法比较成熟的时候再定夺。该条款的初衷是想借鉴香港的制度模式，但在讨论当中，大家对这个问题反映比较热烈。“没有写进来，但是可以在实际工作当中可以进行实验。”
市住建委副主任张农科说，业主大会的法人资格目前在日本、香港等地比较成熟。
业主大会法人已有体现
据记者了解，业主大会申请法人资格登记，不但缺少上位法依据，而且在实际操作中也会遇到困难。如业主大会申请法人，性质应为社团法人，在民政部门登记，但目前民政部门登记的社团法人中，并没有业主大会这一项。
著名物业管理专家舒可心认为，在此次出台的《办法》中，虽然没有了业主大会法人资格这一条，但已经体现出这方面的精神。如开发商要将物业这项资产交接到业主大会的手中，而且公共部位和共有设施的也是归全体业主，业主大会有了资产和，已经具备了成为法人的实质条件。
■ 声音
“对于开发商来说，也愿意尽快从前期物业中撤出。”北京金隅嘉业房地产公司副总王新光认为，前期物业由开发商掏钱，如果时间不长的话，开发商还是可以承受的，如果业主大会一直拖着不成立，开发商也拖不起。还应该从规范业主行为和加快政府工作效率入手，加快业主大会的成立速度。
“开发商负责前期物业将压缩专业物业公司的生存空间。”现代城住宅小区物业经理乔栋认为，由于在业主大会成立前开发商自己或委任的物业公司可能有数年服务时间，后接手的物业公司接手后难度较大，如资料、设备不全或磨损等。
“我算了下《办法》中的罚款，全部罚一遍才30多万，对开发商、物业的处罚力度太低，违法成本低。”品阁小区业主自管物业负责人邵里庭如是说。
■ 法条
物业擅停服务罚10万
物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。无论是续聘还是解聘原物业公司，都需要告知物业公司。
如果物业企业擅自停止物业服务的，将被责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款。造成损失的，依法承担赔偿责任。
老物业拒撤走罚10万
办法中规定，如果老物业公司被“炒”，必须在60日内与全体业主完成交接撤出小区。不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由，拒绝办理交接。同时，在办理交接至撤出的期间内，应维持正常的物业管理秩序，不得向业主收取物业服务费用。老物业公司拒不撤出的，将被责令限期撤出，可处10万元罚款。
新物业不得强行接管
原物业企业拒不撤出的，新的物业企业和业主应当与其协商解决，协商不成的应依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。
小区车位需先满足业主
小区内规划用于停放车辆的车库、车位，开发商不得出售给业主以外的其他人。开发商出租车库、车位的，应当首先出租给业主。在满足本区域业主需要后，可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，但租期不得超过6个月。
业主欠费物业禁停水电
小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收费用的，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。
对话：物管办法历经5年调研
昨天出台的《物业管理办法》，提出了多项在国内首创的制度，被业内的专家认为是目前中国物业管理进的制度。本报记者昨天专访了市住建委副主任张农科和市法制办副主任李灵雁，道出《办法》出台前后的故事。
调研：梳理归类物业矛盾
记者：新规出台经过了多长的时间？
张农科：5年。
记者：5年的时间，做了什么工作？
张农科：首先，我们对于这些年物业管理中出现的矛盾和问题，进行了系统的梳理归类，发现主要集中在四大方面。然后也借鉴了国际一些先进城市的经验，对这些矛盾和问题进行逐条梳理，提出解决的办法。可以说，当前物业管理中的主要矛盾问题，在新《办法》中都提出了解决的办法。
征询：网民意见参与修改
记者：《办法》制订过程中，征求了哪些方面的意见？
李灵雁：在首都之窗网站上征求社会意见，同时也书面征求了各区县政府和相关单位的意见。共有741位网民在网站上提出了意见和建议。我们还分别召开了与物业企业、开发单位、街道办事处和居民委员会的座谈会。另外，考虑到广大业主的关注，还专门召开了2次与网民意见代表、业主意见代表的座谈会。这是政府“开门立法”的一次尝试。
记者：《办法》中有哪些条款，是在吸取了网民意见后修改了？
李灵雁：比如说当时提的比较多的乡镇政府和街道办事处应当承担对业主大会和业主委员会的指导和监督职能，这是当时居委会提的比较多的。还有比如业主委员会备案，之前是规定了一定的备案期限，后来听取大家的意见，对符合条件的，给予当场备案。
记者：业内的专家对《办法》的评价很高。
李灵雁：如果说这个《办法》提出了先进理念的话，也是业主、物业企业和相关部门共同努力的结果。我认为应该将《办法》在实践中检验之后，才能评价。探索和创造，我们仍在路上。
5%业主即可启动业主大会
只需5%业主签字同意，即可启动业主大会成立程序。开发商也可报送材料，推荐业主，启动业主大会。昨天出台的《物业管理办法》中，针对业主大会成立难，提出一系列措施。包括开发商应承担筹备首次业主大会费用、业委会可换成员不再搞换届等。
启动业主大会无需多数业主
业主大会成立难是普遍问题。统计显示，北京实施物业管理的小区有3591个，只有730个小区成立了业委会，占20.33%。
新出台的《办法》中，优化了业主大会筹备程序，简化备案条件。不必征得大部分业主同意，总人数5%以上或专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主，就可向所在地街道办、乡镇政府提出书面申请成立业主大会。
“只要5%以上业主签字，就可以启动首次业主大会的成立。在制定办法时，对这个比例进行了考虑，起初设想只要1人发起就可以，但这样有可能浪费行政资源，5%更合适。这个数量的业主容易召集。”市住建委物业处处长于良说。
开发商可申请开业主大会
于良表示，在《办法》中，对业主大会的成立还采取了“双启动”方式。业主可自行成立业主大会，开发商也可发动成立业主大会。
如交房面积达超50%，开发商就应向当地街道办报送筹备首次业主大会资料，并推荐业主代表作临时召集人，召集5%以上业主，向街道办或乡镇政府提出书面申请成立业主大会。
同时，业主大会成立经费困难也得到解决。于良说，开发商应自筹备之日起7日内，向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议的费用。开发商如果未按规定提供资料，将由当地街道办、乡镇政府责令限期改正。不改正，可处3万元罚款。
公益律师助业主大会筹备
实行“双启动”后，是否会出现开发商和业主分别组织两派人都要成立业主大会？于良表示，无论是开发商还是业主，仅是按了“启动钮”。但业主大会筹备是由街道办或乡政府在接到申请60日内派筹备组组长，组织成立业主大会筹备组，负责召集首次业主大会。业主大会的筹备和成立要在街道办指导下，协调各方推荐各自代表，不存在“两派”之争。
“鼓励公益律师当筹备组组长，提供法律支持。筹备组组长没有表决权。”于良说，筹备组成员中将充分保障业主的声音。以往筹备组成员中业主应不低于50%，但《办法》规定，具有表决权的筹备组成员中，三分之二以上为业主代表。
业委会只换成员不搞换届
《办法》中，对业委会委员将实行任期制，如出现任期届满、或不再为业主身份等情况，委员资格自动终止。
市住建委副主任张农科表示，今后，业委会不再换届，只“换人”。即业委会委员更新流动，业委会不搞换届。
专家认为，业委会换人不换届将为业主大会获得法人资格作出铺垫。
（专题统筹 本报记者 马力 郭红梅 采写本报记者 马力 张媛 朱开云 蓝筠 专题插图 赵斌）
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