[摘要] 然而是否真的能“以价换量”？金九银十是否能力挽惠州楼市颓势？惠州政府又是否会出手救市？且听雨润·星雨华府营销经理冯睿谈谈他的大局观。
“居者有其屋”是楼市生存的本源，尽管2014年以来，惠州楼市风声鹤唳，但其庞大的刚需注定了惠州楼市只是暂时蹲下身来，或许下一刻便会再度起身，恢复雄姿勃发的状态。
只是这暂时的下蹲，也让开发商暗自叫苦，购房者入手意愿在继楼盘质量、地段、配套等因素之后，又直指楼盘优惠幅度。为求业绩，越来越多的开发商无奈进入“以价换量”模式，更有多位业内人士预判，金九银十或造就“以价换量”的峰。
然而是否真的能“以价换量”？金九银十是否能力挽惠州楼市颓势？惠州政府又是否会出手救市？且听雨润·星雨华府营销经理冯睿谈谈他的大局观。
雨润·星雨华府营销经理冯睿
下半年惠州楼市会有一定程度的复苏
“惠州房地产近几年一直处于比较平稳的发展状态，特别是惠城仲恺一带。近几年房价虽然有所上涨，但居民平均收入水平的增幅也能够跟上。惠城、仲恺一带的买房客，基本是以刚性需求为主，买房主要为自住。”
楼市扑朔迷离，降价浓烟弥漫，购房者由质疑转为迟疑，下半年楼市便成了这部悬疑片的重点。冯睿的看好之声掷地有声，“去年年底国家出台一系列房地产调控政策，在度过一年的观望期后，相当一部分刚需买家会选择出手，毕竟‘居者有其屋’这一传统观念，至少在惠州新生代的心中还是占主导地位的，我看好下半年惠州楼市会有一定程度的复苏。”
以价换量非营销高明方法 内功修为将成楼盘畅销王道
作为下半年的主战场，房企拼“跌”战是否会升级？冯睿认为以价换量对于成交有一定的促进作用，但购房者心中考量的因素，价格占据的比例正在下降，楼盘的“内功修为”才是真正的畅销王道。
“作为开发商，‘以价换量’确实是其中一种加快资金回笼的方法，金九银十期间，不排除会有部分开发商以降价来冲击全年销售目标，也确实会有部分购房者因楼盘价格调整而出手，‘以价换量’对于成交肯定会有促进作用。”
“不过，惠州房地产经过数年的快速发展，置业者的购房思维正在转变，价格在买房的考虑因素中占据的比重已经下降，只是促进成交的推动因素。现在的买家更加看重的是品牌、物业、教育等因素，万科、碧桂园等品牌开发商的楼盘，虽然所处地段并非最中心，但其业绩都较好。”
冯睿指出，“以价换量”不算是明的方法，购房者对于楼盘的“内功修为”会越来越重视，而这也将是房地产发展的必然趋势。
“除了合理定价外，迎合购房者居住需求，提升住宅品质及物业水平，让客户住得舒适，安心，让客户发自内心帮楼盘传播，始终是畅销的王道。”
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营销“万花筒”里见本源 取胜之道不在营销
房地产市场深陷迷雾，开发商也举步维艰，费尽心机揽金，营销策略上更是“百花齐放”，作为吸客利器的大事件营销也成为惠州房地产市场的常客，是房企资金实力雄厚的证明，还是最终买单者为购房者？究竟哪种营销方式才能在淡市制胜呢？
冯睿并不认为大事件营销可用于彰显房企资金实力雄厚，“在当今房地产市场竞争愈发激烈的年代，大事件营销无疑是吸引眼球、提升关注度的最直接方法，但要达到大事件营销，并不是非要挥霍金钱。”
冯睿以青岛某滨海度假盘为例，“针对青岛人喜好浪漫的特点，采用了身穿水手服的销售员在各街头派情书的方式，同样引起市场广泛关注，真正做到了低成本高反响的效果。”
“房企采用大事件营销的时候，除了充分考虑成本问题，同时还要对当地市场做充分的调研，了解城市的人文文化，迎合客户喜好，才能引起客户共鸣，让客户真正记住。若一味追求事件的“大”，那这一部分的营销成本确实只能由客户买单了。”
对于营销，冯睿始终坚持自己的观点，无论营销手法如何多样化，产品差异化、物业优质化、服务多元化、配套便利化，才是千古不变的取胜之道。
惠州部分银行房贷利率已微调 政府救市可能性大
东莞、佛山救市政策相继出台，惠州在房贷利率与库存均高企，购房者观望情绪浓的情况下，是否也会出台相关救市政策？
冯睿认为，东莞、佛山的楼市松绑，确实是为珠三角市场打了一支强心针。按照目前的市场趋势以及成交量，不排除惠州政府也会在近期推出政策救市，且出台的可能性相当大。
“毕竟部分楼盘价格已经下调，政府目的已经达到，加之惠州本身房价对比珠三角其他城市确实不高。若继续维持贷款高利率，对于购房者只会加重其还款压力。目前惠州部分银行贷款利率已有微调，贷款审批速度也较此前有所加快，个人认为下半年楼市政策微调、特别是针对首次刚需置业者的调整政策，出台的可能性相当大。”
年底及明年初为入市时机
楼市低迷，其原因亦众说纷纭。冯睿分析，“当前楼市低迷的主因不在于楼市本身，是由于市场投资多样化，如各种理财产品、投资移民等，分流了银行相当一部分资金，导致银行产生“钱荒”，再而影响开发商的现金流。”
冯睿表示，作为传统销售旺季的金九银十，楼市会有一定程度的复苏，且政府的调控政策基本见底。“今年年底及明年年初，购房者基本可以选择出手了。”
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房地产挥手告别“黄金十年”？
从“傻子都能赚钱”到优胜劣汰，房地产的黄金时代仍争议不休，有人认为过去十年是，有人认为未来十年是，冯睿属于前者。
“过去十年确实是房地产相当黄金的十年，敢于下手的人，现在都获得了丰厚的回报，开发商就更不用说了。房地产的发展也带动了地方经济，改善了地方环境，‘黄金十年’的称谓恰如其分。”
未来十年是否仍会身披“金甲”，冯睿并未断言，但其肯定，房地产的发展趋势或许会有所放缓，但整体上升的趋势是不变的，且客户对于物业的要求也会越来越高。开发商在卖房的同时，需要针对客户的喜好，提供更多元化、附加值更高的服务，诸如投资移民、留学服务、高级私人定制等，都会在未来出现在越来越多的房企身上。
五星级住宅品质+物业服务 开启优质人居生活
作为雨润集团在珠三角的首站，雨润·星雨华府正是朝着多元化方向发展，高品质的住宅及同样高品质的物业服务，都是该盘卖点，雨润集团的背景和实力更是其吸客的因素之一。
雨润·星雨华府位于陈江规划的一个生态旅游居住区，背靠梧村水库以及万亩天然山林，项目打造西班牙皇家园林，楼间距大，视野无遮挡。
除开极佳的自然环境，交通区位也极具优势，该项目临近仲恺、镇隆两大汽车客运站，接驳惠盐、潮莞两大高速，5抵达陈江商业中心、10可达惠城、距离深圳东莞仅半。此外，2016年底开通的莞惠轻轨陈江站离项目也仅5，规划中惠深轻轨站点更是离项目仅数百米之遥。
雨润集团：中国民营企业5强，中国房地产50强，下属2家上市公司，分别为雨润食品（1068.HK）、中央商场（600280.SH）。
嘉润物业：具国家一级物业资质。
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