[摘要] 立秋已过，白露渐近。惠州楼市寒意是否更浓？片区发展为何冷热不均？新政驾到，飘窗全送将成历史，这一切是噱头还是终将落地？楼市江湖这般险象环生，金九银十作为下半场的重头戏，又还能否如约而至？潜伏已久的购房者该如何抉择？楼市深深深几许，带着重重疑问，房天下资讯中心专访了世联行客户与策略资源部总经理胡光宇。
立秋已过，白露渐近。惠州楼市寒意是否更浓？片区发展为何冷热不均？新政驾到，飘窗全送将成历史，这一切是噱头还是终将落地？楼市江湖这般险象环生，金九银十作为下半场的重头戏，又还能否如约而至？潜伏已久的购房者该如何抉择？楼市深深深几许，带着重重疑问，房天下资讯中心专访了世联行客户与策略资源部总经理胡光宇。
大局观：
点破金山湖片区为何如火如荼 探寻西边发展的不足与瓶颈
“从城市的发展角度来看，惠州原本主要是沿江发展的，自从惠阳并入之后 ，就有向沿海发展的趋势。”世联行客户与策略资源部总经理胡光宇从城市的大局观出发，指出从整个城市的规划来看，惠州向南发展的趋势是很明显的。
“每当环线在扩张的时候，总会是南边的环线先扩张起来，三环南部也是发展起来的。金山湖之所以这么火，就是因为政府足够重视，投入力度也大，修公园修公路，早期江北也是。”
“相比而言，目前惠州向西边发展的动力不足，投入不足。惠博沿江路那一带政府的公共投入比较少，教育、医疗与商业有限。坦诚讲，只是把路修好，有一两辆公车在跑，是解决不了问题的。”胡光宇言辞犀利，直点要害。
“另外，从城市的第二个维度“人口”来讲。惠州目前属于人口吸纳能力不强的城市，人口增量也处于比较低的水平 。惠州客户的比例，人口的增长，不满足多个区域来吸纳这样有限的客户来源。自然，配套孱弱的西部片区想分得更多的客户资源，也就有点难度的。”
“博沿江路的优势主要是看江景，但随着惠州滨海线的发展，这部分优势也会被弱化。从2011年开始，资源型的客户就偏向于迁移到海边，不论是养老还是第二居所。而这实际上不只是对惠博沿江路有影响大，对合生高尔夫庄园、雅居乐白鹭湖等项目影响也很大。”
胡光宇总结道，“总之，形势好，卖得好的时候可以掩盖很多问题，但出状况的时候各种细小的问题也会显露出来。”
电商团购：
热点推荐：
新政说
飘窗全送将成历史 懂得的人一定会去买
7月新版的《建筑工程建筑面积计算规范》正式实施，“飘窗全送 阳台全送 露台半送”等传统送面积的情况或逐渐淡出市场。此番新规究竟是隔靴搔痒，还是真的会在楼市江湖掀起波澜呢？
胡光宇开门见山表示，“我个人觉得肯定有影响，而且影响比较大。懂得的人一定会去买，不懂的人会以为又是开发商搞的噱头。我在自己部门开会的时候，也建议员工去买。毕竟，现在优惠多，赠送面积也还有，以后肯定比较难。”
“赠送的成本非常高，开发商衡量之后可能会不愿意去做。即使做了，成本也会摊到购房者身上。”胡光宇继续分析道，“大概110平的使用面积相当于现在的100平，所以赶在这波新规前去买还是明智的。”
惠州挨着3个发达城市 仍处于吸纳人口的阶段
“300万至500万人口规模的城市要适度控制落户规模和节奏。可以对合法稳定就业的范围、年限和合法稳定住所(含租赁)的范围、条件等作出较严格的规定，也可结合本地实际，建立积分落户制度。大城市对参加城镇社会保险年限的要求不得超过5年”。 7.30印发公布的《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》的上述内容将对实际人口300多万的惠州产生影响么？
“影响不大。”胡光宇观点鲜明，“惠州还存在吸纳人口，产业转移的过程，目前还没有底气去拒绝落户的事情。”
“当然，从另外一个维度来讲，惠州土地够大，又挨着3个发达都市，广州、深圳 与香港，机会应该是有的。”
预见堂
金九银十有希望 更多房企会调整价格策略
2014年，上半场楼市跑得“气喘吁吁”，没有中途休息的一抹闲情，下半场已然“凶剑出鞘”。金九银十作为下半场的重头戏，今年有可能破局突围么？
“今年的金九银十反倒是有一定希望。”胡光宇指出，“惠州上半年的走量不好不是特别理想，没有达到预期。怎么看预期 ？就是看供应量。供应量没有下滑，证明预期还是在的，只是没有达到效果。所以，我认为下半年价格调整仍然会延续，而且不只是限于几家企业，而是有更多中小房企会加入其中。这个面铺开后，我倒是觉得相对而言的金九银十是可能会来的。”
胡光宇点出，“大家现在都在等，等到9月应该就熬不住了。毕竟，12月降价已经没有任何意义了。现在，不确定的就是购房者的心态 。因为他们受到的因素也较多。”
至于降价的幅度是否会放大，胡光宇则给了否定的答案。“中信、方直与雅居乐都是降价降得比较狠的。如果惠州的房企都学着那样降价。那么房价一夜之间可能就会回到10年前。整个行业幅度都那么大，可能会崩溃。”
置业言
“我以前在公开场合经常说，自住，任何时候都是好时机。但现在的形势确实有点变了。”胡光宇坦言道，“谁不想踩到谷底，但是谁都不能保证踩得准，我也不能保证。但是起码能在一个下降的趋势买，或者说行业预期偏低的情况下去买房，始终不会是一件坏事情。一直等下去还有一个问题就是合适的房子不一定会等你。当然，如果行业真的崩溃了，那时候真的有白菜价，也不敢买了。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
