林建晖:惠州量价或平稳上升 轻轨对惠湾楼市影响暂小

————《瞄准观点》专访中指研究院深圳分院总经理林建晖

房天下  作者：蔡婉玲  2013-08-27 00:30

[摘要] 回首以往金九银十，房企或揽金不少，或表现平平，那么，今年的金九银十又将呈现怎样的局面呢？楼盘活动频出能否聚焦置业者目光促成高业绩？购房是否已到最佳时机？惠深轻轨、厦深高铁对于惠湾片区房价的影响又有多大？带着这些疑问，我们采访了专访中指研究院深圳分院总经理林建晖。

前言：

置业如狙击，并不如表面看上去那么平静与悠闲。二者都需要搜集信息，观察研判，最后在关键点瞄准目标，获得最终胜利。

金九银十未到，惠州楼市已是一片火热景象，八月份，惠州近32个楼盘开盘或加推，另有周末各式活动花样频出，8月10—11日，23个楼盘推出各类活动，如巨星降临、非洲动物展等，8月17—18日，有20个楼盘活动举行，如水上智勇大冲关、“动漫乐园”正式开放、DIY风车等，均赚取不少眼球。更有三大楼盘突破传统营销模式，入驻电商平台。众楼盘各出奇招，都期望能在传统销售旺季狂揽金。

回首以往金九银十，房企或揽金不少，或表现平平，那么，今年的金九银十又将呈现怎样的局面呢？楼盘活动频出能否聚焦置业者目光促成高业绩？购房是否已到时机？惠深轻轨、厦深高铁对于惠湾片区房价的影响又有多大？带着这些疑问，我们采访了中指研究院深圳分院总经理林建晖。

7年之遥 惠深轻轨不会大幅度提高惠湾房价 厦深高铁或更利投资

惠深轻轨3号线原本预计于2030年完工，但是经过今年8月份的多轮沟通、商议，三地审议通过《深莞惠区域协调发展总体规划（2012－2020）》，并确定将惠深轻轨3号线工程提前至2020年前完工。

此消息在网上传播较为火热，调查显示超过50％的人认为惠深轻轨会提高惠阳的房价，但在采访中，笔者却听到了林建晖不同的声音。

“惠深轻轨不会大幅度提高惠阳的房价。”中指研究院深圳分院总经理林建晖，明确表示自己的态度：“深莞惠一体化其实已经提了很久的，从目前来看，东莞与惠州的交通是比深圳与惠州的交通是更为便利快捷的。但是对两地的房价影响并不是很明显。”

据林建晖透露，惠阳大亚湾对深圳来说，的吸引力还是低洼的房价。为了这房价差，部分深圳购房者宁愿牺牲时间成本、交通成本到惠湾片区置业。如果两者的价格差别不是很大，那深圳购房者也不会这样选择。也就是说，惠湾片区就失去了它本身的一些吸引优势。

另外，惠深城轨即使提前完工也还有7年才能建成，开发商如果在此刻提高房价也是在预支配套效应。“我们也做了一些统计，轨道交通开通前后2年对房价影响比较大。就像你提出的，深惠轻轨如果按照规划完成，距离现在也还有7年。这段时间不可能因此而使惠湾片区的房价大幅度上涨。”

“从购买人群来讲，他们有自己的判断，并不会说就被预支的配套套牢了。我们也观察到，龙光城项目在惠州一直名列于销售龙虎榜中，就是因为该项目性价比较高。”

除了惠深轻轨，厦深高铁作为开发商的一个炒作概念，近期在深惠两地亦颇为火热。相比于惠深轻轨的7年之遥，厦深高铁年底开通的消息更接地气。对此，林建晖也有自己的看法。“对于业主来说，高铁的便利性其实逊色于轻轨。换句话讲，轻轨对刚需自住型族群而言影响较大，而夏深高铁则是更有利于投资者。”

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下半年>上半年（推货与成交）

近期，楼盘各式活动频繁推出，另外有些楼盘也爆出收获了不错的成交，据房天下数据，九月共有40个楼盘开盘或加推，环比2013年8月32个上升25%。金九银十迎来推盘高峰，那么，在成交方面是否也会迎来一个大爆发？

对此，林建晖以经验值为根据指出，“根据我们过去五年对重点城市的数据统计，上半年与下半年的推货量比常见为1:1.4；而成交量比则为1:1.2。惠州虽然还不在重点城市的范畴之内，但是下半年推货一定是会高于上半年的。我们预计成交方面相对上半年也会平稳上升。”

价格受成交结构影响 平稳上升是趋势

据房天下统计，7月份惠城区新房成交均价保持上扬状态，以6543元/平再创新高。在金九银十这个传统营销旺季，房价又会出现什么变化呢？

“从价格方面来看，我个人认为应该是呈平稳上升的趋势。大幅上涨还是大幅下跌都是不大可能出现的情况。”

紧接着，林建晖分析出现这一态势原因。“价格上涨主要是受到成交结构的影响，包括户型与物业类型。大户型、高层洋房与别墅从某种程度上讲都会拉升楼盘总体的成交均价。在惠州，尤其是在惠城区域这种情况表现得非常明显。”

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