[摘要] 不少市民观感中，2017年惠州市区超亿元成交的住宅类用地频出，这给成交地块所在片区发出什么信号？去年住宅用地成交情况具体如何？日前，国家统计局惠州调查队发布调查数据显示，去年，惠城、仲恺、惠阳三区涉及住宅用地拍卖共成交49宗，成交总金额80.8亿元。
不少市民观感中，2017年惠州市区超亿元成交的住宅类用地频出，这给成交地块所在片区发出什么信号？去年住宅用地成交情况具体如何？日前，国家统计局惠州调查队发布调查数据显示，去年，惠城、仲恺、惠阳三区涉及住宅用地拍卖共成交49宗，成交总金额80.8亿元，同比增长1.6倍；成交超亿元的住宅用地全年16宗，比2016年增加9宗。
土地交易
3区全年住宅用地拍卖成交增加14宗
日前，国家统计局惠州调查队发布《2017年惠州市区住宅市场呈现“新时代、新稳态”》调查报告，对2017年惠城、仲恺、惠阳三区的楼市进行分析。
该报告称，在经历了房价快速上涨并保持平稳的背景下，房地产开发企业的拿地意愿上升，土地交易市场回暖。根据惠州市公共资源交易中心挂牌交易系统显示，2017年惠州市区涉及住宅类用地拍卖共成交49宗，比2016年增加了14宗；成交总面积138.9万平方米，同比增长55.2%；成交总金额80.8亿元，同比增长1.6倍。成交超亿元的住宅用地全年16宗，比2016年增加了9宗。
“去年多个片区都拍出超亿元的地块，大多都是大开发商拍下，大家会觉得，这些片区未来会很有发展潜力。”市民黎先生称，他的朋友黄先生就因此购买了惠城区去年成交的某超亿元地块旁边的一套二手房，“现在周边配套还没那么完善，所以价格也不高，符合他的购买力，他就是看好片区未来发展，所以多方比较，结合经济能力入市。”至于黎先生自己，他表示本打算观望，但眼看着土地成交价格走高，未来这些新成交地块开发楼盘的房价成本肯定比现在高，所以去年也决定咬牙提前入市。
新房成交
成交面积大楼盘占比有所提高
2017年，市民更明显地感受到，大型房企布局力度加大，中小型房企开发楼盘越来越少，甚至退出市场。东时记者在采访中了解到，不少中小型房企或趁着土地价格位于高位出手所囤土地兑现离场，或在高成本下无力再与大房企竞争拿地。
调查队的统计数据也显示，2017年，以大型房企如碧桂园、中海、恒大、星河、隆生、中洲、方直等为代表的房地产开发集团对惠州房地产业的发展起到龙头带动作用。在对惠州市区新建商品住宅成交面积排前20位的楼盘进行分析后，调查队发现，20个楼盘的成交面积达227.8万平方米，占总成交面积的36.4%，与2016年销量前20位楼盘成交面积占比相比提高了5.1%，凸显出房地产行业中，规模较大的房地产企业占有率在不断提高，市场集中度进一步增加。
区域情况
分布较均衡 惠城成交量继续领跑
2017年，从新建商品住宅区域成交情况看，惠城区继续领跑，成交面积为273.3万平方米，同比下降29.2%，占总成交面积的43.6%，占比与2016年相比下降8.5%；其次是惠阳区成交面积235.4万平方米，同比增长14.3%，占比37.6%，占比上升9.8%；最后是仲恺高新区，成交面积117.6万平方米，同比下降21.1%，占18.8%，占比微降1.3%。总体上看，惠州市各区域成交量分布相对较均衡。
在价格方面，三区新建商品住宅价格环比指数呈现 “上半年跌宕起伏，下半年风平浪静”的走势。数据显示，去年1～6月，三区楼市属于震荡阶段，其中3月份，受环深城市限购外溢，且深圳刚需大购买力强，市场总体供小于求的影响下，环比上涨幅度上升至1.1%。但随着“惠六条”调控政策的颁布且调控措施不断升级加码后，新建商品住宅价格环比涨幅于6月份又回落至0.5%。7～12月，属于平稳期，价格环比涨幅在0%～0.4%区间窄幅波动，市场总体保持稳定。
二手住宅价格趋势与新建商品住宅价格走势大同小异，虽然受新房“限价”调控、供应影响，以及市场普遍看涨二手住宅市场，出现惜售现象，但在4月份达到点同比上涨15.8%后开始缓慢回落。9～12月，价格同比指数涨幅进入5%～10%区间运行，于12月份回落至6.4%，且呈持续回落态势。
后市预判
预计今年市区住宅价格涨幅继续回落
调查队分析，“房住不炒”贯穿2017年惠州住宅销售市场，部门通过“组合拳”、“限售”等不断加码的政策调控，使惠州市区住宅销售市场得到有效降温，价格过快上涨的势头得到扼制，住宅市场总体呈“新时代、新稳态”态势。
该报告结合调查数据分析认为，预计2018年惠州市区住宅价格涨幅将继续回落。从短期看，惠州市继续贯彻落实“房住不炒”的调控高压，整个房地产市场将继续保持当前稳态，金融去杠杆将会延续，租赁市场将成为新力量。报告认为，信贷政策是决定房地产市场走势的重要因素。当前，惠州市房贷利率处于全面上浮时代，首套利率上浮10%，上浮15%、20%是常态，而二套房的利率上浮15%，上浮比例高达35%，购房成本上涨。
分析认为，租赁市场方面，中国建设银行广东省分行已与惠州市政府合作，积极在惠州部署住房租赁市场发展规划。从长期看，随着城市发展，城镇化进程的不断推进，以及房地产长效机制的建立，惠州市房地产市场将保持平稳健康发展。
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