[摘要] 时至岁末，又到了楼盘集体冲刺的时候。日前，记者在走访惠城区各在售楼盘时发现，地处传统城市中心区的楼盘，其房价多数比较坚挺，推出打折让利措施的只是少数；而地处城市中心近郊的楼盘，让利却成为普遍现象。
中心区坚挺，近郊盘 让利较多
时至岁末，又到了楼盘集体冲刺的时候。日前，记者在走访惠城区各在售楼盘时发现，地处传统城市中心区的楼盘，其房价多数比较坚挺，推出打折让利措施的只是少数；而地处城市中心近郊的楼盘，让利却成为普遍现象。
业内人士分析认为，关键原因一是地价成本不同，中心区高，近郊低，二是楼盘的受欢迎程度有所不同，中心区因交通便捷、配套成熟，不愁卖，而近郊楼盘由于前期投入成本较大，目前形势下就更急于通过迅速走货来回笼资金，因而促销的意愿也更积极。
名词说明
中心区和近郊
文中所说的惠城中心区，特指江北中心区、麦地、南坛、下角、河南岸等传统的中心城区，而近郊指的则是金山湖、东江新城、水口、汝湖、小金口、惠博大道沿线等新兴片区。近郊并不意味着都是偏远的郊区，只不过暂时离传统中心区有一定距离，假以时日，这些片区也有可能成为配套完善、人居氛围浓郁的繁华城市新区。
记者走访
优惠多的楼盘人气旺
中心区楼盘
有的在搞促销噱头，有的坚称不降价
上周，记者在走访惠城区中心区多家在售楼盘时看到，如果没有举办一些吸引人气的营销活动，多数楼盘较难聚集人气。12月6日，记者在江北云山一带踩盘，顺着新沥路连走了3个楼盘，记者居然都是惟一的看房客，有的销售人员百无聊赖地打瞌睡、玩手机，其中一个楼盘的销售人员刘小姐对记者表示：“其实我们大多数时候都做好了接待客户的准备，但客户不多，我们的精神不可能一直都集中。”
12月6日，在江北宏益公馆项目旁，记者老远就看到在其住宅楼墙体上打出的广告条幅“首付8.8万轻松入住。”首付8.8万元？而且还是在江北CBD中心区？带着疑问，记者以购房者的身份向销售人员问起了具体情况。经了解记者得知，其实首付8.8万元更像一个噱头，因为它只针对一种指定户型（69平方米的两房户型）和一个特定群体（一个家庭夫妻双方都有住房公积金），按照公积金新政规定，我市从7月1日起，以家庭为单位首次使用住房公积金贷款购买自住房，房屋建筑面积在90平方米(含)以下的，首付款比例由不得低于30%调整为不得低于20%。
在江北中心区踩盘过程中，万科城·华府、惠州华贸中心、伟豪领御、三宅一生、合生·帝景湾等项目的销售人员几乎以相同的口吻对记者表示，目前的住宅售价相比两个月前并没有明显变化，即使偶尔推特价单位，那也是朝向、楼层相对较差的极少量单位，不会影响整体均价。有楼盘的销售人员更表示，以其项目的地段优势，未来十年都不会贬值，再加上开发商不差钱，自然不可能降价。在其他几个中心片区，麦地的鸿润紫御，下角的鹏达御西湖，河南岸的金山湖花园、华晟豪庭等项目售楼员也表示，目前的价格相比前两个月没有变化，甚至坚称不降价。记者了解到，在中心区，不通过降价或打折来走量回款，开发商还可以采取其他手段来回笼资金，推售商铺就是其中一个办法，最近，宏益公馆和三宅一生就在推售商铺。
近郊盘
有的低折扣开盘，有的直接减总价
相比于中心区多数楼盘在房价上的坚守，近郊在售楼盘则比较一致地选择了让利促销。11月19日，中信凯旋城二期“凯旋国际”推出了首批洋房，开盘当天，其房源均是8折左右销售，折后均价约在4600元/平方米左右。本周三在该项目售楼处，记者看到现场依然人气不减，至少有10位意向购房者在看房。该项目有关负责人告诉记者，眼下开发商并没有提高折扣的打算，剩余房源的均价仍然是在开盘当天售价差不多的水平线上，等下一批房源入市后，其均价即使会有所提高，上升幅度也不会很明显，让利促销、以价换量依然是开发商坚持的策略。11月19日同样以8折左右卖房、并在开盘一周即取得1.2亿元销售业绩的雅居乐·白鹭湖“后街”组团，现在也还在坚持低折扣出货以价换量的策略，目前其推出的新品是3950元/平方米起价，这个价格相比其两个月前的洋房产品甚至低了2000元/平方米左右。本周三记者在现场看到，有6、7批客户正在和销售人员算价。
另外，位于惠博大道沿线的保利·山水城，日前推出了100套“限购房”，这批单位起价为3999元/平方米，吸引了不少关注目光。位于上排的深业·万林湖，两个月前的均价为6500元/平方米，而今只在5500元/平方米左右，购房可享受两房减3万元、三房减7万元、四房减15万元的优惠，位于水口的合生·上观国际项目，推出了“12月20日前购房即送20年物业费”的优惠，总价值达数万元。
市民声音
理性面对吆喝，期待实在优惠
不管是楼盘放声吆喝，还是实打实给出优惠，对于市场整体行情较为冷清的情况，恐怕多数消费者也很难迅速决定到底买不买、何时买。记者在采访中了解到，目前市场上多数购房者对于惠州楼盘都有自己的一张小地图，“无论哪个楼盘鼓吹地段、园林还是所谓的创新产品，在我看来都是大同小异，到处都是东南亚风情园林，到处都是百变空间，现在我对这些已经不感冒了，随他们怎么吆喝，我还是要进行实地考察和价格比较才会下结论。”市民陈先生如是说。上周末，记者在江北某在售楼盘看到，60岁左右的市民肖先生在沙盘前热切地向一位销售人员咨询售价：“这里还有6字头的房源吗？”据了解，同样的问题，肖先生已经在该楼盘问过多次，他很喜欢那里的地段和户型，可就是一直因为价格太高而没有成交，这次听说有了6字头的单位，于是匆匆赶来，谁知售楼员却冷冷地表示，这种特价房只有两三套，当天就已经售出，肖先生的失望之情溢于言表。
在江北另一个在售楼盘，记者遇到了为儿子来看房的陈老伯，他告诉记者，他已经在惠州看了不下20套房子，可都没有看中。问到原因时，陈老伯说，儿子在仲恺上班，媳妇在江北上班，首先是地点不好选，其次是价格太高，担心买了之后会马上降价。据记者了解，市场上弥漫的观望情绪，从年初开始一直都存在，只不过偶尔会淡点。“很多城市房价都降了，可惠州的房价好像没有什么变化，特别是中心区的房子，我盼降价盼了整整一年，得到的还是失望。”市民王先生如是说。
业内分析
中心区地价高，让利空间相对小
对于中心区楼盘房价坚挺，而近郊楼盘让利相对较多的现象，惠州中城嘉信地产经纪有限公司董事总经理杨锦斌分析认为：“一般来说，传统中心区的楼盘地价相对较高，除一些早期取得地块的楼盘外，通常而言，中心区楼盘的楼面地价往往占到售价的30~40%，而近郊项目的楼面地价往往仅占售价的20~30%，因此它们的让利空间也就有一定差距。一般而言，中心区楼盘利润率低、风险低、客户认同度高，价值抗跌性也较强，即使市场上降声一片，撑到最后的一定是中心区楼盘，反弹的也是中心区楼盘。相对而言，郊区楼盘虽然楼面地价低，但往往也具有人气不足、客户认同度低、公共配套不够齐全的通病，因而，郊区楼盘往往需要花大量的资金来打造配套设施、修桥修路、做园林绿化，前期投入较大。市场好的情况下，郊区楼盘价格水涨船高，皆大欢喜；一旦市场不好，郊区大盘往往急于回款，迅速低价走货。原因在于，其一，这些楼盘需要回笼前期资金，其二，由于平均成本低，这些楼盘相对更降得起。”
新里程策划机构总经理范忠洲认为：“传统中心区楼盘由于有地段、交通、配套、便捷度等多方面的支持，受到客户相对较多的青睐，不降价也基本能够走货，只是出货速度可能会相对放缓，并且多数楼盘土地成本较高，所以多数开发商在资金不是很紧张的情况下肯定不会降价销售。而近郊的物业土地成本相对便宜，由于地段、交通等原因，开发商只有通过降价优惠等措施才能吸引客户购买，尤其是在淡市下，开发商走货需求明确，让利销售肯定也就比较积极。”
新盘不断涌现，市场存量增大
后市走向
无论中心近郊，快速走货仍是上策
诚然，中心区楼盘更受欢迎，保值能力更强，但这并不意味着它们持续高房价能长久“得意”。世联地产惠州分公司总经理苏剑认为，进入2012年后，因为市场存量的不断加大，深度市场观望的持续存在，以及开发商现金流越来越紧，市场形势仍将是扑朔迷离，变数较大，尽快走货回笼资金对大多数楼盘来说都是上策。惠州中城嘉信地产经纪有限公司董事总经理杨锦斌也认为：“现在的市场状况下，开发商都有回笼资金的压力，有些公司还没有完成年度任务。如果开发商要冲刺任务的，首先可以适当调低目标，毕竟市场整体不景气；其次是大幅让利，打破客户的观望，促使客户出手；再次就是利用一切可用的渠道来拓宽客源，这些措施无论是中心区还是近郊楼盘都应该是通用的。”
对于怎么通过让利促销来回笼资金，隆生企业品牌总监吴景华建议：“如果到现在距离既定任务还有较大距离，建议一次性降价到位。”新里程策划机构总经理范忠洲认为：“直到现在还未完成任务的话，降价和促销可能是手段，且降价幅度至少要比目前价格低15%以上才可能有较好的效果，我建议开发商降价冲刺之前做好客户心理承受情况的调研。”
同时，目前的市场现状也让许多消费者陷入迷茫，到底是要抓住现在的低价楼盘，还是期待下一波降价潮？杨锦斌建议：“既然市场冷清，购房者就掌握了主动权，现在更应该主动去看房，主动讨价还价。个人觉得，现在是购房的好机会。”吴景华也建议：“在众多打折促销活动中，不乏一些鱼龙混杂的情况。消费者不应简单地只看房价的高低，还要对楼盘地段、配套、物业等做全面考察，谨慎选择，果断出手。”
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