[摘要] 企业外部融资主要有：债权融资、股权融资、设立信托、发行基金和夹层融资等……
企业外部融资第三条途径是设立信托。首先，什么是“信托”？信托“是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托(准确地说是转移—作者注)给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”(摘自《中华人共和国信托法》)。房地产信托指房地产信托机构为受托人。接受委托人委托，为受益人的利益代为管理、运营或处理房地产及相关资产的信托行为，是房地产信托机构利用其良好的信誉和金融职能，把分散的资金通过资金信托手段集聚起来，运用于房地产的开发经营活动。
房地产信托投资有多种形式，如债权(贷款)投资，股权投资，证券化(优先权)投资等，可投资于一级市场(房地产的开发销售)，二级市场(商场，办公楼，高级公寓的物业管理及租赁)等，投资一般在4%以上，高于银行存款利率1-2个百分点。
2003年6月央行121文件的出台，导致房地产信托“井喷”式发展，例如2003年四季度，房地产信托数量和金额分别比三季度增加22个，22.9亿元，而其中某些为“过桥”式贷款，投资于房地产企业的资本金，令其达到30%的标准，再获取银行贷款，信托贷款由此退出。为防范金融风险，国家对房地产信托有种种限制性规定，如资金信托计划不超过200份和50个投资人，限制中小投资者的加入。2004年2月，银监会下发“房地产信托指引”，信托业内称之为“信托的121”，至此，发放信托贷款也要求房地产商达到30%自有资本的要求。但时过境迁，最近出台的“房地产信托合同份数可以突破200份的限制”、“‘四证’不全也可以得到信托贷款”在几天前还不可想象，而随着银监会《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》的公布，确实使业内人士感到“峰回路转”。
该征求意见稿有很多有“新政”：例如第十一条规定，“信托投资公司依据尽职调查的结果决定办理房地产信托业务的，应当制定房地产集合信托计划和房地产信托资金管理及处分说明书”；第四十六条规定，“信托投资公司运用信托资金给不完全具备‘四证’的房地产项目发放贷款，应当按照房地产项目价值的5%提取额外风险准备金。”这些条款既显示了一定的灵活性，又为有效规避经营风险提供了保障。再有，一些条款比商业银行的规定更灵活。例如，第四十三条规定，“对不完全具备‘四证’的房地产项目，信托投资公司不得发放贷款，但具备下列条件的除外：(一)信托投资公司具有5个以上熟悉房地产知识的专业人员；(二)对‘四证’不全的房地产项目进行了深入详细的尽职调查；(三)事先告知委托人该房地产集合信托计划拟投向于‘四证’不全的房地产项目，充分揭示信托风险；(四)房地产资金信托合同的份数未超过200份；(五)委托人全部是合格投资者；(六)房地产资金信托合同规定了详细的信息披露内容。”
也就是说，即使开发商“四证”不全，同样有可能通过信托进行融资，这些条款充分显示了房地产信托的优势。最有突破性的第八条规定，“经中国银监会审批，信托投资公司办理房地产信托业务时，单个集合信托计划接受的合同份数可以不受《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第六条的限制。”也就是说，困扰房地产信托融资额度的200份限制将被取消。而金融人士“别有一番滋味在心头”，认为此举可能意味者中国的Reits(房地产信托投资基金)已经为期不远了。
房地产企业外部融资第三条途径是发行基金。房地产基金是一种将房地产投资作为基金投资的重要目标，集中众多投资者的零散资金，交由投资专家进行投资的融资方式。按组织形式的不同房地产投资基金可分为信托型基金和公司型基金，按资金的运用方向可分为房地产产业投资基金和房地产证券投资基金。
信托型基金通过信托契约的形式设立：这种基金本身非独立法人，仅是一种资产，由基金管理公司发起设立，作为经理人负责运用。
公司型基金按照《公司法》设立，是独立法人，自主进行基金运作，人数多，规模可较大。美国的公司型基金面临“双重征税”(即要缴纳投资的公司所得税和个人所得税)的缺点，运作成本比契约型高。
近年来，海外基金大举进入中国，例如：新加坡政府投资公司(GIC Real Estate)成为首创置业第二大股东；摩根斯坦利(Morgan Stanley)房地产基金与上海复地合作；荷兰的ING与首创合作，等等。
图为国际房地产基金的类型
值得一提的是：荷兰ING通过对中国房地产市场的摸索，引入了一个“代甲方”的概念，也就是说，在投资者和房地产商之间又加上了一个缓冲管理层，投资资金不是直接交给房地产商，而是交给代替甲方(房地产商)的特聘项目经理。特聘项目经理向上对荷兰ING股东董事会和投资管理委员会负责，拿项目，定位，成本控制，获利水平，都要符合荷兰ING的要求。经过董事会批准，职业经理人细化执行，向下直接监控项目的进展。因为特聘项目经理都是荷兰ING在本地化过程中培养和发现的职业经理人，所以资金失控和项目失控的可能性都比原来大大降低。
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