[摘要] 随着近期一系列极其严厉的调控政策出台，楼市由此步入了新一轮的调整期。从目前来看，楼市的市场环境已经发生了质变，在这种情况下，房价必定出现下跌。
《理财周报》：房价必跌（记者 黄罗维）
随着近期一系列极其严厉的调控政策出台，楼市由此步入了新一轮的调整期。从目前来看，楼市的市场环境已经发生了质变，在这种情况下，房价必定出现下跌。
楼市再次遭遇重创
调控！调控！调控！随着“新八条”楼市新政的出台，近期的房地产市场终于再次遭遇了重创，市场一下子跌入了浓重的观望气氛中。昔日的火热气氛已经荡然无存，许多投资者不由地发出这样的感叹：“变了，一切都变了，这市场已经不能玩了！”
的确，看看前期大幅下跌的成交量，市场瞬间发生的快速滑坡已是不争的事实。我们拿上海来举个例子，来自同策的数据显示，春节后的一周上海全市商品房共成交12.62万平方米。其中商品住宅（剔除动迁配套）共成交了295 套、3.18 万平方米，成交大幅“跳水”，与春节前平均成交水平差距较大，成交均价也随之下跌到20129元/平方米。而在内地的其他许多城市，房地产市场也发生了这样的急速“冰冻”现象。
市场的动荡已经动摇了不少投资者的信心，记者的一位朋友日前接到了其昔日房屋卖主的电话，说是手中还有一套房子想卖给他。“市场价175万元，如果你一次性付款，165万元给你了。”当时这位投资者在电话中显得非常焦急。然而朋友淡淡的一句回答就让他没了下文：“我已经没有购房资格了。”其实在当前的房地产市场上，这样的现象已经不是个别案例了。据报道，在上海的一些新开楼盘出现了“集体退房”的现象，其根本原因就在于购房者对后市的信心已经发生了动摇。
在轮、第二轮调控未对楼市产生明显效果的情况下，这次以“新八条”、房产税为主导的第三轮调控终于使楼市发生了实质性的撼动。对此有不少业内人士认为，此次新政比预料的来得更早更严厉，且更具操作性。在一系列政策措施中，最引人注目的包括：2011年各城市合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布；对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%；推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房；等等。
在“新八条”出台后，北京、上海以及青岛等许多城市都相继出台了实施细则，仔细研读这些条文，可以发现其与“新八条”相比，都是有过之而无不及。显然，当前的房地产调控已演变成了一场性的“运动”，大家对此不可小视。不过在当前市场上，还有不少投资者对楼市调控仍然持不以为然的态度，有网站的调查显示，他们认为经过历次调控，但房价却“屡调屡高”，此次“新八条”恐怕难免又成“空调”。那么，事实果真会如此吗？答案显然是否定的。我们认为，随着房地产市场调控的不断深入推进，未来楼市的回调将成为必然。北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，政策的继续收紧可能使得市场成交量出现明显下调。预计北京等大城市房价将再次停涨，部分郊区房价将立刻下调。
延伸阅读： 调控政策效力显现 十大城市2月房价环比涨幅减半
市场环境发生质变
其实，细心的投资者可以发现，我们当前所面临的市场环境已发生了质变。随着“限购令”的出台，楼市已经从市场调节转向了行政干预，房地产市场本身的意义已经被彻底颠覆了。试想，在一个产品施行“配给制”的所谓“市场”里，你还有什么回旋的余地呢？
除此之外，购房成本的大幅上升无疑将给投资者带来重击。我们可以这样来做个分析，一般来说，购房成本包括房贷成本、交易成本和持有成本等。首先我们来看房贷成本，利率的走向无疑是影响其大小的关键，而在当前国家全力控制通胀的大背景下，频繁的加息将使购房者背上沉重的负担。现在就来看一下当前利率的现实情况，在中国人民银行2月9日再次加息之后，当前5年以上贷款基准利率为6.60％，而且当前银行几乎已全部取消优惠利率。而此前从2008年12月23日之后很长一段时间里，5年以上贷款基准利率一直维持在5.94％，在此基础上许多购房者还能享受到7折的待遇，也就是4.16％。这样对有些购房者来说，利率水平的上升达到了58％。与此同时，营业税的从严征收和房产税的推出，都使购房的交易成本和持有成本大幅增加。在这种情况下，如果买入一套房产再抛出，房价的涨幅不达到20％就必然会发生亏损。
而从需求层面来看，限购等一系列政策使投资性购房基本归零，与此同时，刚性需求也受到了大幅度的抑制。对此中指研究院分析认为，此次调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险，抑制投资、投机性需求的释放。综合来看，一系列政策将对市场需求产生显著影响，特别是36个大中城市和更多可能实行限购政策的城市，市场需求将得到显著抑制，短期内市场量价调整不可避免。
租房过渡规避风险
总体来看，当前购房者所遭遇的环境可以用极其“恶劣”来形容，手续之复杂也是前所未有。在这种情况下，顺应中央政策的号召，购房可以等一下，租房过渡规避市场风险无疑是上策。
当前，房价回调的信号已相当明显，中原地产认为，持续缩量将成为降价的前兆。以上海房地产市场为例，2005年起至今，上海房价经历了三轮明显调整，调整时间分别为9个月（2005.05～2006.01）、9个月（2008.06～2009.02）、3个月（2010.05～2010.07），其间价格调[消息 价格 户型 点评]整幅度分别为18%、13%、6%。观察上述3次价格调整过程可以发现，每次调整都是伴随着成交量的大幅下降开始，同时以成交量的显著回升作为终结。此外，开发商的资金压力在2011年将会明显上升，并迫使其作出降价的选择。据中指研究院统计，2010 年，开发企业资金来源为7.25 万亿元，同比增长25.4%，增速较2009 年下降20.5个百分点，其中国内贷款和个人按揭贷款增速分别为10.3%和7.6%，增速在各类资金来源中为，是开发企业资金来源增速显著低于2009 年的主要原因。而同期开发投资额为4.83万亿元，同比增长33.2%，较2009 年加快17.1 个百分点。资金来源增速放缓而开发投资增速加快，开发企业的资金压力在今年将会上升。
此外值得关注的是，如果调控没能达到预期的目标，后续就还会有进一步的政策推出。目前的政策基本都落在“增量”上，接下来“存量”就会是政策的落脚点。近期，存量房贷利率的上浮已经成为了各方关注的焦点。种种迹象表明，存量房贷利率折扣的“回归”并非没有可能。当然，如果进一步对存量房征收房产税，会产生的市场后果大家就可想而知了。
那么，现在租房是否合算呢？我们举个简单的例子就可以明白了。以上海一套价值400万元的房产为例，其目前的租金水平在7000元/月左右。如果购房者放弃买房转而租房，把这400万元存入银行，按当前5年期存款基准利率5％计算，每年利息有20万元，而租金支出只有84000元。如果央行进一步加息，或者这位购房者有更好的投资渠道，那获得的就更可观了。而对那些贷款买房的购房者来说，其承担的利息成本就更高了。显然，在当前租金偏低，与此同时房价又偏高的情况下，租房就要比买房来得合算。
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《理财周报》：高成本吞噬房价涨幅（记者 甄爱军）
自去年10月份以来，央行已连续三次加息，加之银行取消首套房优惠利率，从严征收房产营业税以及试点房产税等，这些措施都使得购房成本大幅提高，这势必影响到刚需的置业计划。
调控导致购房成本大幅上升，这对购房者来说，其实极为不利。就目前而言，包括利息成本、交易成本、持有成本等等都有了较大幅度的上涨，这无疑提前吞噬了房价的涨幅。各项成本的提高，到底是如何影响购房的，下面我们通过详细的计算来对此进行详细分析。
成本增加观望渐浓
上海的王利（化名）决定再等等看。其实就在春节前，王利还在不停地找房子。因为计划跟女友在今年秋天结婚，买房曾一度成为他的主要任务。从去年夏天开始找房，但一直未能找到合适的，不是价格不合适，就是价钱谈不拢，一晃半年过去了。春节前，国家加大对房地产市场的调控力度，诸如加息、取消首套房优惠利率等措施，抬高了购房成本，这让他不得不暂时搁置购房计划。
重新陷入持币观望的不止是王利一个人。从市场反馈回来的信息显示，春节后整个市场迅速降温。中国房产信息集团数据显示，2月14日至20日上海市仅有一个项目推出47套别墅房源，公寓则延续了前周的零开盘状态。在没有新盘上市的情况下，楼市成交量回暖也依然乏力，上周商品住宅成交5.05万平方米，成交套数为454套，仅相当于去年同期一天的销售水平。至此，2月前20天总共才成交商品住宅8.76万平方米，按照目前的交易水平，预计整个2月份的商品住宅成交量仅有15万平方米左右。即使是历史水平的2010年2月份，也曾达到31.68万平方米，可见目前的交易状况极为惨淡。
二手房市场同样也陷入了深度观望态势之中。据上海德[简介 动态]佑地产对旗下70家门店的业务数据显示，1月28日至2月8日的12日间，成交房屋买卖4单，完成客户带看18组，分别为市场正常状态下的4%和6%，市场骤然陷入冰冻境地；近半个月来（2月6日至20日），有所好转，但仍难说理想，共成交房屋买卖交易31单，完成客户带看108组，不到正常状态下的一半。
德佑地产有关人士分析指出，调控政策的变化，导致购房成本的增加，是市场陷入观望的主要原因。就目前的情况来看，央行连续加息、各商业银行取消首套房8.5折优惠利率，在房价高企的前提下，这样的变化让购房者明显感受到了成本增加而带来的压力。“与加息之前相比，现在申请100万元的贷款，我每月要多还将近1000多元。”王利这样告诉记者。
2011年初央行还首度加息，确实已经影响到购房者的置业计划。根据新浪乐居调查数据显示，近六成受访网友改变了购房计划，其中近四成（38.46%）网友表示会暂缓购房，因为加息后，贷款利率上调，还贷压力增加了。
当然，目前市场处于观望还有别的原因。中房信分析师薛建雄认为，主要是因为节后系列严厉的调控政策出台后，一些执行中还会碰到的细节问题没有解决，影响了市场的交易。他认为，只有针对新一轮调控的实施细则全部推出，交易流程全部理顺之后，成交才有望逐步回升，这需要两个月左右的时间。
高成本吞噬房价涨幅
相比之前，购房成本明显上升。据了解，导致成本上升的主要因素有加息、房贷优惠的取消、税收政策趋严等。购房成本的增加，其实是吞噬了未来的房价涨幅。而目前因为调控，房价回落预期很强，这让购房者不得不三思而后行。
下面本文将根据政策变化，通过详细计算，让读者对成本的变化有个客观整体的认识。需要说明的是，为了更加清晰地了解购房成本的变化情况，我们先分开对各种情形进行独立的分析，然后再进行综合测算。
加息影响已经显现
毋庸置疑，加息对购房成本的影响最为明显。
2月9日，央行再次宣布加息。加息后房贷基准利率增加0.2个百分点，5年期以上房贷利率达到6.6%。以一笔总额为100万元、30年期（采用等额本息还款方式）的贷款为例，3次加息所带来的变化如下：
按基准利率等额本息还款计算，本次加息前（按照基准利率6.4%计算），月均还款额为6255元；加息后基准利率变为6.6%，月均还款额为6386.6元。两者相比，每月还款额多出131.5元，看起来最近一次加息的影响并不明显。
但如果算上去年第四季度的两次加息，其结果就大不一样了。5年期以上贷款基准利率已由去年10月20日前的 5.94%累计增加至目前的6.6%，合计增加0.66个百分点。同样以上述案例为例，按照5.94%计算，月均还款额为5957元，3次加息后，每月还款额高出近430元，可见购房成本累计增加比较明显。
对于购买二套房的改善型需求来说，加息同样也使得购房成本大增。若上述状况为二套房贷，通过计算发现，3次加息之后，月均还款额为6829元，每月还款要比加息之前高出488元（具体计算结果可见表1）。
表1 三次加息房贷变化情况表
购房情况 加息时间 利率类型 利率值 月供额度 （元/月） 月供累积增加额度（元/月）
一套房 - 基准 5.94% 5956.98 -
2010.10.20加息后 基准 6.14% 6085.81 128.83
2010.12.26加息后 基准 6.40% 6255.06 298.08
2011.02.09加息后 基准 6.60% 6386.59 429.6
二套房 - 1.1倍 6.53% 6340.42 -
2010.10.20加息后 1.1倍 6.75% 6488.64 148.22
2010.12.26加息后 1.1倍 7.04% 6679.91 339.49
2011.02.09加息后 1.1倍 7.26% 6828.55 488.13
（该表格仅供参考）
延伸阅读：
取消优惠影响更大
首套房贷8.5折优惠利率的取消，对购房成本的上升，就现阶段来看，其影响程度要超过加息。
据了解，上海市除极少数优质客户以外，工行、农行、中行、建行和交行已基本取消首套房8.5折的优惠利率。沪上某中介公司负责房贷业务的徐先生告诉记者，其实不止是国有银行取消首套房优惠利率，早在今年1月初，包括光大、兴业等在内的一些中小股份制银行已经悄然取消了首套房贷利率优惠。此外，北京、深圳等诸多城市也传出同样的消息。
房地产市场交易量的缩水，出于自身盈利需要，银行必须做出相应调整，即扩大除住房贷款外的个人消费贷款。在这种情况下，随着投放在住房贷款方面的额度减少，房贷议价能力会提高，因而未来购房想要享受到优惠利率的可能性会大大减小。
优惠利率的取消，对购房影响有多大？同样是贷款100万元，还款期限为30年（采用等额本息还款方式），按照6.60%的利率水平计算，在执行8.5折优惠利率的情况下，月均还款额为5747元，而执行基准利率则要高出640元，升幅达11%。
专家表示，取消优惠利率其实对刚性需求影响更大。在去年10月20日加息之前，部分资质较好的购房者可申请到最为优惠的7折利率，大部分人都能申请到8.5折优惠利率。而目前的情况是，绝大多数按基准利率执行，少数还有可能会上浮到1.1倍。如果再考虑到加息因素，在极端情况下其叠加影响将会更大。在加息前，按5.94%利率的7折4.16％计算，其月均还款额只有4867元，而在取消优惠利率之后，按当前基准利率计算还款额就达到了6387元，还款额暴增1520元，增幅达31%。
税费增加不可小觑
税费的增加，也在一定程度上使得购房成本相应上升。
据了解，目前税费增加主要受房产营业税的从严征收，以及房产税的试点等两大因素的影响。“新八条”提出调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。这种变化最直接的影响就是征税基数增大很多，税负也相应显著增加。以一套2008年100万元购买现在出售200万元的二手房5年内交易计算，之前只需要按照差额缴纳5.65%的营业税也就是缴纳5.65万元，而现在将需要缴纳11.3万元。
上海、重庆已经展开房产税试点，这使得房产在保有环节的成本也有所增加。根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，住房市场交易单价低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%，其他住房税率为0.6%。2月22日，上海市统计局公布去年上海市新建商品住宅均价为14213元/平方米，这表明，目前成交价低于28426元/平方米的住宅，房产税适用税率为0.4%，高于该价位的适用税率则为0.6%。以上述案例200万元的二手房计算，如果需缴纳房产税，其年纳税额可能是8000元或者12000元。不过就目前的具体情形而言，房产税征收面并不是很大，影响到的人群有限。
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房价上涨三成才不亏
为了考察成本上升的影响，我们不妨反过来思考，购入之后要上涨多少才能抵消购房成本的上升？
通过上述各单项计算不难发现，加息、取消首套房优惠利率、从严征税、开征新税种等手段，确实会让购房成本上涨。要得到直观的结果，我们不妨在综合考虑各种因素的情况下，来进行一次模拟测算。
在测算之前，为了使得计算过程简化，我们得先进行一些假设。测算对象为张先生从二手房市场上购买的价值150万元首套房（属普通住宅），贷款总额为100万元，3年后打算以200万元将其出售。在此期间，利率水平保持稳定。
首先考察他在买、卖过程中税费变化情况。在买进和卖出时，张先生要承担的费用主要包括契税、中介（买卖各一次）、营业税和个税。由于该房产不属于房产税征收范围，所以不用缴纳房产税。所有税费相加为19.8万元。
在这3年期间，张先生需要负担银行利息成本。以目前的5年期以上基准利率6.60%来计算，3年间，他向银行支付的利息总共高达19.47万元。
通过上述计算发现，在一买一卖过程中，各项税费加上所有利息支出，在3年内张先生需要付出的总成本高达39.27万元，这相当于要求房价上涨26.18%。也就是说，购房之后短期内出售，房价需要上涨近三成才能抵消因成本增加带来的影响。这也相当于成本的增加已经提前透支了房价的三成涨幅。
但不是所有情形都是如此。就上述案例而言，考虑到房价上涨的合理空间，因此将转让时间确定为3年，在这种情形下，计算出来的结果为透支三成房价。但如果出售的时间不是3年，那么所需承担的利息成本则会不一样，因而计算出来的结果也会随之发生变化。
此外，还有加息、房产税等因素也会引起购房成本的变化。就目前的情形来看，未来还有加息可能，这会导致成本进一步增加。同时如果所购房产属于房产税的征收范围，也会因持有成本的上升而导致总的购房成本的增加。
表2 主要交易税费表（单位：万元）
3年内二手房税费（原购价150万元，再交易200万元，首套房）
税种 调控前税率 调控前税额 调控后税率 调控后税额
营业税 差额5.65% 2.825 全额5.65% 11.3
个税 1% 2 1% 2
契税 1.5% 3 1.5% 3
合计 7.825 16.3
《北京晚报》：不限购总价低有发展
回老家投资买房渐成气候
北京、上海等大城市房价越来越高，加上最近新出台的限购政策，大城市购房门槛提高，越来越多的人把目光转向了房价便宜、市场蓬勃发展的老家，今年春节期间，有些人就借机在老家买了房，在北京打工的老周就是其中之一。老周的老家在河北宽城，那里盛产黄金。记者在老周的家里看到几块原料石：黑黑的石头上，闪烁着无数耀眼的小金点儿。老周说，在他看来，老家的房产就像这些小金点儿一样吸引人。
家乡发展让人惊叹
没到北京前，老周已经是十里八村出了名的“能人”：1998年，就花了6万元，盖了一排大瓦房。红红的墙砖、明亮的窗户引来乡亲们一个劲儿称赞：“这老周，真了不起。”那时候，老周的老家大部分盖的是土坯房。
但这么好的大瓦房，老周没住两年就出来了：家乡太闭塞了，没啥挣钱的好机会。2001年，老周来到北京，和朋友在东四环外开了一家废品收购站。凭着脑瓜灵、能吃苦、人缘好，老周这些年混得不错，在光景最不好的年份，一年也能弄个十几万。五年前，这个收入，在人均年收入三四千元的老家人看来，就是大款了，所以，老周每年春节回老家，也能算得上是衣锦还乡了。
临时决定投资买房
有了这些先入为主的对比，当老周看到那些房地产项目打出每平方米3200元的均价时，顿时觉得太便宜了。但转念一想，不对呀，老家的房子不是才1000多块钱嘛？前两年，妹妹买了一套大两居才花10万块钱，怎么一下子就这么高了？于是，他决定到售楼处转转，了解了解行情。
这一了解，又让老周惊住了，两三年的工夫，宽城的房价就翻番了，去年，国家对房地产出那么多政策，好像对这种小地方没有丝毫影响。而且，从销售现场人来人往的繁荣来看，还有上涨的可能。在走亲访友的饭桌上，老周也发现，老家人的话题也离不开房子：哪儿哪儿的房子涨价了；谁谁又买房子了；现在买房还有多大空间……
在这样的气场中，老周有点儿绷不住了。“咱也买一套吧，现在买，价格还合适，不买以后就没什么机会了。”老周这样对妻子说。在妻子的认同下，老周开始了正式的“回乡置业”之路。宽城这样的小县城，只有7万左右人口，规模相当于北京大一点儿的乡镇，但却同时在售着十几个房地产项目，基本都是普通住宅，感觉有点像10年前的燕郊。
福满家园、京城名苑、太阳城公寓……两天工夫，老周把这十几个项目就转了个遍，最终在年三十的前两天，选择了福满家园的一套小三居，119平方米，总价40万元，首付12万元，余下贷款20年，利率打8折，月还款1600元左右。老周选中这个项目主要是因为这个项目的位置好。福满家园小区位于县城中心繁华的商业街区内，位置优越、交通便利，东侧紧邻电影院和商业街区，餐饮、娱乐、购物一应俱全，西侧步行十五到达县医院。另外，户型也好，都是南北通透的多层、小高层、高层，楼与楼之间还有景观。
小区还有24保安，管家式的物业服务管理模式，老周觉得，和北京的小区一个样儿。
预期老家房价翻番
宽城有山有水，老周买下这套房的目的，有将来在北京拼不动了，回乡养老之用，也有投资的想法，按照他的预期，3到5年应该能翻番。
为什么这么说呢？老周认为，，现在宽城的房地产市场刚刚启动，需求很大，其中，最重要的是来了外部需求，用销售员的话说：“有上面来的，也有下面来的。”“上面来的”是指像老周这样从北京、天津、承德、浙江等大地方来的购房人。这两年，浙江、承德到宽城投资、做买卖的人不少，尤其是浙江人，在宽城买了不少房子、商铺，在老周眼里，浙江人做生意就是厉害，脑子灵、眼光好、胆子大，他们都来了，投资潜力差不了。“下面来的”指的是从农村来的客户。宽城矿产资源丰富，有铁、金、镁、页岩等矿产30多种，还是黄金重点产区之一，守着矿山，家乡人富了，这也是县城好车多、消费能力强的主要原因。
第二，价格便宜。老周在北京住东四环外，房子均价32000元，整整比老家的房子多一个零，但老家与北京只有240公里，开车3个左右。老周认为，两地的房价应该有价差，但不至于这么大，北京的房子涨得差不多了，老家还有上涨的空间。如果宽城的房子5年能翻番，老周的实际支出成本只有20万元，赚40万元，投资回报等于200%，比买金子还赚钱。
“回乡买房”将成潮流
回到北京，老周发现，回乡置业的不止他一个。一个同行，回老家成都郫县新城区一气儿买了3套房。一个朋友的老家在廊坊安次县，那里正在拆迁，他正筹钱，准备收邻居的多余房……老周感觉，“回乡买房”将成潮流。
“京十五条”后，一些人回老家购房的意愿更加强烈，而此时，众多二、三线城市的房地产市场正在蠢蠢欲动，一些开发商也加快了二、三线城市的布局，供需有些“一拍即合”的趋势，房价也有了要“飞”起来的迹象。
中原集团研究中心给记者提供了一组数据分析，他们通过选取人均GDP和城市化率两项指标，对范围内40个城市进行了监测，人均GDP3000美元到8000美元、城市化率30%到60%的城市处于房地产发展“黄金时期”，“黄金时期”的城市除了东部地区的三、四线城市外，还有中西部地区的二、三线城市，这个监测与“回乡买房成风”的预测“不谋而合”。（记者 李海霞）
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