[摘要] 5月17日，北京万科宣布进军物流地产，首站选择了京津冀概念下大热的河北廊坊市。世邦魏理仕（CBRE）日前发布白皮书《投资前沿——电商时代转型中的中国物流市场》指出：工业地产尤其是物流仓储已成为近年中国地产投资的热点之一。
5月17日，北京万科宣布进军物流地产，首站选择了京津冀概念下大热的河北廊坊市。世邦魏理仕（CBRE）日前发布白皮书《投资前沿——电商时代转型中的中国物流市场》指出：工业地产尤其是物流仓储已成为近年中国地产投资的热点之一。
所谓物流地产，是产业地产的一个分支，指开发商投资、建设符合标准的物流仓储和配套设施，并通过专业化的管理来吸引物流企业客户入驻，通过产权有偿转让、租赁及物业服务等方式来获取利润。近年来中国在线零售市场的兴起和蓬勃不仅影响和改变了传统零售市场格局，带动了第三方物流的发展，更对中国现代物流设施市场产生着重大和深远的影响。
电子商务整体物流仓储租赁需求旺盛
世邦魏理仕认为，电子商务是电商时代下中国现代物流设施市场最重要的两个需求来源之一，而在线零售行业的不断成熟正令电商在是否自营物流的策略选择上逐渐产生分化。
一方面自建物流已具备规模效应的中国大型电商将继续坚持其自建自营策略，从而削弱电商对公共型现代物流仓储设施的租赁需求。大型电商从最初的部分自建物流到全方位布点全面自营物流，进而发展到当前个别已规模初具的大型电子商务企业开始尝试向第三方开放物流平台。自营物流在电商的发展过程中已从最初单纯的完善自身配套、保障用户体验逐渐上升到更高的战略意义，开始朝亚马逊美国的经典之路进发：即依靠规模效应提升用户黏性、提供大数据等增值服务并将其打造为可持续发展的新的利润增长点。
而另一方面自营物流越来越高的进入壁垒令多数电子商务企业，尤其是中小规模电子商务企业对社会化的专业第三方物流的依存度不断提升，从而不断提升公共型物流仓储的租赁需求。专业物流开发商及其他意图进入现代物流设施供应的企业不仅面临着现有大型电商自营物流先发优势产生的阻碍，更需要克服土地资源日益稀缺、拿地难度日益增加、开发运营所需资金及学习成本高企、中央和地方政府对物流土地开发的政策倾向出现分化等一系列障碍。此外，传统零售商向多渠道及全渠道方向的变革亦将导致其物流需求发生结构性转变，从而产生新的社会化物流需求。
据艾瑞研究预测，至2017年中国网络零售额将达4.1万亿人民币。而的工业地产开发商Prologis的市场研究表明在欧洲电子商务发展领先的三国中（英国、德国及法国），在2008-2012年间电子商务市场销售量每增加一百万欧元，带来大约72，000平方米的新增仓储需求。尽管欧美国家的在线零售电子商务市场构成以B2C为主，而中国由C2C占主导的市场对仓储面积的需求很大程度上会再透过第三方物流进行传导。
但整体而言，世邦魏理仕仍然相信随着B2C市场份额的扩大以及在线零售市场本身规模的扩大，未来电子商务对物流仓储设施的需求将会继续增加。唯品会从2011年第二季度到2014年季度在范围内向普洛斯（中国、日本及巴西市场领先的现代物流设施提供商）租赁了近30万平方米的仓库面积，已迅速跃升为普洛斯在中国的第三大租户，即是典型例证之一。
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