[摘要] 今楼市分演，颓势渐显，分化越烈。举国库存高企，唯一线城市，风光独美。今四城楼市鼎足而立，北京贵、上海涨、深圳疯，广州则稳若泰山。四城独立之行情还能走多远？泾渭分明之态势是否越演越烈？且看楼市“四城记”。
深圳：成交量增一倍多年底仍高位调整
北上广深楼市观察：一线房价涨势基本确立。
深圳楼价在前段时间高速上涨后，可能迎来调整。
在一线城市中民营经济为发达的深圳，可谓深得“人和”优势。戴德梁行综合官方公布数据后发现，今年1-9月，深圳一手住宅成交套数为47915套，同比增长103.4%，成交面积480.66万平方米，同比增长116.4%，成交均价30661元/平方米，同比大幅增长33.1%。不过，正是由于上涨较快，戴德梁行分析人士认为，年底仍然会在高位调整。
5月开始上扬，7月达到峰值
今年以来，深圳房价整体呈“平稳-快速上涨-平稳”走势。按月看，1-4月，深圳一手成交均价保持平稳，受“330”政策以及降准降息等利好政策刺激，从5月开始，房价开始快速上涨，月成交均价屡创新高，成交量也在高位运行，5-7月，一手住宅成交均价环比涨幅分别达到8.0%、7.8%和13.4%。
在7月份达到峰值之后，8月楼市出现回调。戴德梁行分析，在政策效应递减及股市财富效应弱化的影响下，深圳一手住宅出现了供需同步萎缩，因而导致8月、9月的房价支撑力不足，成交均价涨幅开始大幅回落，尽管9月达到了创纪录的36191元/平方米，但环比涨幅已降至0.1%。
国庆降温明显，楼价或会回调
进入10月，深圳楼市明显降温。戴德梁行总结了国庆七天的网签数据，一手住宅的成交量仅为227套，环比上一周（9月24日-9月30日）的628套，下降了63.9%；受宝安、龙岗等外围区域有大量刚需楼盘成交影响，一手住宅成交均价为31874元/平方米，比上一周的34698元/平方米下降了8.1%。
戴德梁行分析认为，此前深圳楼市快速回暖，主要的刺激因素是由于“330”新政、降准降息等利好政策以及股市财富效应外溢，但核心因素则是长期供不应求所致。此外，深圳城市竞争力提升、产业结构优化、人口结构年轻化、轨道交通日益完善等也对楼市提供有力支撑。不过从目前情况看，促进楼市回暖的短期因素效应在弱化，开发商及购房者也趋理性。
经历了前期需求集中释放及房价快速上涨后，深圳近期的房价走势疲态已经显现。戴德梁行预计，在人民币贬值、资本外流压力增大、经济指标不乐观等大背景下，深圳楼市年底将迎来高位调整。
从以往经验看，第四季度为开发商的推盘高峰，也是冲刺年度业绩的关键节点。一方面，供应放量、优惠力度加大在一定程度会促进部分购房需求入市；另一方面，已逐渐形成的观望氛围将对楼市成交构成真正制约， “日光盘”频出状况在四季度将难觅。无论对一手还是二手住宅，目前的价格都处于高位，而购房者的心态也趋于理性，加上外围区域刚需楼盘增加供应，四季度深圳房价持续上涨的局面可能不会出现，房价将平稳运行，甚至出现单月小幅回落。
广州：好的时间已过，坏的还未到来
在广州还为连续3个月过百万平方米销量沾沾自喜的时候，中国房地产业协会副会长任志强马上过来打脸，说“北上广深”座次应该调整为“北上深广”。
“十·一”刚过，合富辉煌首席市场分析师黎文江又给广州楼市加压，认为这个黄金月（含“十·一”黄金周）褪色，成交只属合格。黎文江说，近的政策福利广州受益不大；库存偏大，新货推出少；彩虹飓风，扑灭黄金周；地价升高，房价下不来。综合因素之下，广州只收获了一个平庸的黄金月。
确实，相比去年广州黄金月的收成还不错，但跟5-7月份的高峰相比，现在势头已经有所回落，广州楼市好的时间已经过去。业内人士表示，现阶段广州还只是阶段性盘整，明年可能会进入周期性盘整，届时市场萎缩情况会更加明显。
看起来很美的成交
去年以来楼市政策利好不断，加上银根不断放松，市场对2015年有更高的期待。
今年楼市整体情况确实不错，这在那些知名房企的收成上表现为明显。克而瑞近日公布的数据显示，今年前三季度，20家典型房企销售目标超过六成的高达17家，超过七成的也有8家，其中的恒大、华润，更是超过了八成。对大部分典型房企来说，后一个季度只要冲一冲，完成今年的销售目标不成问题。
2015年是分化的市场，典型房企在一线城市的收成好。既然房企的表现不错，那就可知广州的表现不错。
阳光家缘数据显示，今年前三个季度，广州一手住宅的成交面积高达700多万平方米，这是一个看起来非常美的数据。也就是说，广州平均一个月的销售面积接近80万平方米，该数据超过广州一手住宅月均批准预售量，呈现供不应求的状况。只要后一个季度广州能保持全年的平均水平，那么广州今年的销售面积就有望达到千万平方米，与2013年基本相当。我们都知道，2013年是中国楼市的高峰。
相比去年同期，今年更是美得不得了。相比去年同期，今年广州一手住宅的成交总量增加了三成五。
美好之下有阴影
当然，美好之下也与阴影，只是这阴影目前还不算大。正如前文黎文江所说，广州的黄金月只属合格。
就今年楼市走势来看，4月份是一个分水岭。4月份之前，市场看不到太明显的起色，和2014年情况基本相当。“3·30楼市新政”之后，广州楼市才真正起飞。特别到了5月份，市场一片火热，成交非常活跃，广州楼市销售量年内首次突破百万平方米，之后的6、7月份，承接了之前的火热势头。仅这三个月的成交量，就占了前三季度的四成。
9月份之后，市场又面临新的考验。克而瑞信息集团广州机构研究咨询总监曾英杰说，广州楼市4月份开始起飞，一直到9月份，还是可以说市场不错，但这种势头能否在9月份之后延续就难说。曾英杰认为，在9月份之后，至少部分产品的销售会遇到挑战：“今年上半年，改善型产品的销售情况非常好，是上半年楼市销售走好的重要因素。但第四季度，改善型产品的销售很难保持上半年的势头。”正因如此，“广州今年第四季度的成交有可能比不上去年同期。”
“去年楼市成交放量从10月份开始，今年要早得多。”保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)首席研究员吴定金说，与去年同期成交相比，今年6月份的增幅达到顶峰，之后出现慢慢回落的态势，9月份成交量同比依然有增长，但增幅减少了。而8月份人民币汇率的波动，9月份美国的议息，加上中国三季度经济状况的不理想，导致购买力受冲击，影响楼市成交量。“四季度楼市有可能出现阶段性盘整。期间楼市表现会马马虎虎，即使有所增长，增幅也会继续放缓。”
四季度房价保持稳定
当成交上升，伴随而来的肯定是房价的上升。没有商家会在成交很好的时候降价，甚至稳定价格都做不到。
从数据上来看，今年上半年房价基本维持在1.4万元/平方米的水平，第三季度已经升至1.5万元/平方米的水平。相对前几年大刀阔斧的涨价，现在商家涨价显得羞答答了。商家的这种羞答答，和现在库存较大密切相关。就算前三季度广州房子卖得很好，库存量也依然高居900万平方米左右，足够广州消化一年时间。番禺、花都、黄埔、南沙、增城这些楼市重镇同时也是去库存压力较大的地方，商家涨价的冲动小，这就在一定程度上抑制了广州整体价格的上升。
曾英杰说，广州前三季度房价还是有一定幅度的上升，四季度在成交热度有所回落的情况下会保持平稳。吴定金则认为，目前一些新开盘的消化率还有五六成，情况还算不错，远没到开发商必须要大幅让利的三四成；就算四季度市场表现平平，市场进入阶段性调整，也不见得马上就能看到商家的大力促销。
明年将遇上周期性盘整
国庆前后，A股走势凌厉，涨幅明显。其中一个重要原因，就是货币更加宽松，流动性更充足。国庆首日，在取消存贷比的余威仍存的情况下，10日央行又公布，在原先山东、广东的基础上，再增加9个省（市）加入开展信贷资产质押再贷款试点行列。市场预期，两项政策相加，注入的货币规模会在万亿级以上。流动性保持宽裕，有利于刺激楼市的成交。
在吴定金看来，政策因素会推动明年上半年楼市的成交。但他也预期，明年下半年，楼市可能会进入周期性盘整。“2013年年中和年底市场出现阶段性盘整，到了2014年的3-5月份市场出现周期盘整；今年9月之后楼市再次出现阶段性盘整，预计明年年中左右出现周期盘整。”一方面，明年上半年经济有望企稳，相关的刺激政策会减少；此外，随着价格上升、供应增加，楼市本身会进入调整阶段。因此，明年上半年的成交会比今年下半年更好，明年上半年卖房比今年下半年要容易。
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