[摘要] 最近，开发商在土地市场上出手凶猛，一夜间仿佛回到了疯狂的2010年，这又是一个地王频出的时代。
开发商的“枪夹”里充满了呼啸的子弹。
最近，开发商在土地市场上出手凶猛，一夜间仿佛回到了疯狂的2010年，这又是一个地王频出的时代。
9月4日，融创以创纪录的7.3万元的实际楼面价拿下北京农展馆地块之后，上海徐家汇中心项目地块拍出了217.7亿元的总价，差一点就问鼎总价地王。
疯狂与谨慎
在日前举行的财经·地产汇巡回杭州论坛上，多家开发商纷纷表示，仍然有后市拿地的打算。
“我们公司本身在做一级土地开发，在此基础上我们希望做房地联动的模式，未来还是比较看好杭州的市场。”杭州城发置业副总经理鲍佳在论坛上对《财经日报》记者透露，他们未来有拿地的计划。
这一想法得到了浙江昆仑控股集团有限公司总裁郑荣华支持，“对开发商来说，不拿地做什么呢？”
谨慎拿地成为越来越多开发商的选择。上周，在杭州的一场土地拍卖会上，同时出让的华家池57、58、59三宗地块，最终以136.73亿元的总价，被绿地、世茂、滨江三家房企分别拍下，创造出杭州市新“总价地王”纪录。
“有一些开发商去拍地，根本没有举牌，为什么？”在场的一位开发商透露，这场豪华的拍地盛宴中，杭州市国土局规定，必须要交5%的土地保证金，这是一笔不小的流动资金，报名的开发商中有一些并没有打算拍，更多是为了向外界表示公司的现金流比较充沛。
这也难怪，这场杭州的“准地王”拍卖中，绿城、滨江、坤和等本地开发商悉数到场，绿地、万科、世茂等十多家外来开发商也纷纷参与角逐。
有的是主角，有的是配角。各司其职。
更多的开发商在这一背景下越发谨慎，“谨慎拿地是一贯的原则。”杭州朗盛地产有限公司总经理陈中文透露，他们有继续拿地的计划，并不会被外界所刺激。
行业洗牌在即
统计数据显示，8月份，上海、北京、广州、深圳等10个典型城市土地出让金收入811.6亿元，土地成交均价为每平方米3259元，同比增幅分别达到149.3%和151.4%。
以南京市场的数据为例，今年前8个月，南京共卖地59幅（推出60幅，1幅流拍），总计305万平方米，收入505个亿，超过去年全年出让额41%。如果再加上接下来四季度土地出让的收入，那么今年全年卖地收入将远超去年。
查阅房地产上市公司已经发布的2013年中报，可以发现本轮的胜出者仍然是恒大地产。该公司2013年中报显示，加上未使用的银行授信额度，公司可动用资金量达814.5亿元。如果恒大地产将授信额度用足，这个资金规模可以将今年上半年北京出让的土地全部收入囊中。
恒大地产中报显示，公司上半年新购土地26宗，新增土地储备建筑面积2221.5万平方米，成为今年新增土地储备量的地产公司。公司土地储备高达7238万平方米，成为的“地主”。
土地市场无法降温，开发商在这一高速路上也没法放缓脚步。日前，渣打银行发布的30家开发商实时调查报告显示，21家表示在未来的3到6个月准备购买土地，其中10家还表示与3个月前相比，当前有更大的土地需求。有23家开发商认为未来6个月内房价涨幅将达10%，6家开发商表示涨幅会更大。
“与2009年、2010年相比，土地价格在不断攀升，这意味着什么？门槛。”鲍佳表示，资金就是一道无形的门槛，大的开发商和中小开发商被这道无形的门槛隔开，好的资源越来越多向大的开发商倾斜。
浙江大学管理学院副院长卫龙宝表示，房地产行业除了宏观波动，还要摸准周期。任何产业都有一个周期，房地产过去的黄金十年是一个周期。
“产业周期到了大洗牌的时候，只能成就一两家领袖企业，十多家配套企业，还有其他做服务的企业，我觉得房地产繁盛的时代已经过了。”他表示，有一些实力弱的企业不舍得离开，从它的实力和被洗牌的环境来看是在思考是不是一定要退出，这是大洗牌来临前的一种征兆。
家房企公布再融资计划 拟募集资金近630亿元 证券日报
自新湖中宝在8月份抛出定增方案后，房企再融资即将开闸的消息就迅速在资本市场内传递，随后多家房企纷纷公布了各自的增发计划。
《证券日报》记者根据Wind资讯提供的数据统计后发现，截至9月10日，沪深两市共有21家房企公布了定增方案，涉及募集的资金高达515.59亿元，其中金科股份、荣盛发展、中茵股份、新湖中宝、宋都股份、华联股份、北京城建等9家公司的方案已经获得了股东大会的通过。
新湖中宝的定增方案显示，公司拟以不低于3.07元/股的价格非公开发行不超过17.91亿股，融资总额不超过55亿元，用于上海两个棚户区改造项目。
而截至目前金额的再融资方案来自华夏幸福，其表示拟以不低于32.06元/股的价格向实际控制人在内的特定对象定向增发1.9亿股，募集资金不超过60亿元，投向包括大厂田各庄新民居建设项目等7个地产项目。
同时，荣盛发展、金科股份的融资规模也达到了45亿元和43.24亿元。
除了定增外，还有部分房企选择了发债的方式进行融资。
8月7日，冠城大通公告称，计划公开发行可转债总额不超过18亿元，用于南京万盛世纪新城(小区网论坛)项目。第二天，卧龙地产也表示，拟发行总额不超过6亿元公司债券，募集资金将用于保障性住房代建项目及城中村改造还建房建设项目。
8月22日，天房发展称，计划发行不超过17亿元的公司债券，拟用于新景园保障性住房项目及偿还金融机构借款改善公司债务结构。
随后的9月7日，格力地产发布公告称，公司计划发行可转债总额不超过9.8亿元，用于公司拳头项目格力海岸S3、S4建设。
而据记者统计，除上述几家企业外，长春经开、铁岭新城的发债规模分别为5亿元和10亿元，黑牡丹也计划发行不超过17亿元的公司债券，信达地产的发债规模则达到了28亿元。
如果算上上述8家发债房企的融资额，那么近期宣布融资计划的房企则增至29家，总融资金额达到626.39亿元。
证监会口头通知房企“暂缓报送”再融资方案 中国房地产报
近日，福建省委下发了稳妥推进农村土地流转的通知。一是加快推进农村土地承包经营权确权登记颁证工作，坚持农地农用和依法自愿有偿的原则，引导农村土地承包经营权有序流转。二是健全完善土地流转服务体系，形成县、乡、村三级信息共享的土地流转服务体系。三是总结推广土地规范流转的创新模式，支持农户依法采取转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地。
同时，引导组建土地股份合作社，支持以村为单位，农民以土地承包经营权作价入股成立土地股份合作社。
点评：继温州土改破冰之后，福建土改又横空出世，这无疑表明顶层设计正加速，接下来预计各地的土改新政会陆续出台。携建设生态文明先行试验区的政策支持之利，此次福建政策力度远超此前的温州，在税收、林权、农村金融改革等方面都有新的突破。这或许意味着接下来土地改革将成为新型城镇化的强大推动力和突破点。
证监会口头通知房企“暂缓报送”再融资方案
上海证券报近日报道称，至少两家房企被证监会口头通知“暂缓报送”再融资方案，一家公司拟定增募资数十亿元用于房地产项目，另一家公司拟发债。从流程上看，两家企业再融资方案均已通过股东大会审议，若证监会受理且审核通过，将成为首批房企再融资重启案例。接受采访的投行人士指出，证监会口头通气称，目前可以收材料，但是不做实质性审核。”其猜测,可能是由于房企再融资涉及多个部门,需要其他部门进行配合,如国土部门。
点评：风起云涌的房地产企业再融资抢滩登陆，迟迟没有落地声响。事实上，截至目前并未有任何一家获得证监会受理并审核通过的案例。对于监管层而言，如何巧妙拿捏房企再融资的放行速度和尺度，的确是一门值得细细思量的艺术：既要考虑目前的房地产调控基调，又要回归金融市场规律，找到平衡并不容易。9月底前，市场将看到再融资方案的实质性进展，我们期待监管层给出一个相对明确，且公平、可操作的审批标准。
住建部约谈7个房价过快上涨的二线城市
由于房价涨度过快，8月下旬，住建部召集包括南京、郑州在内的7个二线城市进行座谈，以了解当前房地产市场状况、前期调控政策的执行情况及下一步调控政策，并指出，各地应采取措施保证年度房价控制目标的实现。住建部的根本政策目的是保护和支持刚性需求，打压投资性需求，增加有效供应，抑制房价过快上涨。
点评：来自行业主管部门的约谈给房价上涨过快城市的主管部门敲响了警钟。从国家统计局7月发布的数据来看，二线城市中上涨幅度较高的有：郑州、南京、厦门、福州、沈阳、长沙、太原。以此推测，上述7个城市极有可能就是此次被约谈的对象。对于这些房价上涨过快的城市，住建部给出的紧箍咒是必须完成年度房价控制目标。这样的要求无疑是一个很难完成的政治任务。从郑州调控升级开始，一二线城市调控升级的序幕似乎渐次拉开。
吴晓灵：推出房地产信托基金条件已具备
9月5日，人大财经委副主任、原央行副行长吴晓灵接受媒体采访时称，信贷资产证券化是推动金融改革、支持实体经济的重要措施。目前，我国已具备推出房地产信托基金（REITs）的条件，未来房地产包括一些商业地产办公楼等具有稳定现金流支撑的领域，都可向公众发行资产证券化产品。
点评：房地产行业对于中国版REITs的期待可以用千呼万唤来形容，只可惜至今蓬门不为君开。在房地产增加直接融资比例的趋势下，我国推出REITs这一国外市场成熟产品是大势所趋，但国内由于受税收、过户登记、退出机制不完善等问题的影响一直未实行。REITs已经成为中国蓬勃发展的房地产行业直接融资最急缺的部分。政策如何开道，临门一脚如何破题值得期待。
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