[摘要] 今年以来，房地产行业又成为社会热点。每个人从不同角度，都能得出对房地产行业的不同认识，做出不同的判断。站在开发商的立场，我们认为这是一个新旧交替的时代，也是机遇与风险并存的时代，更是一个净收益不断下降的时代。
今年以来，房地产行业又成为社会热点。每个人从不同角度，都能得出对房地产行业的不同认识，做出不同的判断。站在开发商的立场，我们认为这是一个新旧交替的时代，也是机遇与风险并存的时代，更是一个净不断下降的时代。
与长期以来的高相比，现在的房地产行业越来越接近社会规模企业的平均水平。130家上市房企平均净利率从2011年高点16.9%，持续下滑到近两年的个位数，不断向规模以上企业6%的平均净利率靠拢，与美国500强归属母公司7%的平均净利率相比，只有一步之遥。随着净利率的不断下滑，房地产的开发难度越来越大、开发体系越来越复杂、市场环境越来越多变，这些都促使从业者不得不重新审视行业本身。
2011年，次范围限购限贷调控正式开启，从那时起，转型、跨界、创新就成为行业的主基调。房企转型更多地转向了新产业、新领域，或加强原有主营业务，很少涉足家居家电生产、建材生产、工程施工、设计咨询等上下游产业，因为率是关键，赚钱能力是关键。
即使房地产的净利率水平在下降，但房地产行业的重要地位很难动摇。2011年至今，年均8万亿元左右的销售额，12亿平方米的销售面积，这是任何发达国家都没有经历过的大市场。当然，这么大体量的产业，要想始终保持快速发展是不可能的。同样，轻易转型也是不现实的。
1998年“房改”以来，我国房地产经历了几轮调控周期，基本上遵循了繁荣-调控-调整-再繁荣的发展轨迹。除了部分区域、部分城市调整期间受冲击较大之外，大部分地区市场还是螺旋式上升的。只是这个螺旋还能持续上升多久？上升到多高？作为房企，我们难以置身其外，必须正面回应。
要认清房地产的时代趋势，需要从驱动房地产消费的直接动因入手。如果说货币是直接驱动因素，很难解释负利率时代的日本，房地产市场依然举步维艰；如果说人口是直接驱动因素，很难说明为什么南亚、东南亚国家，房地产市场不够繁荣。或许在人口和货币之外，另有他因。
我们认为更为核心的因素有两个：一个是组建家庭，形成小单位的聚居，直接催生了房地产消费量；一个是迁徙与迁居，脱离一种聚居状态，进入新的聚居状态，直接产生新的消费需求。
从家庭角度来看，中国家庭总数在持续快速增长，并且远远超过人口增长速度。2010年达到4.2亿个家庭，随着中国家庭小型化趋势深化，2040年我国将有5亿家庭。如果以家庭数作为市场参考基数，以套为单位来分析，要比以面积为标准，更科学、更直观、更能反映市场的真实状况。
以家庭为单位来衡量，中国房地产市场距离总量过剩还有一段距离，也就是说大量城市居民没有居住在设备完善的成套住宅里。即便房地产市场达到总量平衡，也不意味着过剩，更谈不上崩盘。
1968年日本家庭数和住宅数的比值就达到了1：1，20年后，依然发生了历史性的房地产大牛市。据国际评级机构惠誉预测，到2030年，我国房地产仍将保持8亿平方米的年均需求量。考虑到价格因素，房地产行业总价值将保持稳定。
当前，我国经济社会处于从工业化时代向后工业化时代转换的时期，人口的迁徙从追随经济发展的脚步，开始更多地考量文化的因素、环境的因素。主导人们迁徙与定居的因素，正在回归传统，回归本质的一面——“安居乐业”。
国家卫计委《中国流动人口发展报告2016》指出，截至2015年底，我国流动人口达到2.47亿，相当于每6个人中就有1个是流动人口，中国总流动人口接近美国全部城市人口总和。如此大规模的人口流动，不断地创造新的高密度都市聚集区。
以2011年为界，在这之前，人口主要流向一线城市和制造业重镇。2011年之后，一线城市和区域中心城市受到更多的青睐。这种聚集方式越来越接近欧美发达国家模式，城市格局正在被重新书写。
迁徙是为了定居，只有在经济社会形成了稳定的定居结构之后，才有可能发生房地产危机。从这个角度来看，我国城市的稳定性与发达国家相比差距较大，相应的房地产危机发生率也较低。但是，有一种危机发生机制需要警惕，那就是日本房地产崩盘的深层次原因：全民炒作有限城市空间的房地产资源。今年以来，我国房地产市场具有了日本危机的某些特征，“9·30新政”及时建起了避免日本式崩盘的防火墙。
我国新一轮的人口流动才刚起步，三大都市圈大口径的人口总数才3亿，占22%，与地广人稀的美国持平，与日本相差较大，我国核心都市圈还有很大成长空间。近几年，首开也在积极应对城市格局的变迁，加大布局一线城市、聚焦二线城市，其中16个一二线城市，首开已进入11个。
人口迁徙和流动离不开高效的交通工具。到2020年，高铁里程达到3万千米，中国投入使用和在建的高铁网络，从质到量，都在世界遥遥领先。除此之外，到2030年，我国民用机场总量约达2300座，其中通用机场总量达2058座，运输机场257座。交通基础设施的快速发展将是人口自由流动的重要保障。
综合以上分析，可以得出结论：一是支持房地产的成长因素还长期有效，所以主业要坚守；二是时代变迁难以阻挡，我们要时刻关注房地产的新风向。我们要做到：，向内看，重新认识建成区；第二，向外看，重新认识产业链；第三，向前看，重新认识城镇化。
重新认识建成区，主要关注三大市场：万亿棚改市场，万亿租赁市场以及数万亿REITs市场。
万亿棚改市场是国家已确定、正在实施的重要城建领域。2015年底，国家制定了三年改造1800万套各类棚户区的行动计划，今年1~9月，已开工577万套，占年度目标任务的96%，完成投资1.2万亿元。2015~2016年度，首开集团先后获得丰台、顺义、密云等区县150万平方米棚改项目，是万亿棚改市场受益的房企之一。
万亿租赁市场是快速城镇化所带来的新市场。由于住房自有率较高，租赁比例低，我国租赁市场与欧美国家相比，发展缓慢。
与欧美国家以政府、机构和企业为主的出租市场相比，我国租赁市场以个人为主，规模化、集约化程度较低，效率不高。2015年，我国租赁市场规模为1.15万亿元人民币，相比存量市场，成长空间较大。横向比较来看，美国GDP结构中房租收入达5000亿美元，折合3.5万亿元人民币，随着中国城镇化率不断提高、出租住宅总量快速增长，我国未来几年租赁市场规模将翻番。
今年6月，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指导文件，利好住房租赁市场，文件中提到推动REITs试点，更具有标志性意义。
美国房地产市场总量规模不如我国，但是房地产市场完善程度较高，REITs总规模超过1万亿美元，长期率超过美国十年期国债，在资本市场跑赢标准普尔500指数。我国REITs市场还处于试点阶段，成长空间巨大。
2015年，首开成立了资产管理公司，即整合资产，推动集团整体上市；升级资产，孵化创新型业务；用增量的视角做存量业务。同时，投资重大的市场前沿项目，参与组建北京（楼盘）市住宅产业化集团公司；公司“十三五”规划，也把房地产金融作为主要培育业务，这将有效地促进资本与资产的双轮驱动。
向外看，房地产涉及的产业很多，但是，很多产业与房地产是衔接，而不是融合的关系。融合度比较高、产业体量较大的，主要有三个：一是未来将成长到10万亿元的养老产业；二是已经达到4万亿元的旅游市场；三是正待开启的万亿元规模的智慧城市、智慧社区和智能建筑建设。
我国已进入老龄化社会，并且老龄化程度越来越高，逐渐进入高度老龄化社会。面临即将到来的新型社会形态，房地产企业如何有效地参与老龄化社会的发展与建设，这是一个大问题。
以美国为例，1982~2006年，在不同时期，美国不同年龄段人群住房自有率状况也有变化，即四个年龄段具有完全不同的居住行为特征：25~34岁，住房自有率平均不到50%；35~54岁住房自有率平均在70%左右；55岁是大的分水岭，快速上升到80%以上；70岁之后，住房自有率逐渐下降，大量老人开始住进养老院等机构。
从美国经验来看，我们应该用“积极老龄化”看待55~75岁的人群，从他们的真实需求出发，提供安定舒适的居住空间，研判老年人对居住的需求、对配套的期许。因此，首开将在昌平和密云投资建设大型养老产业项目，集养老公寓、康复医疗、健康产业于一体，做真正的养老产业。
同时，在市区做养老事业试点，为75岁以上老人提供社区养老空间。例如，首开在北京亚运村的社区养老项目即将开业。
旅游产业领域。全球每年12亿人次入境旅游，每年22亿人次旅游，旅游市场占全球GDP已达10%，我国旅游产业规模达到4万亿元。但是，旅游市场对房地产行业而言，仍然是看着美好，做着艰难，这是由旅游市场的特点决定的。“一票一卡”是其主要方式，也就是景区门票和酒店房卡。大部分房企核心能力并不在于“一票一卡”的创造，能够形成核心竞争力更是屈指可数。
从信息社会到移动互联社会，从4G时代到5G时代，城市基础设施的概念和外延正在被重新定义。万亿规模智慧城市建设是为打造未来的城市基础设施空间，新建筑、新社区必须紧随技术的步伐，配置新的移动互联科技，否则建筑物就会加速折旧。
智慧城市与快速城镇化正在叠加。2011年，我国城镇化率首超50%，2020年将达到60%，2030年将超过70%。根据发达国家的经验，城镇化率超过70%，城市结构才能真正稳定，社会形态也会迎来质的飞跃。
质变的实现离不开新产业、新技术、新业态的植入，围绕着房地产的十几万亿元的市场——万亿棚改市场、万亿租赁市场、数万亿REITs市场、十万亿养老产业、万亿旅游市场、万亿智慧城市投资，将与传统房地产市场集合在一起，在国民经济中发挥更积极的作用。
面对新时代，房企需要新的角色定位。考虑即将到来的城市大变迁，城市产业越来越复合，考虑到城市的需求越来越多元，我们认为，城市的发展需要“城市复兴官”，去发掘建成区的潜力，去整合不同领域的产业链条，更具责任感地参与和推动城市化的进程。
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