[摘要] 近日，SOHO中国上海公司被曝出欠薪事件，引发众多关注。外界对于SOHO中国的商业地产经营模式、销售方式、资金链等的质疑也随之而来。
商业地产销售趋缓
在建项目需要大量资金追加投入，一年内到期的各类税项和应付账款也必须结清。对于SOHO中国来说，解决上述资金需求的办法只有两个：加速销售现有项目并能够迅速回笼资金，同时积极通过各种途径融资。
半年报显示，望京SOHO于2011年8月20日开始预售，截至2011年8月23日，已实现合同销售金额约26.23亿元，约12%；中山广场于2011年8月14日开售，截至8月23日，已售出25%，实现合同销售额14.33亿元。如果按照上述比例计算，两个项目的最终销售额有望超过250亿元。
虽然这些项目的销售可能会需要支付大量的税费，但回笼的资金足够支付上海同时在开发的上述六个项目，甚至还可以去收购其他项目。根据媒体报道，SOHO中国仅收购外滩项目40%股权就需38亿元。而这一项目的总投资额超过150亿元，扣除92亿元的土地款，还需要再投入58亿元，按照40%的股权比例，SOHO中国在购入地块之后，还需要再拿出22亿元投资工程建设。
同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，由于上海银监局规定商用物业必须整体竣工后，才能向购房者提供贷款，第四季度截至12月15日，上海的写字楼销售量只有23万平方米，而第三季度的销售量达到55万平方米，销售规模明显下降。
整体市场成交量的下降显然也影响到了SOHO中山广场项目。SOHO中国上海公司原销售总监胡大维曾告诉《每日经济新闻》记者，SOHO中山广场目前销售额为18亿元，整体去化率为40%。根据SOHO中国的上半年财报，截至8月底SOHO中山广场的合同销售率就已经达到了25%，增速不算理想。
用友长伴管理咨询总监张朝峰甚至认为，明年上半年就会有一部分商业地产降价销售。张宏伟认为，在这样的背景下，SOHO中国可能需要更多从银行借贷。张朝峰则认为，商业地产在建工程的借贷其实会比住宅的在建工程借贷更难；如果要通过借贷融资，渠道只能是境外融资或者信托基金，以及其他的融资方式。此前的调查显示，这一类的创新型融资占国内房地产业项目比例并不高。
在这样的大背景下，张朝峰认为SOHO中国目前收购证大外滩项目并不合适。张宏伟更进一步指出，与其收购外滩金融中心这样的项目，不如把手上的多个商业项目同时开发完成，所产生的现金流和利润会对SOHO更为有利。
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