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【围观】江北新盘捅破价格天花板,谁是悦榕湾!?

惠州买房内参 2017-10-03 13:35:43

2017年10月1日,内参君正泡在假日的温泉里昏昏欲睡,却被一个备案价格表给瞬间惊醒。

什么价格表刺激性如此之大?大家看图便知。

江北一个叫悦榕湾的新项目,刚完成价格备案,就在惠州朋友圈刷了屏——根据房管局查阅的价格信息,悦榕湾均价23961元/㎡,最高价29853元/㎡,让这个限价时代的惠州楼市,全体看醉啦!

朋友圈第一时间不淡定的,是中介朋友们

还有圈内朋友说,这个市场,绝对不可能有这么高的备案价。一定是中介P图,为房价推波助澜。

那么谁是悦榕湾?真卖这么高价吗?又凭什么敢如此大幅度捅破惠州价格天花板?内参君进行了调查。

项目楼面地价都至少要10000/㎡

首先,内参编辑了解到了悦榕湾位于江北滨江带。具体位置,就是目前惠州广电大厦(海飞丝大楼)旁。如果您还不清楚,内参编辑说一个地方,你就知道了——合生帝景湾。悦榕湾,就位于合生帝景湾、金泓菊花头地块滨江延长线上——正处于惠州城市中轴线中心点。

说到23961元/㎡的备案均价。这里内参君了解到,上述图片,确实是真实的网签备案价,并非中介P图。而之所以能备下这样高的价格,除了悦榕湾项目是公寓性质,不在限价政策约束范围内,还在于,项目本身的几大特点。

悦榕湾的第一个特点也是底气,就是它的资源和位置。

众所周知,江北沿江带南向看江,合生帝景湾沿线一带,又是江景最开阔的一处。景观的稀缺性,几乎东江沿岸仅此一处。

更直观去理解这个23961元/㎡的均价,就是看地块价值。10年来一直备受关注、炙手可热的金泓菊花头地块,去年被宝能、中洲、中信城开等大鳄拼抢。业内估算,参照碧桂园此前在江北外围拿地楼面地价都到了8000一平方,这一位置的楼面地价,现在市场价至少要到10000/㎡。如果10000悦榕湾老板肯卖地,都会抢破头。

也就是说,这20000多的价格里,有一半是土地价值。

周边顶豪物业二手房价已破20000

仔细研究这23961元/㎡的备案均价,便不觉离谱。一是因为地价成本明眼人一看就知道几乎是惠州最高。二是参照周边二手住宅价格,江北滨江带豪宅产品今年二手房均价早就破了20000/平米。

受惠州在粤港澳大湾区区位价值提升带动,CBD滨江豪宅区大热。在一手住宅限价、江北滨江带今年长期没货的市场中,合生帝景湾等二手住宅物业流通价格已破20000/㎡。

对比楼龄和设计都有10年之久的合生帝景湾等现有豪宅,悦榕湾作为硬件和规划上有更高水准的豪宅新贵,有着既定的市场价值,价格相对更高一些,不稀奇。

带豪装发售,开发商为装修界巨头

考虑到地价成本、周边二手豪宅的价格,当内参君看那张价格备案表时,惊诧的感觉稍微平复了一点。

有业内人士却评价说:没什么不可思议的,人家的装修,可能你连品牌都没听过!

据业内人士透露,悦榕湾开发商为惠州装修界巨头美高集团,成功运营目前惠州最大家居建材龙头企业----万饰城。

悦榕湾项目23961元/㎡的均价,有相当一部分原因,是美高老板想在这个项目实现他多年“做一次极品豪装”的心愿。

项目产品本就不多,约300多套房,全部精装修发售。而装修标准,是老板集几十年装修行业专业积累并跑了新加坡、德国参照了国际顶级豪装制定的。

因没有看到悦榕湾具体装成啥样,内参君只能将信将疑。不懂装修,只能粗略记住这位业内人士说的几个细节。什么浴室花洒是德国百年老品牌汉斯格雅啊、门锁是全球最古老品牌耶鲁门锁、工业设计界“奥斯卡”奖德国红点奖科凡衣柜……反正都是高大上、行业金字招牌的东西。

一番调查之后,再评价惠州江北新项目悦榕湾的备案价,似乎客观了许多。对这个项目,也有了更多的好奇和期待。希望项目10月开放营销中心后,展示出来的产品价值,和这样的定价相匹配,甚至价值高于售价。因为未来,起码这样的地段,全城都再难找到。好的产品,可以更大限度发挥稀缺土地的功能。

另外,业内人士也分析,悦榕湾产品量不大,23961元/㎡均价,更不是针对普通大众个人居住市场。目前,江北CBD金融企业高管及深惠两地收集贵重资产的资产配置专家,都在关注。

( 从备案开始,掀起巨大波澜和关注度的悦榕湾,目前还没有展露真面目。项目营销中心预计10月中旬开放。目前,搜集到一个项目的航拍全景,点击阅读原文看真容。)

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