[摘要] 广州限购已经走到了两周年的节点上，贵阳新政被业内人士解读为“放松限购”和“救市”，一时间，限购又开始进入人们的关注目光中，有人说，限购令后房价难回归，有人说，房价根本没下跌 很多老百姓永远也买不起，那么，究竟哪个是真实的情况呢？
前些日子，贵阳一则默默出台了半个月的楼市新政引发了争议：凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，可以享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇。这则新政被业内人士解读为“放松限购”和“救市”。
在限购令于数个大中城市推开的这两年时间里，这样的地方性“放松”传言并不稀见。但是广州却在限购令临近两周年的国庆黄金周之前祭出了“限售令”，不但不放松，反而进一步收紧。
限购政策究竟给楼市带来了多大的影响？限购是会继续收紧还是逐渐退隐出调控舞台？未来房价走势究竟会怎么样？记者采访多位专家，对政策的影响及未来走势、房价的预测给出了判断。
限购效果：从需求来平衡供求关系效果比较明显
中国房地产研究会副会长顾云昌：
两年限购以来，应该说效果还是比较明显的。限购措施有效遏制了投资需求，现在基本这个需求已经退出市场。
暨南大学教授、城市发展规划战略专家胡刚：
限购令对于房地产的稳定起到了很大作用。如果没有现在这种带有行政性质的限购令，房价早就不是现在这个状态。限购两年来，虽然房屋价格稍微往上走了一点，但目前广州的房价整体还是比较平稳，郊区还有一点下降，而中心城区微涨，是比较健康的状态。
合富辉煌首席分析师黎文江：
限购两年，就广州来说，比较明显的变化是成交量减少了。2009年广州十个区一年的成交面积为970万平方米，限购后的2011年为550万平方米，而今年至今为700万平方米，和2009年对比，减少了200万平方米，数字下降得非常明显。其次，房价的上涨被遏制住了。从前，政府希望通过增加土地供应来达到住宅市场的供需平衡，但效果很差。现在采取限购措施，从需求来平衡供求关系，效果就比较明显了，从供不应求转为供大于求。不过，虽然一直限购，但房价无法大幅下降，因为促使房价上升的因素还有很多，包括建筑材料价格上升，劳动力成本在上升，人均收入上涨等，这些都对房价产生了上涨的压力。
政策走向：房产税和取消预售制度讨论较多
顾云昌：
短期内限购政策取消的可能性不大，但是未来限购政策迟早会退出。但即使限购退出，限贷也不会退出。这涉及到金融支持率的问题，不少国家的房地产泡沫是由于金融支持太高，杠杆太大，而如果是用自己的钱买房，不用银行的钱，不会造成太大的泡沫。
目前的投资环境不够好，也造成房地产上涨的压力很大。如果金融创新很多，理财、基金、债券、股票都能投资，也不一定要在房地产市场进行投资。
对于替代措施，目前房产税和取消预售制度讨论比较多。房产税其实对于房地产市场调控作用不会太大。而取消预售制度目前仍不成熟，因为供不应求的状态没改变，没达到真正供大于求的局面，现在取消预售制度的话，就会短期造成供不应求，房价会上涨。
胡刚：
房地产有经济属性和社会属性，中国今后普通商品房的限购，行政手段会长期化，不要期望以后会放松。
经济手段方面，未来房地产税肯定会出台，但是它的方向、作用还是有很多争论。
此外，我认为，房地产管理制度方面应该有进一步的完善。我觉得以后可以采取这样的思路：保障房占所有住房的30%，由政府运行，普通商品房占所有住房的60%，长期限购，而高端商品房占10%左右，不限购，收房产税，补贴保障性住房。
未来房价：整体不会大涨
胡刚：
我觉得未来广州的房价还会微涨，幅度大约和CPI上涨的速度相当，不会暴涨，也不会下滑。虽然整体上面，广州房价不会出现大涨，但是在比较好的地段，比如说原本的城乡结合部地段，由于建了地铁、大型商业设施、好的景观等等，地价快速上升，如果在这些地方买房，房价不高，未来潜力也比较大。
黎文江：
我同意房价缓慢上升的观点。我觉得目前买房的时机还没过，要重点关注政策利好的区域，比如南沙、萝岗等地，价位还处在起步的阶段，政策利好比较多，的可能性还比较大。
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郎咸平：房价根本没下跌 很多老百姓永远也买不起
2012年9月18日，国家统计局发布数据称，今年8月70个大中城市新建商品住宅平均价格，环比涨幅为0.06%，涨幅较7月的0.14%有所收窄，但仍高于6月0.02%的环比涨幅。这已是70个大中城市平均房价连续第三个月出现上涨。而在此前，国家统计局8月公布的数据显示，70个大中城市中，7月新建商品住宅价格环比上涨的城市达50个，而6月份这一数据仅为25个，7月上涨城市个数超过了前6个月之和。另外根据中指研究院9月初公布的数据显示，2012年8月，100个城市（新建）住宅平均价格为8738元/平方米，环比上涨0.24%，这是继7月环比上涨后的再次上涨。
随之而来的是相关部委及其负责人对于楼市调控的密集表态。财政部部长谢旭人表示，要严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，稳步推进个人住房房产税改革试点。国家发改委主任张平指出，下半年要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹。
事实上，房地产调控已经持续了一年多，各地也相继出台了“限购令”等调控措施，但是时至今日，仍难看到房价回归理性的水平，这究竟有些什么原因呢？
原因之一：没搞清炒房资金的来源
很多人提起温州炒房团、山西煤老板就非常恼火，认为就是因为这些人的存在，房价才会这么高，才搞得大家买不起房！我们制造业现在的平均毛利润只有5%，如果再去掉一些其他费用，我们的制造业基本是不挣钱的。相比较来说，炒房子是一件一点技术含量都没有的事情，很多以前做实业的人，现在基本都跑去炒房了。他们的观点基本相同，都认为现在这种大环境下，做实业又累又挣不到钱，炒房又简单，利润又高，因此也不能全怪他们。不过从另一方面看，我们过去推出的一些措施也给了温州炒房团、山西煤老板有可乘之机，比如2008年的时候，为了刺激房地产，央行在一年之内四次下调利率，幅度达到1.71%。同时二套房贷也有购房贷款利率7折的优惠。不少投资投机者正是利用了这一政策优惠，实现了自己炒房的目的。
原因之二：信贷调控没有触及到房地产
在房价飚升、民众抱怨的情况下，我们政府密集出台了很多调控政策，但是，透过对这些调控政策的分析，我发现一个很有意思的事情，那就是即使到现在，我们的一些信贷调控还是没有触及到房地产。原因很简单：，对于地方政府来说，土地出让金是很大的一笔收入。第二，在现在这种大的环境下，我们的金融机构最怕的就是房价下跌，因为对于金融机构来说房价下跌是的系统风险，金融机构自然不会自取灭亡。
而从税收的角度分析，在目前的制度和市场状况下，还很难调节进入楼市的资金。要衡量税负是不是重了，我们不能只看税率，因为这只是表面上的，根本没办法反映真实的状况。我们应该看的是这个税最终能否转嫁出去。打个比方，从表面上看，中石油和中石化每年都要缴纳资源税。可是，就算对这两个寡头征收200%的税也没用，因为无论政府征多少税，它们都能够透过价格把它消化掉，也就是说，它们能把所有的税负都加到价格上去，最终转嫁给消费者，所以，它们能保证自己的利润率不会因为资源税而下降。同样，对于炒房者来说，也完全可以把税费转嫁出去，而且还不担什么风险，至于炒房的利润究竟有多高，大家心里已经相当明白了。
原因之三：只注意短期房价下跌的表面现象
经历了一段时间的调控之后，2012年3月，统计局公布了2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，2月份整体房价仍呈上升态势，但是70个大中城市中有45个城市新房价环比下降，涨幅缩小的城市也明显增多。然而这还只是表面现象，房价继续上涨的趋势还没有得到根本改变。这一表面现象也给予了我们三方面的警醒。
，2月份和1月份相比房价好像不涨了，可能还有点微跌，然而这只是表面现象，看起来非常好。其实这是一个很有趣的统计数字。我以北京为例，表面上交易量是大幅下跌，而且二手房的交易量比去年下跌了38%。对于房价，如果把通州地区也平均进去的话，肯定也是下跌的了，但是三环之内没有怎么跌，所以在表面上平均价格好像跌下来了。
第二，中小型开发商被大量淘汰，而一些大型开发商却是越来越壮大，这是我们不可想象的。比如，去年一整年下来之后万科整个销售量上升了41%，利润上涨了32%，就连第七名的碧桂园销售量跟利润也上升了35%。之所以大型开发商越调控利润越高，是因为他们撑控了大量的资源，因此市场震荡的结果，等于是新一轮的洗牌，让那些大鱼把小鱼都给吃了。去年在地产行业的有规模以上收购兼并高达124宗，其金额超过1500亿元，也就是说在调控后市场的影响下，大鱼变得更大了，小鱼慢慢地被吃掉了。
第三，就是土地出让金。2010年是2.7万亿元，2011年高达3.15万亿元，创历史的新高。对此，你发现地方政府也挺高兴，因为土地出让金也上升了。因此调控的最终结果，可以说是皆大欢喜。
根据我们的统计，在房价里面，12项税跟56项费，另外还有土地成本，加在一起占到了房价的70%左右。房价如果要降到合理的价位，我不晓得用什么方法跟途径降下来。其中70%是税费和土地成本，这是刚性的，目前看不到下降的趋势。还有10%最起码的构建成本，这个也降不了。另外，开发商有20%的利润，有很多的支出都含在这里面，所以这至少还有10%的利润来保障它的支出。也就是说，房价再怎么降也不能突破90%的这个刚性关口。
原因之四：保障房没给老百姓一个预期
在房地产的调控中有一个重要的手段就是保障房，现在都在搞保障房“大跃进”，地方政府似乎觉得当务之急就是盖房，然而其中还存在一些值得商榷的地方。我看到一个很有意思的采访，央视采访了一位天津居民，这个被采访的人通过摇号得到了房子。你知道他怎么讲的吗？他说感觉很幸运，这其中就有问题了。
我们推出保障房政策的目的是好的，但是方法却值得商榷。包括如何来贯彻保障房的公平，比如不是用摇号制度而是用排队制度。因为如果所推出的条件不是老百姓能接受的一个公共意见，就不能取得应有的效果。
举例来说，深圳的廉租屋必须有个条件，那就是32万元资产，为什么是32万元，不是50万元？所以数字本身就有问题，一个人32万元，一家三口32万元，那么谁应该有优先权？我们没有根据这些数据进行一种分类。在中国香港地区，你的年纪、职业、有没有小孩子、有没有双亲奉养、你的资产有多少、薪水有多少、股票有多少，根据这些然后形成一个打分的制度。在这个制度之下，根据民众的意见来界定多少是临界点。假如是50万元资产，在这个数字之上没有希望，你就努力赚钱，自己买商品屋，在这个数据之下，你就符合了，要慢慢等。慢慢等也要按照这个打分，按照时间一定会分配到，比如今年建了5000套保障房，按照分数的先住这5000人，分数低的没有什么好报怨的，因为分数高的比他们更需要房子，因此他们有一个希望在那里，而这个预期很重要。
如果说能让这个预期产生，而且公平的话，这就完成了保障房的经济学的理念，因此保障房最重要的是我们能够设计出一套公平的等待制度。保障房不可能一步到位的，但是一旦给老百姓排队制度之后，他们总会排到，而排到的结果就是政府自己有了充裕的时间去安排建设，老百姓也安心了。而且一旦有了这个规则之后，地产商也安心了，他知道保障房每一年按这个速度建设，因此不需要捂盘、不需要囤地。由此来看，政府不需要在每一年报告中说要建设1000万套或者800万套保障房，而是由老百姓打分，而且是网上打分，不是政府去挑选。老百姓参与评分制度，评分以后全部在网站上公示，老百姓自己来做监督。
在新加坡85%都是经济适用房，而且经济房的标准非常清楚。一家三口在几年之内能住得起三室一厅的房子，价格就应该是新加坡居民的收入的中位数乘上5或6，它不是根据成本，也不是根据市场价格。而我们，经济适用房是市场价的80%，这代表说又是波动的，又打破了大家的预期了，这是不行的。由于新加坡的做法完全符合我们所说的稳定的预期，所以他们不打压高端楼盘。新加坡就透过这些有钱人炒作高端楼盘，其土地才卖得高价，才收取更多的出让金和交易税，这样才有资金去建保障房，所以高档商品屋，是保障房的基础。如果把他们都打垮了之后，高端楼盘卖给谁，不能把高价房卖给这些有钱人，交易税收不到，出让金收不到，用什么资金建保障房？保障房不能简单地政府出钱，一定是有钱人来出钱，帮助弱势群体构建保障房。因此就一定要保证一个繁荣稳定的高端楼盘市场，让他们能从中赚钱。而我们错误的观念认为，高端楼盘上涨拉动中低端楼盘上涨，这是胡扯的！高端楼盘涨跟低端楼盘涨的原因是因为通货膨胀一起涨，因此不要用这个误解打压高端市场。
原因之五：没弄清房产税的本质
另一个呼出欲的政策就是房产税，它被很多人看作是打压房价的最后“杀手锏”，可悲的是就连我们的很多学者都没有搞清楚房产税的本质究竟是什么？世界银行有一个报告——《城市房产税的改革指导原则与建议》，封面句话就讲，房产税必然要承受非常重要的政治代价。既然房产税如此重要，用它来打压房价是对是错？很多人不知道，美国推出房产税的目的不是为了打压房价，而是为了让房价，藏富于民，让老百姓获得更高的价值。
按照美国的做法，美国平均征收1.38%的房产税，房产税的28%给乡镇政府，22%给县政府，4%给州政府，政府用于修建花园、广场、搞绿地、聘用警察。而剩下的46%全部拨给教育，用以提高这个地区的教育水平，所以美国99%的老百姓念的都是公立的学校。他们的钱是这么花的，而且所有的支出有非常的清楚的账本，老百姓可以随时上网查询。美国在这种透明的制度之下，征收房产税老百姓是非常高兴的，房产税征收的结果，警察多了，环境改善了，教育改善了，老百姓的小孩子可以放心叫他去上学。治安环境、教育环境都搞好了，房价自然增值，而每增值100美元，政府拿走1.38美元，剩下的归于老百姓，所以美国征收房产税的结果，是使这个地区的房价大幅增值。对于美国的老百姓而言的话，每一年缴1.38%的房产税，就可以享受到这么多的福利，而这些福利是他们个人做不到的，必须透过政府的公权力行为让所有社区的人都同时缴这么多钱，然后才能达到这种所谓的环境改善的目的。所以美国征收房产税是为了藏富于民，为了让房价。
在美国，由居民公选举出最诚实敬业的人做评估师，来为房产做估值。一般是两个不相识的人上门共同评估房产，测量房屋的面积、登记房屋的数量，包括有多少个浴室、车库等等，登记完之后，两个人分别做评估，然后上网公开，居民能查到所有资料。如果认为过高的话，可以找评估师来理论，评估师会详细的介绍评估方法，如果还不满意，可以各向州评估委员会上诉。
相比之下，这样的方式对我们来说有一个难点，就是如何来评估地产？评估不了又如何收税呢？收了税之后又如何用这笔钱呢？如果不搞清楚，到最后就会成为一笔糊涂账。因为我们还没有建立相应的评估机制，所以目前没有征收房产税的条件。
房产税的税种和其他的税种完全不一样，其他税种都是赚钱之后分一部分给政府，房产税是没有创造收入的情况下从老百姓口袋里挖出一块肉来。薪资所得该缴税、企业该缴税、房屋交易税该缴，因为老百姓赚钱了。如果个人不是把房产出租而是自己住的话，缴了房产税的结果，就是没赚钱也要缴税了。
原因之六：房地产调控的三不知
A 不知道降房价的手段是什么
我们的“限购令”就是取消了部分人的购房资格，这个下调房价的手段，可能会让一些最应该买房的人不准买了，所以让房价稳定住了，甚至还有稍微下跌的趋势。比如通州，不让他们买房需求下跌，房价一定会下跌。问题是，房价当中70%是税费和土地成本，10%是构建成本，还有10%是其他支出，加在一起是90%，因此房价再降也不能降到90%以下。这就是为什么，像北京，上海内环或者是上海的中环之内，北京的五环之内，房价要跌也是阴跌，看不到大幅下挫，因为90%的成本在那里。如果说房价只能跌10%，而90%是硬刚性成本，那很多老百姓可能永远买不起。如果房价90%是刚性成本的话，那么也很难达到所谓的收入水平。
B 老百姓不知道自己有没有希望获得保障房
中央政府拨款给地方政府大概是8000亿元左右。一栋房子的成本很低的，大概85000元建一栋四五十平方米的房子，因为土地都不要钱的，以目前8000亿元的资金来看，足可以建1000万套，这也是政府所讲的。目前已经完在了400多万套，再建1000多万套，这也是政府讲的。1000万套表面看起来好像是建成了。我想问老百姓分到房了吗？我们搜集了很多数据，发现保障房中的许多都是福利房、动迁房，保障房在数量上仍难满足普通老百姓的需求。
C 地方政府假装不知不能依靠土地财政
现在我们的房产有12项税，57项费，还有土地出让金，如果再加上房产税，将使得地方政府完全被土地财政套牢，而进一步套牢的结果就是房价水涨船高，他们必须卖土地，必须想尽办法拉高地价，让老百姓多多交易，致使房价根本下不来，而那些地方政府肯定是假装不知道的。
原因之七：不减少税费怎么降房价
降房价真的那么难吗？我们天天批评地方政府卖地的行为，卖地只是表面现象。似乎相关部门表面上看到了问题，于是说要改革税制、重建财税结构，地方政府下一步不是土地财政，可是最后的结果是告诉我们，要全面开征房产税，只是把土地财政变换了一个名字而已。如果全开征房产税，结果就是让地方政府更进一步地陷入了土地财政的窘境。
我们目前整个税制还不尽合理，我国现阶段涉及的房地产税种有12项之多，涉及房地产的收费多达57项，这还不算土地出让金。计算下来的话，我们现在的房价里已经包含30%~40%的税费了。地方政府不管怎么讲它拿30%的钱，做的事还是挺多的，有可能做了70%的事。问题是这么做下去让地方政府陷入土地财政这种漩涡里面，下一步结果就是地方政府希望房价越高，它的土地就卖的越好，然后有钱人又去买房，把房价再炒高，地方政府非常高兴，然后土地卖得更高，形成恶性循环，房价根本不可能降低了。其实真正要降房价就是要改革税制，让出让金减少，让各种税费减少，这才是降房价的最主要手段。
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缓解地方资金压力
中国证券报记者了解到，尽管该消息是于近日才引起广泛关注，但当地媒体《贵阳晚报》于9月16日就已刊登了相关政策措施。根据贵阳市房管局的统计，在“刺激政策”公布后的一周(9月17日至9月23日)，贵阳市共成交商品房2009套，面积23.1万平方米；其中商品住宅1577套，面积17.3万平方米。与此前相比，成交并未出现大的波动。但业内人士认为，该政策后续影响不可忽视，可能造成贵阳房屋和土地成交量剧增。
万科[简介动态]贵州项目公司某负责人向中国证券报记者表示，该政策的核心是带动房地产消费，以缓解地方财政资金的困窘局面。数据显示，贵阳去年招拍挂土地成交面积为466.24万平方米，成交金额为77.5亿元。
尽管8月以来贵阳的土地交易旺盛，但房屋交易一直处于供大于求的状态，导致贵阳的房价成为西南区域的“价格洼地”。中指研究院的数据显示，今年8月，贵阳商品住宅均价为4712元/平方米。
另一家开发企业某负责人表示，近年来，贵阳楼市供应一直以占地几平方公里、居住几十万人以上的大型居住区为主导，市场供应充足。同时，作为贵州的中心城市，贵阳对本省其他城市的吸引力巨大，但现有的楼市调控政策导致不少外地需求难以进入，难以激活市场。这被看作是新政出台的重要背景。
或触动限购“红线”
“限购政策的执行以户籍为主要依据，贵阳微调楼市政策模糊了户籍的概念，事实上是对政策的一种松动执行。”中国房地产学会副会长陈国强向中国证券报记者表示，贵阳新政虽未明确提及限购政策，但已对限购“红线”构成了挑战。
与其他城市相比，“贵阳版”限购政策力度本身就很弱。根据去年2月贵阳印发的《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见的通知》，已有1套住房的家庭限购1套住房，已拥有2套及以上住房的当地户籍家庭，暂停向其出售贵阳市一环内的住房。即贵阳市的房屋限购范围，仅仅在市区一环以内。
多数业内人士认为，上述新政的出台，可能进一步削弱贵阳“限购令”的执行效果，并影响到楼市调控大局。陈国强还认为，在近期楼市成交相对低迷，并波及到地方财政收入的情况下，贵阳此举很可能引起其他城市效仿。
就在贵阳发布此政策前的一个月，国务院派出的楼市督查组刚刚完成督查回京。督查组曾明确指出，个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头，需要“特别关注”。相关部门也在近期陆续表态，强调坚持楼市调控的政策思路。
陈国强认为，未来的楼市调控政策，加码和松动的可能性都不大，将以维持现有政策力度为主。但由于贵阳微调政策尺度较大，不排除会受到相关部门干预的可能性。
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政策预判：限购政策一段时间内不会改变
关于政策走势的预判，很多开发企业预期明年限购政策会松动。对此，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，与房地产相关的四大政策，房产税、加息和限贷都已经有了变化，惟有限购政策没有变化，而且在一段时间内也不会变化。
北京师范大学房地产研究中心主任、管理学院教授董藩也称，限购政策不会取消。
北京看点
关于北京限购政策，北京房协秘书长陈志表示，明年北京调控政策依然会延续今年态势。房价方面，陈志表示，北京房价下半年均价会有小幅度的攀升，但不会很大。
观点争锋：房产税加速推出VS取消试点
针对目前社会关注的房产税政策，住建部政策研究中心副主任王珏林称，房产税试点“肯定要推出，而且要加快”。
广东房地产协会会长蔡穗声表示，房产税是一个渐进的过程，如果逐步深化下去，可能取代土地出让金，它是一个长期发展的方向。
另类声音
政协委员、原国家税务总局副局长许善达则在论坛上建议取消房产税试点。许善达称，中国的税收应该主要以增量税收为主，不应增加甚至应该减少存量税收，而房产税就属于存量税收的范畴。
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今年年底，将又有一大批城市限购政策到期，这次住建部官员的讲话，成为2013年初房地产调控政策的基调。
“与房地产相关的四大政策，房产税、加息和限贷都已经有了变化，惟有限购政策没有变化，而且在一段时间内也不会变化。”王珏林进一步强调说。
住建部专家咨询委员会委员、北京师范大学房地产研究中心主任董藩说：“在今年前几个月，限购令几近取消边缘。但随着4月后，地方政府开始出现松动进而引发了需求，导致连续四个月交易量较大，整个局面被缓和下来，从现在来看取消限购令的条件又不具备了。”
9月13日，上海市房管局发布了《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》，这是一个半月内，上海第二次重申限购令的执行情况。
目前上海的市场成交活跃，房价仍然存在上涨势头，上海对限购令的执行情况再度重申，是处于进一步稳定市场情绪的考虑。
据21世纪不动产上海区域市场研究部提供给记者的信息，今年一季度售价在2万元/平方米以下的刚需盘中，有62%的项目在8月1日至9月9日的统计期内出现了均价上涨。
在二手房市场上，德佑地产监控的数据显示，2012年8月全市二手住宅成交量为135万平方米，同比上涨62.9%；成交均价为17596元/平方米，同比上涨7.9%。
通知显示，上海各区县房管部门要抽查一定比例的在售商品住房项目，重点是本区域范围内成交价格较高、价格上涨较快、外地人士购房占比异常以及存在其他成交异常情况的商品住房项目。
在北京，由于即将到来的十一长假给楼市交易带来积极因素。北京在9月也出现一些政府动作。北京市土地整理储备中心21日宣布停止10宗地块招拍挂出让活动，理由是“为稳定市场预期”；另一方面，北京市住房和城乡建设委员会9月25日出台新规，加强限购审核。
北京市要求房屋登记部门受理产权登记申请时，应核对购房家庭通过资格核验时申报的全部家庭成员证明材料，包括身份证明、户籍证明、婚姻证明等，其中北京市居民身份证应为第二代居民身份证。
很难扩围
北京房协副会长陈志在活动上明确表示，两年多来，限购令在各地的房地产市场里着实起到一定的影响，尤其是对北京房价的稳定发挥了重要作用。
2010年10月，广州出台限购令，其国土局、房管局以及地税部门公布了广州限制居民的套数，两年过去，效果明显。据克而瑞调查数据显示，2011年，广州一手房成交均价每平方米为1.2038万元，比2010年的1.1692万元/平方米上涨2%。
广州限购令提出：不论是本市户籍抑或是非本市户籍，只要已有一套房，只能再购买多一处房产，其中对非本市户籍的居民要求能够提供2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。
在此政策下，很多人被拒之购房资格的门槛之外。限购后的这两年时间里，广州一手房成交量呈现连环降的现象。
克而瑞的统计数据显示，限购令出台的2010年，广州一手房成交量为8.77万套，比限购前的2009年的10.36套下降15%，下降幅度相当明显。而2011年，广州的一手房成交量为7.67万套，比2010年下降12.6%。
“限购令确实对抑制房价有一定的效果，但是限购令的继续扩围可肯能性也比较小，”工商联房地产商会会长聂梅生表示，另一方面，对未实行限购的更多城市进行增加，但是这样会遭致目前本身财政情况不好的地方政府反对。
“而就限购政策而言，很难扩围，因为扩围有两个途径，一个是在买房者身上加压，目前还允许买第二套住房，”如果这块加压的话，对于个人的改善性住房是完全没有空间了，恐怕会遭致很多人反对，聂梅生如是说。 【惠州热点新闻】 单价2500元/平米起 惠州楼盘优惠信息发布 相关阅读： 惠州明星盘罗列 20%高赠送面积楼盘低至4600
随着我国社会“老龄化”加速逼近，越来越多的人开始提前为老去的时光做准备。也正是因为它的稀缺性与刚需性，养老产业开始成为众多企业眼中的“朝阳产业”，不少企业更是马不停蹄地向养老概念转型。业内人士表示，养老产业的发展是大势所趋，但是，现阶段养老产业的概念十分模糊，还没有一个的定论。因此，部分开发商利用“养老地产”的噱头炒养老概念，只是为房屋售卖增添砝码。
房企加大试水养老地产力度
日前，绿城集团执行总经理傅林江在2012中国房地产品牌价值研究成果发布会上透露，绿城未来将告别纯高端地产发展模式，积极向养老、旅游多元化模式转型。
傅林江表示，“未来一段时期，绿城的发展战略，将由高负债率发展模式，向以风险控制为主的稳健经营模 式 转 变 。 ”而 绿 城 中 国 发 布 的2012年中报也称，绿城将积极介入二、三线城市综合体及养老和旅游等主题地产，意在扩大产品类型。
而万科继2010年试水万科幸福汇后，今年8月，万科与长春市人民政府签署协议，万科与将投资120亿元，在长春市多个区域打造占地100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。
除绿城、万科外，保利、首创、复兴等龙头房企均在近年抛出了养老地产发展计划，认为养老产业将成为公司重点发展方向。根据中指院对2011中国房地产品牌企业进行统计显 示 ， 仅2 0 1 0年 一 年 ， 就 有21.74%的品牌企业进入养老地产领域。
中原市场研究部总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示，在普通住宅长期执行限购、限贷政策的背景下，土地价格并未降低，而房价涨幅却在下降或持平，致房企利润大减。因此，房企正在从以追求土地赚取利润向以产品升级赚取利润转型，自然会选择风险小、回报高的产业地产。
“养 老 产 业 的 发 展 是 大 势 所趋。”工商联房地产商会会长聂梅生对《经济参考报》记者表示，养老产业，不仅是地产，而是拥有医疗，商超，金融、家政等多个行业的生活综合体。老年人是养老产业的刚需人群，随着老龄人口的不断增加，需求扩大，是真正能实现我国扩内需的行业，也是未来的发展方向。
老龄社会推动地产转型
的确，在我国加速步入老龄化社会的背景下，随着“421”家庭结构逐渐成为主体，越来越多的老人需要进入养老机构或类似疗养基地安度晚年。统计数据显示，截至2010年底我国有各类养老机构38060个，拥有床位266 .2万张，收养各类人员210.9万人。但养老床位总数仅占老年人口总数的1.59%，不仅低于发达国家5%至7%的比例，也低于一些发展中国家2%至3%的水平。另外，有数据显示，截至2011年底，我国平均1000名老人仅拥有17张床位。
分析人士认为，中国老年人口数量快速增长，养生住宅的需求量正在日益加大———从2010年需求5亿平方米，到2020年需求7亿平方米，再到2050年需求13亿平方米，市场发展空间巨大。
正因为是解决民生的重要部分，地方政府也开始把养老产业的发展放到基础性地位。日前，北京市国土局启动了《北京市2013年度国有建设用地供应计划》编制工作，从明年起，养老设施用地将纳入本市年度国有建设用地供应计划。
北京市国土局相关负责人表示，应通过财政、土地供应等政策支持的手段，吸引社会资本投资养老机构建设，并根据养老机构的性质，实施不同的土地供应方式，明确产权持有方式。
而此前7月12日，长春市发布《关于加快推进养老服务业发展的补充意见》，将对养老机构的服务中心、床位、运营等方面给予一次性补贴。
借“养老”之名 打“不限购”牌
事实上，在此之前，北京的养老地产项目已初具规模。据统计，北京已有的八个养老地产项目，其中持有经营的包括爱慕家、寿山福海、太申祥和山庄(小区网论坛)；出售和出租的包括曜阳国际、北京太阳城和将府庄园；出售的包括东方太阳城和万科幸福汇。
但值得注意的是，作为我们所熟知的养老地产项目的万科幸福汇，在其总规模达1226户中，作为养老地产试点的房源仅有146套，所占比例仅为11.9%。
“现在多数养老产业，还仅是停留在房地产阶段。”张大伟表示，现在所说的养老地产，多数本身还是住宅，只是住宅的升级版，最终目的是为住宅加上部分附加值，更有利于其的售卖。张大伟认为，房地产行业在告别土地差价暴利时代后，房地产商多愿选择养老地产、旅游地产等地方政府积极扶持的地产项目，以提高企业项目利润。
北京房地产协会秘书长陈志对记者表示，“由于定位不明，现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式买房，其并没有躲过卖房的本质。”
对此，聂梅生也指出，现在有关养老产业的概念十分模糊，还没有一个的定论，但肯定不是地产。她认为，养老产业应称之为养老社区，而不是养老地产，因此，在其定位上，主体绝不是房地产，而应是有关养老的各种配套设施。“其与房地产最根本的区别是，除了养老方面的配套设施与机构以外，真正的养老产业多为持有型物业，房屋仅用于租赁，并不售卖。”
也正是由于养老地产发展仍处试验阶段，在开发模式仍未有明确定论的背景下，行业目前较为混乱。“一些开发商打着养老地产的旗号，实际上就是低价圈地，然后卖住宅。”业内人士指出，一方面，房企借着养老的噱头，便于营销。另一方面，由于地理位置较偏，一般不属于限购区域，有的就算在限购区域内，由于购房者多为60岁以上的老人，在房地产整体调控的背景下，部分城市不认房、只认贷，这也让开发商钻了空子，打“不限购”擦边球。
“地方有供地需求、市场有购买需 求 ， 开 发 商 有 追 求 高 利 润 的 需求。”上述人士表示，由于建养老产业，必须有医院、护理等配套设施，因此，开发商的投资也为地方政府减轻不少负担。所以在减轻负担的基础上，地方政府会给企业相应的税收优惠、补贴等置换型优惠政策，这也是为什么近年来养老地产的火爆的重要原因。
“现阶段我们必须做的是确定养老产业经营模式，在物业方面给出明确划线，是持有还是售卖。”上述人士指出，目前，相关部门已在开始关注养老产业的乱象，为了使行业能良好发展，相关部门正在制定行业标准，也会陆续出台一系列鼓励政策，逐步对养老事业进行规范。
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