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上半年惠州四区三县售房6.3万套 销售面积646万平方米

南方日报     2017-07-14 07:03

[摘要] 数据显示,上半年惠州四区三县范围内共计销售新建商品房源63049套,销售面积646.7万平方米,对比去年同期857.7万平方米的销售面积下跌24.6%。在区域表现上,惠城(含仲恺)、大亚湾表现出色,分别达到179.5万平方米和171.4万平方米,占总成交数近六成。

2017年行至年中,惠州楼市走势如何?

近日,惠州官方及市场各大监测机构统计的惠州半年楼市成交数据陆续放榜。

数据显示,上半年惠州四区三县范围内共计销售新建商品房源63049套,销售面积646.7万平方米,对比去年同期857.7万平方米的销售面积下跌24.6%。在区域表现上,惠城(含仲恺)、大亚湾表现出色,分别达到179.5万平方米和171.4万平方米,占总成交数近六成。

对比去年同期,各县区的表现则差异明显,惠东滨海降幅最大,为48.7%,而龙门则成为唯一一个增长的县区,同比涨幅达到125%。

回顾该周期内的市场,市场调控和房企走量的博弈表现明显。从2016年10月份惠州启动楼市调控,到今年4月初的新政出台,市场从年初的交易低迷期,到逐步走高,再跟随新政的深化回归理性。结合上半年各月的销售面积——65.8万、56.9万、145.7万、139.6万、128.4万和107.6万平方米,基本也呈现出这一走势。

值得注意的是,尽管总体交易数据同比全面下滑,但月均交易破100万平方米的高位水平的保持仍让行业保持乐观。“不再‘暴饮暴食’,而是回复到稳定理性的表现。”市房地产业协会秘书长刘潇直言这是好的趋势。

具体到在惠房企的经营表现,记者观察发现,龙头房企前期市场的加速布局使得“强者恒强”的表现进一步加强。在全市范围内,2015年、2016年均占据榜单前两位的碧桂园、星河再度领跑。其中碧桂园半年度即突破百亿达118.2亿元,星河、富力、海伦堡则以25.9亿元、16.7亿元和14.3亿元跟随其后。

与惠湾片区的强势表现相呼应的是,惠城仲恺区域房企越来越在榜单上占据一席之地。中海、中洲、房子、佳兆业等房企均以超过10亿元的半年交易总额跻身前十行列。

具体到单个楼盘销售表现,碧桂园旗下多个项目占据前列,在全市前十楼盘中就有碧桂园十里银滩、太东公园上城、南站新城、翠湖湾和龙熹山5个项目,销售均突破10亿元。另外,星河丹堤、恒大棕榈岛、保利达江湾南岸等楼盘同样跻身前十。

对比去年同期的交易表现,记者注意到,无论是从企业角度还是楼盘表现上,尽管碧桂园等少数企业和楼盘增幅突出,但大部分企业的销售表现缩水明显。受制于楼市调控,“限价”“销售”等的新政约束,楼盘惜售现象较为严重,市场长期处于供需吃紧的供不应求局面。

进入到下半年,无论是中原地产等机构发布的供应数据,还是官方部门发布的报建和批建房屋面积,2017下半年都将迎来较为充足的推售货量。另外对于规模型房企扎堆的惠州楼市来说,大量企业下半年也将进入年度业绩的冲刺周期,有望迎来供需两旺的乐观市场行情。

市场表现

调控成为楼市常态 多数房企业绩下滑

2016年底,在惠州楼市调控新闻媒体通气会上,时任市房管局副局长的杨小明面对记者提问未来市场的形势时表示,调控将成为惠州楼市的新常态。

而2017上半年的市场就反复呈现出这样的调控常态,价格监制的规范化(限价)、市场检查的动态化,以及新政加码限售,行业调控这双“有形的手”随行。从调控成果而言,前期震荡的市场表现渐复平稳,调控效果显著,但对于房企推售来说,部分企业则为寻求更高利润也有变相捂盘(停工放慢工程进度等)的现象产生。

进入到7月中,各大机构一如往年陆续发布半年榜单。记者对比去年同期发现,星河、龙光、中洲等大部分企业和楼盘交易数量和金额都滑落明显,仅有碧桂园等少数几个多项目布局企业出现一定幅度增长。

各县区的表现则跟随大市场的下滑而滑落明显,惠城仲恺下滑近四成,惠阳大亚湾区域由于临近深圳的区位优势抗跌表现强劲,同比跌幅控制在10个百分点以内。此外在去年交易规模狂翻3倍多的博罗也未能幸免,跌幅25%。

最为引起记者关注的则是同属旅游度假型的产业地产标地:惠东和龙门的相悖表现。尽管分别围绕山海资源布局产业的两地景观差异明显,但惠东同比下滑五成的表现,对比龙门125%的涨幅,引起了行业的广泛关注。

A 企业推售谨慎交易额下滑

区域:主城片区

范围:惠城区、仲恺高新区、博罗县

客户:该区域客户群体主力为本地客及深圳东进置业客户

作为惠州中心城市区,无论是惠城、仲恺,还是与惠城相连的博罗区域,得益于基础城市设施配套、交通区域,以及居住的舒适度都较为完善,楼市优势明显。但在较长的市场周期里区域表现平稳,楼价也长期处在低洼水平。直到去年,深圳东进战略的发酵,深圳置业持续向东才使得区域发展提速。

上半年,深圳客的涌入仍在持续,与此同时,本地置业需求市民也开始踊跃,市场需求呈现出火热的势头。

然而在交易表现上,惠城仲恺上半年交易新房数15880套,交易面积179.5万平方米,同比去年同期的高位下滑38.2%,月均跌落至30万平方米的交易水平。

受益于博深高速、赣深高铁等交通线路的开通、规划,在去年交易激增300%的博罗同样未能幸免。数据显示,该县区新房交易数量为8787套,销售面积100万平方米,同比滑落25%。

结合市场持续的供不应求局面,如何理解这一下滑的市场?相关业内人士认为需分两个层面理解。首先要看到市场需求的持续火热,较去年同期基本持平;另外就是需要看到企业推售的减少,月均推售房源大幅小于销售房源数。“这也就意味着供需吃紧的局面存在人为的因素。”

这一表现也有望跟随政府调控的深化,以及大市场环境的改变而出现反转。4月,惠州发布《关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》,除严格“限售”打击炒房,对于捂盘惜售行为也将予以严惩。并于7月份启动针对性巡查,此外,下半年还将进入到企业年度业绩冲刺阶段,加速资金回笼、快建快销很大概率成为主体。

在区域的房企则均表现出低调,仅有排名前3位的中海、中洲、方直分别以13.8亿、12.5亿和12.1亿元实现破10亿销售,且无单盘破10亿成交,最高的为保利达江湾南岸,销售金额9.69亿元。

此外,区域土地市场的走高也值得关注。年初,江南梅湖3宗编号分别为GP2016-33、GP2016-34、GP2016-35的总面积19万平方米地块被碧桂园以13.38亿元总价悉数拿下,溢价率330%。折合楼面地价达到惊人的4522.5元/平方米。此举带来的效应是大幅拉高了各方对惠州土地市场和楼市的预期。

B 深惠价差成抗跌因素

区域:临深片区

范围:惠阳区、大亚湾经济开发区

客户:区域客户群体主力为东进置业的深圳客,港澳置业者和区域本地客次之

作为深圳东进的第一站,惠阳大亚湾楼市长期以来都备受关注。然而,随着近两年的断头路打通、厦深高铁的开通并实现捷运化,以及地铁14号线延伸线直抵深圳核心区,区域逐渐成为深圳人东进置业的重要标的之一。

同时最为关键的则是深惠两地的房屋价差,尽管当前惠阳大亚湾普遍提至15000元/平方米左右的房价相较此前已有明显涨幅,但对比深圳5万—6万元/平方米的均价水平,洼地引力效应明显。

上半年的市场很好地体现着这一趋势。据惠州中原发布的半年度监测数据显示,上半年,惠阳大亚湾新房销售量为27288套,销售面积268.3万平方米。其中惠阳、大亚湾分别为96.9万平方米、171.4万平方米,同比涨跌幅度则为0.4%和8.5%。对比大市场近三成的跌幅,该区域无疑有着明显的抗跌力。

作为临深片区,连接深圳龙岗坪山是优势,然而在此之外,区域不断修炼的“内功”也值得关注。跟随企业的扎堆进入,医疗卫生、学校教育等配套设施资源不断完善,道路的沟通则将两地连为一体,这些在交通接驳和居住舒适度层面的条件完善,使得深圳工作,惠州居住成为现实。

此外需要关注的则是万达文化旅游城项目的签订。跟随2015年年底万达广场的落户,万达不仅将复制成熟的商业体模式,还将在该区域深度开发文化旅游产业城,这对于“软实力”一直处于弱势的惠湾将是个有力的补强。

区域的房企同样表现抢眼,全市半年榜单前5的企业和楼盘基本均被该区域包揽。在销售项目上,碧桂园十里银滩、星河丹堤和太东公园上城分别以30亿、25.9亿和16.8亿元位列全市前三甲。此外前期在区域内大肆收购和并购扩张项目的碧桂园还有龙熹山、龙海一号、翠湖湾、天樾湾、南站新城、润扬溪谷、山河城等多个楼盘均取得过5亿元的成交。

结合针对投资炒房客加码的“限售”调控新政,房产证满3年才可出售,原本行业认为将有效排清惠湾区域的投资客,然而事实上部分投资客并未受到影响。记者在新政后多次实地踩盘过程中,采访客户均认为限售措施不会影响到其置业选择,深圳的高房价已经买不起了,但临深的惠阳大亚湾能够满足置业和居住需求。

C 龙门推售得力惠东货源不足

区域:旅游资源富区

范围:惠东县、龙门县

客户:区域客户群体主力分散,本地人、深圳客、珠三角、全国乃至境外购房者均有

结合楼市调控的大背景,作为旅游、度假、养生等产业地产集中布局的惠东滨海和龙门南昆山区域,呈现出了与主城区片区和临深区域截然不同的局面。

记者注意到,对比其他区域,该片区项目的目标客户群体更为宽泛和分散。本地置业、港深客户,中部区域或北部区域客户都将成为客群标地。此前记者在惠东滨海的金融街海世界项目踩盘时,遇到一位东北吉林的大叔,他说自己原本是带着全家来南方避寒和看看大海的,后边了解了滨海项目觉得在这里置业也很好。购买之后返租回去运营享受一定的收益率和居住权,投资和度假两不误。

在龙门南昆山区域的养生度假型项目则同样类似,客户购买之后进行返租从而获得收益。

客群类似、开发模式相似,从理论上在相同的调控市场背景下将呈现较为相似的发展局面。然而,在数据统计中则并非如此,在2017年上半年,惠东销售新建商品房套数为8078套,面积为69.2万平方米,同比降幅达到48.7%。而在龙门县,尽管3016套、29.9万平方米的交易量与惠东仍有明显的差距,但该区域125%的同比涨幅则表现强势。

值得注意的是,龙门县也是整个惠州区域唯一一个同比实现正增长的区域。惠州中原地产资源策略中心总监叶晓燕在分析这一表现时就认为更多的还是得益于新推出的楼盘推售得力。她介绍,无论是富力南昆山,还是碧桂园南昆大观花园,经过前期多年的打造今年进入集中推售阶段,分别达到8.98亿元、7.19亿元的成交,表现强劲。再加上龙门的同比成交基数不高,这种涨幅就会更加明显。

惠东滨海线的滑落则是源于货源的不足。据记者6月份在惠东楼盘走访了解的情况,温德姆豪庭等楼盘早已售罄,就连推货大户金融街置业在6月新推单元之前也经历较长的断货周期。

具体到项目交易表现,富力湾、檀悦度假酒店公寓和万科双月湾均以破6亿元的销售额占据前三甲,钻石海苑、金融街海世界、山湖海上城、红海湾,以及融创海湾半岛、享海1777和碧桂园九龙湾分列4-10位。

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