[摘要] 本地刚需购房者在长期的观望后纷纷选择近期出手，端午期间惠州楼盘又迎来一阵楼盘热销风，这更是助长了“买涨不买跌”的购房心态，7月将近，惠州楼市或持续回暖，房价的悄然上涨是否会是楼市暴风雨的前兆，房价会一发不可收拾吗？
编者按：自去年年中国家出台对楼市的宏观调控政策以来，各地楼市纷纷走低。为了生存，开发商高招频出，又是特惠房又是打折、降价，有效释放了刚性需求。在国家推出降息措施后，本地楼市春暖花开，市区部分楼盘正在悄然涨价。本地刚需购房者在长期的观望后纷纷选择近期出手，端午期间惠州楼盘又迎来一阵楼盘热销风，这更是助长了“买涨不买跌”的购房心态，7月将近，惠州楼市或持续回暖，房价的悄然上涨是否会是楼市暴风雨的前兆，房价会一发不可收拾吗？
业内人士：楼市已触底并逐步回暖
自去年年中国家出台对楼市的宏观调控政策以来，各地楼市纷纷走低。为了生存，开发商高招频出，又是特惠房又是打折、降价，有效释放了刚性需求。在国家推出降息措施后，本地楼市春暖花开，市区部分楼盘正在悄然涨价。据市房产管理局数据显示，5月份惠城区新房预售均价为5797元/㎡。相比之前的低迷，5月份成交量成就了新一轮高峰，环比上升17%，同比上升27.6%。业内人士认为，楼市不可能迅速回暖，但现在是入手的好时机。
市区市场活跃供货量充足
今年上半年以来，银行业降息、降准的一系列货币政策搅动了房地产行业，给它带来了新的活力。随着新因素加入，多地楼市出现回暖的迹象。本地房地产行业也在渐渐复苏，市场逐渐活跃，总体价格仍然坚挺。
记者走访市场了解到，目前在售产品仍以去年开盘的项目居多，今年开盘的项目仅有五矿·哈施塔特、方直·君御等少数项目。仲恺、惠阳以及博罗沿江等地，产品均以普通住宅为主，配以少数别墅。
惠城区经过“红五月”之后，消化了部分库存。目前，水口、南部新城、江北三环路两侧、东江新城以及惠博大道等片区为供货主力。在水口片区中，世纪东方城二期、珠光·御景湾、合生十里洋房等项目供货充足。经过一轮热销后的华乐红，仅剩少量大户型在售。海伦堡·院子中心楼王也开始认筹，并已开放样板房。这一片区的均价仍维持在“4”字头，少数盘的价格逐渐逼近“5”字头。其中华乐红主推的95㎡四房打出了5000元/㎡的均价。
江北三环路两侧也是目前供货热点区域之一，该区域在售项目有海伦堡·摩天轮、德威·摩卡小镇、鼎峰·国汇山等，这些项目平均每平方米销售价格约为5000元。惠博大道一带有众多产品在售，主力项目有瑞亨·半山1号、保利山水城、五矿·哈施塔特、富力·现代广场等，东江新城一带的主力销售项目则有中信水岸城、方直·君御等，住宅产品每平方米销售价格从5000~10000元不等。
仲恺高新区在售楼盘有金宝城市佳园、TCL康城四季、富川瑞园、英郡年华、光耀城市山谷、光耀荷兰小城、御湖一公里以及格林童话世界等项目，多是普通住宅产品，每平方米平均售价多位于4800~5200元左右。近期，几个口碑较好的楼盘销售火爆，其中TCL康城四季二期、光耀荷兰小城开盘就销售一空。
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开发商趁过节拉拢购房者
不少项目推出各种活动以聚拢人气
正值端午节来临之际，楼市再现“大涨”之声，房地产市场似乎又进入火热轨道。今年端午节，本地楼市将呈现什么样的景象呢？
市场各楼盘打端午节优惠牌
端午节假期，为聚拢人气，不少项目将开展以粽子为主题的活动，同时以优惠的房价来吸引来客，有项目负责人表示这是特意给客户包的“优惠粽”。
记者了解到，离端午节还有一个多星期的时候，不少项目就已经制订了计划。为了能够吸引人气，各项目负责人想尽了方法，试图用最直接、最刺激的形式吸引客户关注。不过，面对记者的咨询，很多项目表示“具体形式和细节还未最后敲定”。
分析成交量将有较大增幅
惠州中城嘉信董事总经理杨锦斌分析，目前各楼盘处在强营销时期，开发商通过各种媒体进行楼盘推广活动，楼盘暖场活动和应节活动被认为是时效性强、效果明显的推广方式。在端午节来临之际，开发商加大推广的力度，增加推广资源，精心准备各种活动，以期在市场逐渐转好的情况下争取更多的客户资源和增加成交量，也是情理之中。
杨锦斌认为，未来3个月，受货币宽松政策的影响，在没有其他新政出台的情况下，本地市场的成交量将出现较大增幅，并保持在每月10%的水平上，可以回到去年上半年的水平。但市场存量较大，而且中央的调控政策仍在继续，因此下半年市场不会“大起大落”。
端午假期首日网签132套
惠州楼市又过了一个热闹的端午小长假。尽管3天的假期都下雨，影响了市民出行，但假期首日网签132套，为一周来新高。业内人士表示，近期银行降息、市场成交趋暖等因素，促使一些正在犹豫的买家赶紧出手，以期抢到“抄底”价。
端午假期，记者走访市区多个楼盘，发现中小面积的刚需产品颇受市民青睐。“目前，小户型依然是楼盘热销的主力。”很多楼盘的销售员表示，现在的购房者主要还是冲着小户型和特价房来的。记者在踩盘过程中发现，每个楼盘都或多或少推出一些优惠，有些楼盘甚至推出车位，卧室活动。
央行新一轮降准货币政策出台，撩拨了不少楼盘的神经。记者走访市场发现，除了各种优惠之外，少数楼盘在一轮降价之后悄然涨价。之前降价比较厉害的新世界曦岸，价为6600元/㎡，但目前已经涨至6800元/㎡；中信水岸城近期发售的11栋开盘均价为5800元/平方米，涨幅也超过300元/㎡；珠光御景湾也在悄然涨价，该楼盘140㎡的大户型曾经打出了3800元/㎡的特惠价格，目前则涨到了4000~4500元/㎡；东江学府在跌至5600元/㎡的低价后，价格回升至5800元/㎡；万科城华府从7500元/㎡的低价，反弹至7800元/㎡，涨幅为300元/㎡。
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宏观经济
中国经济年底将温和上升
目前的宏观经济走势到底处于哪个阶段，未来走势将如何？巴曙松认为，今年二三季度是这一轮经济回归常态的触底时期，随后将有一个温和的上升。
巴曙松分析说，2008年的金融危机爆发后，中国经济也受到了很大的冲击。2009年四季度，中国经济的增速回落到6%。随后，中国政府启动了一轮大规模的以基础设施投资为代表的“四万亿”计划，带动经济一轮强劲上升，到2010年一季度时达到12.2%高点，差不多一年多一点的时间，中国的GDP的增速上升了一倍。
为防止出现和2008年相似的经济增速迅速放缓，在外部动荡的背景下，内部政策开始放松。巴曙松说，今年6月8日央行的降息和存贷款利率浮动空间的加大，是一个标志性事件。目前，中国经济已经有一些领先的指标在站稳，意味着中国接下来实体经济会逐步探底。巴曙松预计，真正的触底可能会在今年的二三季度，年底会有温和上升。
“目前大家有共识，中国经济经过30年高速发展，已经开始从高速增长期向中速增长期转变。过去30年，中国经济平均增速达10%。今后一段时间可能维持在7%~8%之间。”巴曙松表示，转变的过程中，从世界各国情况看，这个阶段经济增长具有极大的不确定性和脆弱性。
不确定性主要是指政府不能人为地刺激经济发展，潜在的劳动力价格等增长要素不支持经济高增长，转变期间经济大幅波动。巴曙松认为，当前中国GDP快速回落，是这种结构性的减速在当期的映射，这种结构性减速是许多新兴市场面临的常态问题。
如何解决好转变期间的经济波动？巴曙松建议，一方面用传统方式刺激经济，加大基础设施建设；另一方面要有一部分资源去培养新的增长点，对中小企业实行减税的策略或放宽民资进入垄断行业的投资门槛等。
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没有开发商愿意主动降价
在此前三个月楼市成交持续上涨的良好背景下，降息等措施进一步推动购房者入市，部分开发商已经开始对房价进行"试探性回调"。在杭州、北京、深圳、上海、南京等城市，最近一段时间的购房热情更是持续升温，甚至出现过久违的排队购房场面，个别楼盘一开盘即售罄。
与此同时，部分楼盘价格已开始"止跌微涨"。位于武汉市青山区的爱家国际是一高档楼盘，从6月9日开始，单价就上调了500元-900元。销售经理刘全说："现在已没有开发商愿意主动降价了，我们对销售还是很有信心的。"
业内人士认为，去年底新盘多是中小户型，开发商降价走量，现在所推的优质户型较多，所以价格略有上涨。而另一方面，在降息的背景下，部分开发商试图营造涨价势头，利用"买涨不买跌"的心理促使购房者出手。
楼市回暖速度超预期
降息将促使今后一段时间成交量延续前两个月的回暖态势。楼市回暖的速度大大超出了人们的预期。
在一家门户网站工作的韩巍一直有买房的打算。去年下半年开始，他关注的北京东边几个项目的房价开始明显下降，今年初，降价的趋势进一步蔓延。韩巍觉得只要房地产调控政策不放松，房价还会下降，可以继续观望。
但从4月份以来，销售人员在电话里告诉韩巍，成交量不断攀升，原本的价格优惠减少了，新一期的项目价格肯定要涨，要赶紧出手。进入5月份，二手房中介更是直截了当地说，现在二手房又开始抢了，房价很快就要大幅反弹。
韩巍原本以为这是销售人员在忽悠，但到几个售楼处和中介门店一看，热闹的场面顿时让他有点发慌。“看这架势，房价好像压不住了。”韩巍决定不再观望，6月份一定要出手。
今年3月以来，房地产市场出现了明显的复苏迹象。国家统计局公布的数据显示，1—5月份，商品房销售面积约2.9亿平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月缩小1个百分点。商品房销售额1.7万亿元，同比下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点。
特别是此前成交量低迷的一线城市，5月住宅市场交易量均大幅反弹，“红五月”名符其实。北京新建商品住宅和二手住宅成交量环比4月份分别上涨34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破万套，创下去年2月限购以来的纪录。广州全市一手住宅成交量环比4月大增51%，同比去年5月增长19%，成为过去16个月中的销售量的月份。上海楼市的成交量也创出今年新高。
住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏认为，春节以后楼市成交量之所以明显回升，主要的原因在于开发商顺应了市场变化，打折促销、以价换量的力度加大了，再加上商业银行放贷速度加快和利率逐步回归，释放了部分住房的需求。
“从我们的调研看，成交量有两个明显特点，一是自住性购房成为主流，不少项目首次购房比重超过70%。二是部分降价促销力度比较大、价格下调比较到位的低总价、中小套型的普通商品住房成交的情况比较好。”张小宏表示，这些情况说明，目前以自住为目的的真实住房需求还是很大的，开发企业以价换量的空间也是有的。这应该是市场回归正常的表现，不能简单用回暖两个字来概括目前的现象。
6月7日晚间，央行三年半以来首次宣布降息。利率调整后，贷款买房的月供将减少，购房者的负担有所减轻。在楼市快速回暖的背景下，降息进一步降低了刚性需求购房的门槛，将促进楼市成交量进一步回升。
“5月份的成交量肯定不是年内的点，回暖还将继续。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，只要政府不出台更严厉的调控政策，降息将促使今后一段时间成交量延续前两个月的回暖态势。
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调控坚定才能迫使房价淡定
中南财经政法大学房地产研究所所长张东说，近三个月来，市场上积蓄的刚性需求大部分得以释放，有实力和有意愿的刚需大多已经购房。
张东认为，当前影响商品房销量的因素仍是价格，开发商只有拿出实际的优惠，才能释放出更多的购买力。从长远角度来看，若没有较强的投资性需求做支撑，整个房地产行业很难再现过去几年高增长的态势。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，对于大多楼盘来说，目前主要压力仍是去库存，"以价换量"才是明智之举。
经济学家:调控不太可能放松 限购政策将长期化
2012年已经过半，下半年北京楼市将会是什么样？政策是否会调整？房价走势又将如何？开发商会推出什么样的新产品？哪些新板块会大放异彩？《楼宇周刊》分别采访了经济学家、经纪机构和开发商代表，且听他们怎样预测下半年的楼市变化，或许对购房人是否出手有所启发。
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开发商
坚持按“百姓价”卖房
万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆
2012年调控仍不会放松，主要的置业人群仍集中在首次置业与首套改善人群。针对于今年上半年调控所带来的客观影响，切实贴近刚需市场是房企重中之重。北京万科能保持稳定，主要措施就是“坚持”和“调整”。
所谓的“坚持”措施，是坚持开发普通住宅的定位，发掘首次置业刚需类客户的核心需求和价值。其中在主推产品方面以地铁交通、完善配套、户型优化、小区服务等作为提升点，以此赢得市场。
而在“调整”方面，一方面是整合片区营销模式，以片区为单位，采取多项目联动的营销，也为客户提供了多方位的置业选择；另一方面也会加大非住宅类产品的研究和推广产品创新力度，并作为培育新的业绩增长点和主流住宅产品的补充。
下半年，万科在京南市场将有多个项目开盘，对此万科仍会坚持符合购房人需求的价格策略。从长远来看，京南是北京市最主要的人口导入地区之一，而万科的项目也全部针对这一特点，在产品定位方面以首次置业以及首次改善类产品为主，加强生活配套的完善和片区环境的改善。
改善型住宅已经成为万科在下半年的主力项目，这也是基于万科对于下半年推盘片区价值和市场主力置业人群的判断。
对于下半年的销售策略，万科企业仍会坚持“不囤地、不捂盘、不惜售”的经营策略，坚持按购房者愿意接受的价格售出房屋。同时，在法律许可的范围内，万科也会积极尝试各种新型营销渠道，万科通过电商渠道进行的销售在上半年取得一定效果，下半年也会继续尝试。
刚需产品进一步优化
路劲地产营销总监 温立伟
下半年整体市场进一步趋于平稳，如果政策面不出现大的变动，就不会出现房价的暴涨和暴跌。
对于刚需和首套改善型产品的需求是否被释放完这一问题。我的看法有三：其一，刚需还远远没有释放完，因为购房资格和工作年限挂钩紧密，许多27岁到35岁之间刚需客群的购房资格是逐年获得的，因此刚需不可能在短期内释放完；其二，仅仅靠刚需是无法支撑起整个市场的，因为刚需产品的类型和价格都有严格的区间，而房地产市场本身应该是多样化、多层次的，所以仅靠刚需是不够的。目前许多房地产商都把目光放在首套改善型需求的用户身上，但目前限购政策让这部分需求释放的很不充分；其三，改善型产品的需求释放需要政策面的适度松绑。
对于下半年市场的产品趋势，首先是刚需产品的进一步优化、细化。我眼中的刚需产品，应该是地处五环到六环之间，面积在90平方米到100平方米之间的二到三居室，总价在200万元以内。
现在有一种现象就是把高端物业的局部热卖和改善型产品需求释放进行概念上的偷换。其实，真正的改善型产品，应该针对35岁到45岁的群体，地理位置在五环边或五环内，面积120平方米或略高，总价在400万元以内。超过这个标准的，和主流的改善型需求就不太匹配了。
对下半年市场走势的预测，与其看短期的市场数据，不如看更多的宏观经济指数；与其看个别人的观点，不如看具体企业、特别是大型企业的运营情况。目前我们很难得出一个宏观而准确的通论。这其中的核心原因是，大家都在各自为战，根据自己的经营情况谋求生存和发展。
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