[摘要] “今年9月之前将是人们抛出手中房产最后的机会。”深圳中原董事总经理郑叔伦在6月10日的中原2014年中媒体交流会上表示，9月的楼市将让人们感受到寒冬“深圳房地产市场的衰退期已经来临”。
“今年9月之前将是人们抛出手中房产最后的机会。”深圳中原董事总经理郑叔伦在6月10日的中原2014年中媒体交流会上表示，9月的楼市将让人们感受到寒冬“深圳房地产市场的衰退期已经来临”。
然而，8月的深圳楼市数据显示，一二手成交量明显回升。市场信心逐渐恢复，楼市是否已经步入回暖的节奏呢？南都记者回访深圳中原，其表示：成交量上涨也只是回光返照，深圳房价9月份继续下跌，且跌幅更大。
近期，深圳市规土委公布的成交数据及各家中介的报告均显示，8月深圳楼市一二手成交量明显回升，而价格则仍处于微幅下调的阶段。进入9月，憋了大半年的开发商和购房者信心都有所回升，楼市传统的供应热潮或许在今年显得尤其猛烈。而在6月曾公开预测市场“九月将进入冰封期”的深圳中原，也在多份市场报告中反映出成交量回升、市场信心恢复的回暖迹象。
买卖双方逐渐从观望转向谨慎试探，对于未来一段时间深圳房地产行业将继续下行，还是即将触底反弹，各家中介机构的研究负责人异口同声地预测，“需求开始释放，房企以价换量的策略将持续至年底”。
一二手成交量均回升，价格仍有微跌
8月初，住宅市场开局遇冷，但在中下旬止住了下滑趋势，一二手住宅成交量整体均有回升，但相对一手住宅方面受到供应面和融资面双重利好而带来的相对平稳、持续回暖，二手住宅更多表现为月末受到政策影响，出现短暂爆发性上涨。整体而言，目前全市住宅市场成交虽出现上行，但仍处于不明朗的状态，而二手市场尤为明显。
从数据上看，8月深圳一二手住宅市场总体成交量相对7月出现上涨。综合世联行、美联物业、中原地产、中联地产监测数据统计，8月，全市推售面积为年初以来值，达到30万平方米，环比上升22.9%；一手住宅量升价跌，成交量为2889套，环比上涨18.94%；成交均价22329元/平方米，环比微跌0.92%；共成交二手住宅4255套，环比上涨4 .75%；成交面积36 .60万平方米，环比上涨2.47%，深圳中原监测的全市1 8 8个楼盘样本成交均价为29131元/平方米。
截至8月31日，深圳全市一手房可售面积为365.18万平方米，可售套数为37010套，若按近8 圳全市新房周平均606套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为61周。该数字正巧在15个月的库存去化压力线附近。
深圳中原6月曾抛出“九月崩盘论”
“今年9月之前将是人们抛出手中房产最后的机会。”深圳中原董事总经理郑叔伦在6月10日的中原2014年中媒体交流会上表示，9月的楼市将让人们感受到寒冬，“深圳房地产市场的衰退期已经来临”。
“深圳楼市下跌的趋势已经成形”这一论断，深圳中原解释称，这是根据该集团自行统计测算的中原领先指数，结合中原报价指数和经理指数这两个反映二手市场信心的预判指标得出，并曾在2007年和2011年都获得了市场的验证。“结合历史经验看，当中原经理指数、中原报价指数和中原领先指数齐跌时，房价下降将成定局。”郑叔伦当时表示，由于本届政府对于楼市的政策更倾向于市场化，此轮调整必定历时更长，“人为因素来得快去得快，而市场自发因素造成的调整速度慢且久，而且趋势一旦形成就难以逆转。根据成熟市场的经验，下跌至少持续2-3年”。
深圳中原回应：此前预测没错
“当时的观点是基于上半年深圳市场价平量跌，我们判断这个局面不可能长期持续。”郑叔伦面对南都记者后市分析的提问，主动谈及了此前的预测，他坚持认为目前的态势与当时的观点没有偏差。“博弈的局面来自于市场的自我调整，调整结束后成交量自然就会上涨。我们在6月份分析，9月份之前还不回出现价格整体下调的氛围，而9月份这种下降的幅度会更加明显，两者是一致的。”
郑叔伦认为，开发商此前大量积压的房源，在9月将进入市场，推货量将大过潜在需求，而竞争对手多，则会迫使开发商选择“以价换量”。“私营的开发商定价会相对坚挺，而国企则由于业绩压力出货意愿更加明显，定价将更贴近市场，甚至低于市场预期。”由此，他预测，深圳房价下跌将从9月份开始。
“最近的成交量上涨也只是回光返照。”郑叔伦称，其与一线经纪人交流时发现，最近市场回暖多是基于外围城市放松限购带来的乐观气氛，这一情况在深圳重申不会放松之后再次被压制。“当市场仅有的购买力都消耗完后，降价都没人买才是‘冰河时代’。”
对于最近各地放松限购的举措，郑叔伦认为，这不应该解读为政府救市，反而可以视为是中央政府对房地产行业“去行政化”的前兆。他表示，在行政化向市场化转变的过渡期，目前很多分析都站不住脚，就是因为分析都是基于市场，而无法预测政策带来的影响。“而一旦真正实现市场化，购房者更需要加倍小心，因为一个市场化的市场是有周期的。”
基于以上分析，郑叔伦建议，除了刚需应该趁机入市外，目前深圳豪宅市场缺乏足够的租赁需求，存在一定泡沫，而写字楼市场价值仍被低估，市场相对健康。
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