[摘要] 随着近期一系列极其严厉的调控政策出台，楼市由此步入了新一轮的调整期。从目前来看，楼市的市场环境已经发生了质变，在这种情况下，房价必定出现下跌。
市场环境发生质变
其实，细心的投资者可以发现，我们当前所面临的市场环境已发生了质变。随着“限购令”的出台，楼市已经从市场调节转向了行政干预，房地产市场本身的意义已经被彻底颠覆了。试想，在一个产品施行“配给制”的所谓“市场”里，你还有什么回旋的余地呢？
除此之外，购房成本的大幅上升无疑将给投资者带来重击。我们可以这样来做个分析，一般来说，购房成本包括房贷成本、交易成本和持有成本等。首先我们来看房贷成本，利率的走向无疑是影响其大小的关键，而在当前国家全力控制通胀的大背景下，频繁的加息将使购房者背上沉重的负担。现在就来看一下当前利率的现实情况，在中国人民银行2月9日再次加息之后，当前5年以上贷款基准利率为6.60％，而且当前银行几乎已全部取消优惠利率。而此前从2008年12月23日之后很长一段时间里，5年以上贷款基准利率一直维持在5.94％，在此基础上许多购房者还能享受到7折的待遇，也就是4.16％。这样对有些购房者来说，利率水平的上升达到了58％。与此同时，营业税的从严征收和房产税的推出，都使购房的交易成本和持有成本大幅增加。在这种情况下，如果买入一套房产再抛出，房价的涨幅不达到20％就必然会发生亏损。
而从需求层面来看，限购等一系列政策使投资性购房基本归零，与此同时，刚性需求也受到了大幅度的抑制。对此中指研究院分析认为，此次调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险，抑制投资、投机性需求的释放。综合来看，一系列政策将对市场需求产生显著影响，特别是36个大中城市和更多可能实行限购政策的城市，市场需求将得到显著抑制，短期内市场量价调整不可避免。
租房过渡规避风险
总体来看，当前购房者所遭遇的环境可以用极其“恶劣”来形容，手续之复杂也是前所未有。在这种情况下，顺应中央政策的号召，购房可以等一下，租房过渡规避市场风险无疑是上策。
当前，房价回调的信号已相当明显，中原地产认为，持续缩量将成为降价的前兆。以上海房地产市场为例，2005年起至今，上海房价经历了三轮明显调整，调整时间分别为9个月（2005.05～2006.01）、9个月（2008.06～2009.02）、3个月（2010.05～2010.07），其间价格调[消息 价格 户型 点评]整幅度分别为18%、13%、6%。观察上述3次价格调整过程可以发现，每次调整都是伴随着成交量的大幅下降开始，同时以成交量的显著回升作为终结。此外，开发商的资金压力在2011年将会明显上升，并迫使其作出降价的选择。据中指研究院统计，2010 年，开发企业资金来源为7.25 万亿元，同比增长25.4%，增速较2009 年下降20.5个百分点，其中国内贷款和个人按揭贷款增速分别为10.3%和7.6%，增速在各类资金来源中为，是开发企业资金来源增速显著低于2009 年的主要原因。而同期开发投资额为4.83万亿元，同比增长33.2%，较2009 年加快17.1 个百分点。资金来源增速放缓而开发投资增速加快，开发企业的资金压力在今年将会上升。
此外值得关注的是，如果调控没能达到预期的目标，后续就还会有进一步的政策推出。目前的政策基本都落在“增量”上，接下来“存量”就会是政策的落脚点。近期，存量房贷利率的上浮已经成为了各方关注的焦点。种种迹象表明，存量房贷利率折扣的“回归”并非没有可能。当然，如果进一步对存量房征收房产税，会产生的市场后果大家就可想而知了。
那么，现在租房是否合算呢？我们举个简单的例子就可以明白了。以上海一套价值400万元的房产为例，其目前的租金水平在7000元/月左右。如果购房者放弃买房转而租房，把这400万元存入银行，按当前5年期存款基准利率5％计算，每年利息有20万元，而租金支出只有84000元。如果央行进一步加息，或者这位购房者有更好的投资渠道，那获得的就更可观了。而对那些贷款买房的购房者来说，其承担的利息成本就更高了。显然，在当前租金偏低，与此同时房价又偏高的情况下，租房就要比买房来得合算。
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