[摘要] 企业外部融资主要有：债权融资、股权融资、设立信托、发行基金和夹层融资等……
而海外地产基金选择合作伙伴的标准是国际地产基金选择合作伙伴标准一般只选择和当地最有实力和发展潜力的公司合作，看中管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等。
总的趋势是开发型国际地产基金主要选择上海、北京投资，由商用物业转向住宅，由高档物业转向中档、中高档及中低档。而型国际地产基金北京、上海，有成功经验后选择广州、深圳，接着开始进入经济发达的二线城市，如苏州、宁波、杭州、天津、大连等，投资物业类型偏重有稳定租户的成熟商用物业。
图为美国房地产基金与中国房地产投资信托(准房地产基金)比较
海外基金与国内项目双向选择的原因首要的仍是国内的资金缺口，其次才是外商的资本趋利(30%左右 vs. 5%左右)，国际地产基金的高调宣传掩盖了试水的本质。
国际地产基金与国内房地产的资金缺口的关系应该是远水与近渴的关系。中国房地产开发的金融水源最主要的还是在国内。在银行一再紧缩银根的情况下，以募集巨额社会闲散资金为代表的更为广泛的资金募集方式，才是国内房地产发展更可靠的资金源泉。
房地产企业外部融资最后一条途径是“夹层融资”。
“夹层”的概念源自华尔街,原指介于投资债券与垃圾债券之间的债券等级,后逐渐演变到公司财务中,指介于股权与优先债券之间的投资形式。在房地产领域,夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股,常常是对不同债权和股权的组合。
夹层融资近年在美国蓬勃发展,最主要的原因是抵押贷款渠道变窄，与此同时,商业物业抵押贷款证券(CMBS)的推波助澜，此外，物业所有者调整资本结构,要求灵活的股权退出机制，也促进了夹层融资的繁荣。
夹层融资的优点是灵活性。对房地产企业的灵活性在于:在贷款渠道变窄,贷款门槛变高的情况下获得资金，物业所有者也可借机退出股本；对投资人的灵活性在于:夹层投资人即可获得类似债权的固定回报,又可获得类似股权的分红,还可将债权转换为股权,类似于优先股或是可转债.
夹层融资的缺点一是费用高，由于产品非标准化,信息透明度低,其资金费用高于抵押贷款2-8个百分点；二是法律架构复杂,法律费用远高于抵押贷款，其协议签署过程涉及借款者,抵押贷款投资人和夹层投资人三方,耗时耗力。
夹层投资人的风险是借款者破产，为保障投资人权益,可在借款者董事会中委任一个“独立”董事,或设立拥有投票权的“特别股东”，此外，还可采用“远离破产实体”的办法,分离借款者和夹层投资者,以使借款者的破产对夹层投资者没有影响。
由于国内鲜有夹层融资的案例，所以这里举出美国石桥公司提供夹层融资的案例。AMC公司要收购洛杉矶的一栋写字楼,石桥公司提供了235万美元的夹层融资分三期,两部分;其中一部分为85万美元的债权贷款,另一部分为150万美元的股权性投资。贷款部分，每年获17.5%的利息回报;股权部分,初始年12%,此后逐年递增1%,并参与项目现金分红。整个夹层投资年约22%。
综上所述，我们认为，中国房地产业的国情是，近期二级市场未提供较大的操作空间，市场发展空间主要是围绕一级市场开发业务，这与多数海外地产基金，特别是公募基金的惯例相左。因此，未来中国的REITs的发展路径应是私募性的产业基金，而中国目前的房地产投资基金面临政策瓶颈—《产业投资法》迟迟未能出台，而相关的创业投资基金，也因此“刀枪入库，马放南山”，国内外有评论说，这已严重影响中国的技术创新，特别是中小技术创新型企业的发展。因此，我们愿为中国产业基金的出台鼓而呼之。（作者：李犁 陈一夔）
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