[摘要] 房地产开发如此蓬勃的今天,再广阔的土地资源也有用尽之时。就惠州而言,江北、南坛、麦地等居住旺地基本已没有新的土地可拿,这些板块的土地绝大部分都掌握在房地产开发商手中。据了解,房地产开发商大规模圈地是在上世纪90年代,这场规模浩大的圈地运动又造成部分土地闲置。
土地闲置滞后开发使购房者很受伤
房地产开发如此蓬勃的今天,再广阔的土地资源也有用尽之时。就惠州而言,江北、南坛、麦地等居住旺地基本已没有新的土地可拿,这些板块的土地绝大部分都掌握在房地产开发商手中。据了解,房地产开发商大规模圈地是在上世纪90年代,这场规模浩大的圈地运动又造成部分土地闲置。土地资源得不到及时开发,是造成目前一些一手房产权缩短的主要因素,而受伤的总是购房者。
土地闲置滞后开发是商品房产权缩短的原因
案例产权缩水40年业主难接受
去年5月的一个上午,惠阳区淡水街道惠阳区人民医院附近路段聚集了上百名维权者,而这些维权者都是附近一个名叫“圣堤亚纳”楼盘的业主。该事件的发生是因为该小区土地的使用年限仅有30年,意味着他们购买的房子也只有30年的产权,这对购房者而言是致命的打击,因此群起而攻之。
经过详细了解,该楼盘开发商获得该小区土地系1991年,使用年限至2041年,性质为综合用地。尔后因为多种原因导致土地闲置多年后于2008年开始开发成现在的圣堤亚纳小区。而前去维权的是来自深圳以及惠州本地的购房者。该小区开发商建鼎实业有限公司相关人员出面调解,可通过补偿土地差价的方式将商品房产权延长至70年,但由于各种原因,仍未办妥,当时向该小区业主承诺尽快将产权问题解决。
分析土地闲置滞后开发造成产权缩短
近年来,像淡水圣堤亚纳小区上百业主维权的事件时有发生,而这样的业主维权究其原因是土地闲置的结果。据记者调查了解,存在产权争议的小区土地大多是上世纪90年代房地产开发商所征收的土地,但不少开发商在征得土地后却一直闲置,到近期才开始开发。
一名叶姓房地产开发商介绍,上世纪90年代是惠州经济发展的提速期,房地产开发也逐渐蓬勃,由于当时法律法规并不完善,因此,开发商在价格便宜的情况下大量征地囤地,在这样的背景下产生了一个独特而短暂的行业——炒地皮。房地产开发商囤下了大量的土地而无力开发,因此产生大量的闲置土地。这种情况较普遍存在于惠阳区。土地闲置导致土地滞后开发就是造成建成商品房产权缩短的主要原因。
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市民 为什么受伤的总是普通购房者
其实,土地原本跟购房者并没有直接关联,然而,商品房与土地的直接关联让购房者与土地产生了直接关系。购房者在购房时,往往看到的是已经建成或正在施工的楼盘,因此他们会主观地认为在建楼盘土地性质是合法的,使用权限也是合法合理的,购房时就容易因为这点,导致纠纷产生。
“到时候麻烦的还是自己。”市民黄先生说,他就是案例中圣堤亚纳小区维权业主的其中之一。据介绍,他与其他业主一样是2008年购买的小区,他回忆当时该楼盘营销人员称该小区有70年产权,但当他们签正式合同时,才发觉事实并非如此,经过多次协商未果才出现案例中维权的一幕。黄先生认为,开发商购得土地后闲置到楼价涨了才开发,这等于是一种投机行为,应该遏制,同时也是保护购房者权益。
“本来开发商在开发楼盘的时候,相关政府部门就应该核准他们的土地性质和使用年限,如果使用年限不够的,应令开发商通过相关手续获得70年使用年限后才批准他们建设。”市民邹臻说。市民对于开发商囤积土地和闲置土地的行为均表示谴责。
律师看法
购房者买房提前了解楼盘预售权限
广东尚典律师事务所律师何俊林介绍,对于开发商土地闲置的行为,我国国土部与今年5月22日正式通过《闲置土地处置办法》(下称办法)修订版中,对闲置土地做出了新定义。
该《办法》是自1992年12月实施后首次修改,新《办法》显示,国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地便为“闲置土地”。与修订前的“闲置土地”定义对比,发现两者的区别是开发商在获得土地后可在规定日期基础上延长一年时间。至于划拨决定书约定、规定的动工开发日期目前国家没有正式规范,但一般约定签订划拨决定书后一年内。
另外,从购房者权益维护方面,何俊林建议,购房者在购房前应详细阅读该楼盘提供的相关证件,包括预售权限、土地使用年限等,避免以后产生纠纷。如果购房时开发商没有明确说明土地权限有问题的,那么可通过法律手段进行维权。
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