[摘要] 大亚湾区人民法院日前分别判决一起关于“首付贷”和“以他人名义买房”案件,均判决合同有效,双方继续履行合同义务。但法官也同时提醒,“首付贷”和“以他人名义买房”是规避楼市调控政策的行为,违反了相关法律的管理性规定而不是强制性规定,虽然房屋买卖合同并不会因此无效,但可能导致更不利的法律后果。
大亚湾区人民法院日前分别判决一起关于“首付贷”和“以他人名义买房”案件，均判决合同有效，双方继续履行合同义务。但法官也同时提醒，“首付贷”和“以他人名义买房”是规避楼市调控政策的行为，违反了相关法律的管理性规定而不是强制性规定，虽然房屋买卖合同并不会因此无效，但可能导致更不利的法律后果。
案例1
2015年6月，李女士购买了大亚湾鑫某置业公司（下称“鑫某公司”）的一套商品房。因李女士首期款资金不足，双方除了签订了 《商品房买卖合同》外，还签订了《借款协议》，约定：房款总价70万元，首期款21万元，鑫某公司向李女士提供借款13万元用于支付首期款，分期还款，余款49万元通过银行按揭贷款方式支付。同时，鑫某公司还出具《承诺书》，承诺15日内办理完按揭贷款手续。后来，李女士支付了首期款8万元及维修基金5380元，陆续还款近6万元。
因鑫某公司开发的涉案楼盘不符合银行授信政策未能通过按揭准入，李女士的银行按揭贷款最终没有通过审批。鑫某公司诉至大亚湾区人民法院，请求解除商品房买卖合同、支付违约金及相关费用，李女士也在开庭时表示，有能力一次性付清购房余款。
法院判决，商品房买卖合同继续履行，业主不需要支付违约金给开发商。判决后，双方均没有提起上诉。
案例2
“以他人名义购房”卖方拒不配合办理过户
2016年6月，在中介公司的居间服务下，黑龙江的董先生因自己不符合在大亚湾购房的按揭贷款资格，借用孙先生的名义购买了程先生的一套二手房，签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》。
房屋处于抵押状态，为 “单独所有”。双方约定转让价格为60万元，定金5万元。合同签订后，董先生支付了购房款、、税费等共计63万余元。后来，程先生的妻子声称不知道此事，夫妻两人拒不配合履行协助办理过户手续，董先生诉至大亚湾区人民法院。
法院判决支持了董先生关于继续履行房屋买卖合同和协助办理过户手续的请求。判决后，双方均没有提起上诉。
法官提醒
买卖双方或面临更大的市场、政策和法律风险
大亚湾区人民法院民一庭庭长周勇提醒，随着楼市调控政策的落实执行，规避的目的将越来越难实现。尤其是我市施行的《关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》，明确了新房3年“锁定期”、严禁“一房多卖”、杜绝“首付贷”、打击虚假宣传等，开发商和购房者可能面临更大的市场风险、政策风险和法律风险。
而“首付贷”“以他人名义购房”均属恶意规避楼市政策行为。在“首付贷”一案中，如李女士因资金问题无法一次性交齐购房余款，鑫某公司又企图收回房源再高价卖出，鑫某公司就不能以 “首付贷”违反相关政策为由进行抗辩。且该公司出现了信用问题，为履行能力不足的购房者提供贷款，断供风险更大，开发商也会因此被监管部门予以严厉的处罚，存在较大经营风险。而借用他人名义买房案件中，作为实际购房人的董先生需要承担无法举证的法律后果，以及房子可能被孙先生抵押、转卖，甚至以后财产无法被继承等法律风险。
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