[摘要] 本地刚需购房者在长期的观望后纷纷选择近期出手，端午期间惠州楼盘又迎来一阵楼盘热销风，这更是助长了“买涨不买跌”的购房心态，7月将近，惠州楼市或持续回暖，房价的悄然上涨是否会是楼市暴风雨的前兆，房价会一发不可收拾吗？
开发商
坚持按“百姓价”卖房
万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆
2012年调控仍不会放松，主要的置业人群仍集中在首次置业与首套改善人群。针对于今年上半年调控所带来的客观影响，切实贴近刚需市场是房企重中之重。北京万科能保持稳定，主要措施就是“坚持”和“调整”。
所谓的“坚持”措施，是坚持开发普通住宅的定位，发掘首次置业刚需类客户的核心需求和价值。其中在主推产品方面以地铁交通、完善配套、户型优化、小区服务等作为提升点，以此赢得市场。
而在“调整”方面，一方面是整合片区营销模式，以片区为单位，采取多项目联动的营销，也为客户提供了多方位的置业选择；另一方面也会加大非住宅类产品的研究和推广产品创新力度，并作为培育新的业绩增长点和主流住宅产品的补充。
下半年，万科在京南市场将有多个项目开盘，对此万科仍会坚持符合购房人需求的价格策略。从长远来看，京南是北京市最主要的人口导入地区之一，而万科的项目也全部针对这一特点，在产品定位方面以首次置业以及首次改善类产品为主，加强生活配套的完善和片区环境的改善。
改善型住宅已经成为万科在下半年的主力项目，这也是基于万科对于下半年推盘片区价值和市场主力置业人群的判断。
对于下半年的销售策略，万科企业仍会坚持“不囤地、不捂盘、不惜售”的经营策略，坚持按购房者愿意接受的价格售出房屋。同时，在法律许可的范围内，万科也会积极尝试各种新型营销渠道，万科通过电商渠道进行的销售在上半年取得一定效果，下半年也会继续尝试。
刚需产品进一步优化
路劲地产营销总监 温立伟
下半年整体市场进一步趋于平稳，如果政策面不出现大的变动，就不会出现房价的暴涨和暴跌。
对于刚需和首套改善型产品的需求是否被释放完这一问题。我的看法有三：其一，刚需还远远没有释放完，因为购房资格和工作年限挂钩紧密，许多27岁到35岁之间刚需客群的购房资格是逐年获得的，因此刚需不可能在短期内释放完；其二，仅仅靠刚需是无法支撑起整个市场的，因为刚需产品的类型和价格都有严格的区间，而房地产市场本身应该是多样化、多层次的，所以仅靠刚需是不够的。目前许多房地产商都把目光放在首套改善型需求的用户身上，但目前限购政策让这部分需求释放的很不充分；其三，改善型产品的需求释放需要政策面的适度松绑。
对于下半年市场的产品趋势，首先是刚需产品的进一步优化、细化。我眼中的刚需产品，应该是地处五环到六环之间，面积在90平方米到100平方米之间的二到三居室，总价在200万元以内。
现在有一种现象就是把高端物业的局部热卖和改善型产品需求释放进行概念上的偷换。其实，真正的改善型产品，应该针对35岁到45岁的群体，地理位置在五环边或五环内，面积120平方米或略高，总价在400万元以内。超过这个标准的，和主流的改善型需求就不太匹配了。
对下半年市场走势的预测，与其看短期的市场数据，不如看更多的宏观经济指数；与其看个别人的观点，不如看具体企业、特别是大型企业的运营情况。目前我们很难得出一个宏观而准确的通论。这其中的核心原因是，大家都在各自为战，根据自己的经营情况谋求生存和发展。
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