[摘要] 金九银十开发商“蜂窝”推货，看好下半年楼市；买房，鱼和熊掌不可兼得；救市需要“度”，惠州去化至少2.5年……在“金九银十”节点将上演什么样的悲喜剧？惠州房天下专访隆生集团品牌总监吴景华先生。
编者按：对比2013年，2014年的楼市或许显得命运多舛。自年初至今，苦于房贷持续收紧，各地政府不断争先救市，楼市却仍难见大起色。经历过不红的“红五月”之后，“金九银十”更是被寄予了深深的厚望。开发商们摩拳擦掌，新盘推货蠢蠢欲动；购房者奔波看房，或出手或观望，深度纠结。
开发商卖房，购房者买房，在“金九银十”节点将上演什么样的悲喜剧？敬请关注惠州房天下资讯中心策划《箭在弦上——解析“金九银十”惠州楼市》。为此，惠州房天下采访了隆生集团品牌总监吴景华先生。
【房天下讯 张细妹】侃侃而谈，细细讲述隆生的发展之道；如数家珍，悉数隆生在惠州的各大项目；谈及“隆生”品牌，自豪感油然而生。本期惠州房天下专访走进隆生集团，与品牌总监吴景华先生一同谈谈当前楼市热点及隆生的发展之道。
金九银十开发商“蜂窝”推货 看好下半年楼市
金九银十作为一个重要的楼市转折点，并非性，而是具有一定的市场相对性。“对比‘红五月’，开发商对‘金九银十’这个时间节点的期待更大，且习惯性地会将产品的重要节点放在9、10月份。”吴景华表示，“楼市很矛盾，难以回避的现状是，经历了高速发展的房地产业，本轮楼市似乎进入了要比以往几年还要“雾里看花”的局面，重新审视市场成为业内人士的常态行为，未来老天爷不知道。但有一点明确的是，当前整体市场呈下行趋，政策处于空窗期，金融环境需要改善，开发商与购房者都在‘等贷’。虽然如此，但金九银十仍然是今年楼市的主角。”
隆生集团品牌总监吴景华先生（来源：房天下 摄影：张细妹）
楼市看好与看坏，总有不一样的解读。在8月末，中信地产启动全民购房季，佳兆业1号开盘，两大品牌房企抢跑金九步，在惠州市场掀起一股购房热潮。此举也引起了部分业内人士的疑问：抢在9月前入市，是否不看好金九银十，甚至不看好下半年楼市？
吴景华表示，“多数开发商都会选择在金九银十扎堆入市，‘蜂窝’推货，竞争激烈，整体市场将会‘燥热’起来，且在此时，购房者已经从前期的观望状态进入到出手的状态，成交量一定会有所上升。通常来说，楼市走至下半年，大部分情况都会进入上行通道，我很看好下半年楼市走向。”
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买房 鱼和熊掌不可兼得
早在6月份，惠州房天下举办的大话地产地产沙龙就谈及“以价换量”这一话题，多位业内人士均表示，下半年惠州楼市或将继续“以价换量”。
“以价换量并非金九银十的主调。尽管开发商扎堆入市、竞争激烈，但是仍有很多开发商在坚守自己的品牌价值和产品价值。房子，作为大宗商品交易，最终目的是买来居住，对老百姓来说，是慎重考虑之后才会出手的。价格，是影响刚需出手的主要因素，但并非因素，开发商品牌、教育配套、交通等因素也会左右购房者出手。”吴景华坦言，“买房，鱼和熊掌不可兼得，有舍必有得。”
营销策略=特定环境采取的特定方式
在吴景华看来，市场上除了“以价换量”这一常用的营销策略之外，还有其他多样化的方式。 “中小开发商资金链紧张、大开发商业绩冲量，采取以价换量这一方式无可厚非。而大事件营销，更多是为了吸引眼球，让购房者聚焦，短时间内让老百姓能够快速了解企业的品牌，进而了解产品。”吴景华直言，“任何一种营销策略方式，最终都将考核实际效果或实际成交。”
对于老百姓关注的营销成本转嫁之说，吴景华表示，“对于开发商来说，开发的产品定位不一样，采取的营销方式也会有所不同。以价换量或大事件营销，更多的是特定市场环境下开发商所采取的一种特定的营销方式。”
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救市需要“度”惠州去化至少2.5年
当前惠州楼市库存持续高企，房贷利率持续收紧，购房者观望情绪加重，整体情况不容乐观。另一方面，8月份，佛山、东莞两地相继出台救市政策。不少业内人士纷纷猜测：惠州是否将会跟进出台救市政策？也有个别业内人士认为，惠州将会在两个月出台相关救市政策。至此，救市与否，成为了一个谜。
在吴景华看来，救市是属于未来动作，是不可知的。如果从当前市场情况来看，房地产行业围绕城市经济转动，也有一定的经济指标，商品房的销售也有数据指标，当楼市库存高企达到一个“度”的时候，或许就会出台了。据吴景华个人估计，按照当前的市场库存量来说，如期平稳地去化，最起码也需要2.5-3年的去化周期。
若惠州政府真的出手救市，你最希望是什么样的政策？在吴景华看来，金融环境的改变对整个房地产行业有的关键作用。一方面，房地产开发属于资金密集型产业，从项目开发前期、中期再到后期，需要大量的资金来周转；另一方面，刚需购房者在“等贷”，期盼房贷利率回归基准。“金融环境的改变，对未来房地产市场的影响比较大，开发商与购房者都在期待着，但最后将会出台什么样的政策，大家都在拭目以待。”吴景华表示。
与其停下来马上死 不如硬着头皮挺着活
8月27日，恒大粮油横空出世。今年以来，恒大、万达、绿地、佳兆业等越来越多的房企纷纷涉足其他产业。分析认为，告别黄金十年，开发商纷纷将眼光从单纯的“造房子卖房子”参与到多元化经营中，寻找新的投资机会，期望最终实现企业战略转型。在新形势下抢夺制胜高地，“不务正业”几乎上升为主流的玩法。
在吴景华看来，走过黄金十年，未来的房地产市场制度将会更加健全、更加市场化（仍在调控之下）。当前市场环境非常考验一个开发商的综合实力，尤其是资金实力。从项目开发到运营，多方面关联，需要大量的资金投入，特别是在市场下行通道，一个开发商是否具有市场抗险能力、是否拥有资金的避险港，显得尤为关键，很多时候也决定着一个房企的成与败。遇上当前市场下行压力，吴景华用“与其停下来马上死，不如硬着头皮挺着活”一句话概括了当前房企的普遍局面。
面对新一轮的市场形势和发展阶段，开发商能否掌握好手中的进攻的矛与还是防御的盾这两件“武器”，把握住关键时机进行适时调整，将是能否立足站稳市场的重要因素，同时接下来各大开发商的应对也将进一步左右下半年惠州楼市格局。但对于更多的企业来说，在未能找到另一个可以替代房地产业链之前，成群结队的房企们更多面临的是波谲的市场和需要保持足够清醒的意识。但最后房企究竟是用矛还是用盾，或者矛盾齐飞，谁也很难说清楚，因此下半年的惠州房企之间的竞争依然热闹可期。
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隆生：“两条腿”同步走
谈及隆生集团，对每一个惠州人来说，绝非陌生。扎根惠州本土长达26年的知名开发商，一向以稳字当道，旗下开发的东湖花园、金山湖花园在惠州市场也赢得不错的口碑。今年3月13日，隆生企业斥资16.5亿拿下云山东江大桥BT工程，该桥也正式命名为隆生大桥。
吴景华表示，目前隆生集团坚持“两条腿同步走”。隆生集团从2011年开始陆续介入惠州市政建设，已从最初专注于房地产开发商角色，转变为城市建设发展运营商，先后介入包括三环北、三环东、三环立交桥、金山河治污、金榜路红花湖湖扩宽、隆生大桥等市政项目，努力推动惠州城市建设。
东湖9区将在10月左右入市
作为隆生企业在东湖花园开发建设的第十个大型商住项目，隆生东湖9区（隆生•东湖广场）也是备受市场关注，据说项目将于10月左右入市。选择这个节点入市，吴景华表示，内外步调一致。对外，金九银十是重要的市场节点，且下半年会处于上行趋势；对内，集团对项目的开发进度，正好走到这个时间点。
东湖9区，总建面33万平米，带有商业配套5万多平米，产品类型涵盖刚需和改需，面积段为80-260平米。河南岸、南坛、东平吉之岛三大商圈围绕，吴景华透露，东湖广场将主打体验型商场。一做好购物环境的体验度；二东湖花园自身拥有稳定的客群基础，能保证商场的正常运营。吴景华表示，完全不担心东湖广场与周边三大商圈的竞争压力。
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城市缩影 惠州情结的升华
谈论东湖9区，吴景华流露出了一股满满的自豪感。作为东平片区的标志性小区之一，东湖花园从1992年开发至今，有口皆碑。如今走过了22个年头，东湖花园的滚动开发，每一个小区的建设，都带有那个时代的城市印记，犹如一个时代缩影，折射出惠州城市发展的轨迹。东湖花园承载了惠州这座城市的回忆。在吴景华看来，对于将要购买东湖9区的业主来说，并非纯粹的买房，更多的是购买一种城市价值、城市记忆。
本土的才是主流的
近年来，各大品牌开发商不断进驻惠州市场，拿地、建房，不断稀释了本土开发商的市场份额。“要相信，本土的才是主流的。”吴景华坚定立场。
展望规划，吴景华透露，隆生集团旗下还有两个商住项目。其中，位于东江新城板块的文岭西堤也将于今年入市，主打刚需置业，总建面21万平米，面积段为80-160平米；位于演达商圈中心、沃尔玛对面的隆生联合广场，作为隆生集团第四个商住项目，目前则处在规划建设状态。
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