[摘要] 时至岁末，又到了楼盘集体冲刺的时候。日前，记者在走访惠城区各在售楼盘时发现，地处传统城市中心区的楼盘，其房价多数比较坚挺，推出打折让利措施的只是少数；而地处城市中心近郊的楼盘，让利却成为普遍现象。
业内分析
中心区地价高，让利空间相对小
对于中心区楼盘房价坚挺，而近郊楼盘让利相对较多的现象，惠州中城嘉信地产经纪有限公司董事总经理杨锦斌分析认为：“一般来说，传统中心区的楼盘地价相对较高，除一些早期取得地块的楼盘外，通常而言，中心区楼盘的楼面地价往往占到售价的30~40%，而近郊项目的楼面地价往往仅占售价的20~30%，因此它们的让利空间也就有一定差距。一般而言，中心区楼盘利润率低、风险低、客户认同度高，价值抗跌性也较强，即使市场上降声一片，撑到最后的一定是中心区楼盘，反弹的也是中心区楼盘。相对而言，郊区楼盘虽然楼面地价低，但往往也具有人气不足、客户认同度低、公共配套不够齐全的通病，因而，郊区楼盘往往需要花大量的资金来打造配套设施、修桥修路、做园林绿化，前期投入较大。市场好的情况下，郊区楼盘价格水涨船高，皆大欢喜；一旦市场不好，郊区大盘往往急于回款，迅速低价走货。原因在于，其一，这些楼盘需要回笼前期资金，其二，由于平均成本低，这些楼盘相对更降得起。”
新里程策划机构总经理范忠洲认为：“传统中心区楼盘由于有地段、交通、配套、便捷度等多方面的支持，受到客户相对较多的青睐，不降价也基本能够走货，只是出货速度可能会相对放缓，并且多数楼盘土地成本较高，所以多数开发商在资金不是很紧张的情况下肯定不会降价销售。而近郊的物业土地成本相对便宜，由于地段、交通等原因，开发商只有通过降价优惠等措施才能吸引客户购买，尤其是在淡市下，开发商走货需求明确，让利销售肯定也就比较积极。”
新盘不断涌现，市场存量增大
后市走向
无论中心近郊，快速走货仍是上策
诚然，中心区楼盘更受欢迎，保值能力更强，但这并不意味着它们持续高房价能长久“得意”。世联地产惠州分公司总经理苏剑认为，进入2012年后，因为市场存量的不断加大，深度市场观望的持续存在，以及开发商现金流越来越紧，市场形势仍将是扑朔迷离，变数较大，尽快走货回笼资金对大多数楼盘来说都是上策。惠州中城嘉信地产经纪有限公司董事总经理杨锦斌也认为：“现在的市场状况下，开发商都有回笼资金的压力，有些公司还没有完成年度任务。如果开发商要冲刺任务的，首先可以适当调低目标，毕竟市场整体不景气；其次是大幅让利，打破客户的观望，促使客户出手；再次就是利用一切可用的渠道来拓宽客源，这些措施无论是中心区还是近郊楼盘都应该是通用的。”
对于怎么通过让利促销来回笼资金，隆生企业品牌总监吴景华建议：“如果到现在距离既定任务还有较大距离，建议一次性降价到位。”新里程策划机构总经理范忠洲认为：“直到现在还未完成任务的话，降价和促销可能是手段，且降价幅度至少要比目前价格低15%以上才可能有较好的效果，我建议开发商降价冲刺之前做好客户心理承受情况的调研。”
同时，目前的市场现状也让许多消费者陷入迷茫，到底是要抓住现在的低价楼盘，还是期待下一波降价潮？杨锦斌建议：“既然市场冷清，购房者就掌握了主动权，现在更应该主动去看房，主动讨价还价。个人觉得，现在是购房的好机会。”吴景华也建议：“在众多打折促销活动中，不乏一些鱼龙混杂的情况。消费者不应简单地只看房价的高低，还要对楼盘地段、配套、物业等做全面考察，谨慎选择，果断出手。”
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