[摘要] 近年来,各地各类房屋纠纷层出不穷,导致买卖双方权益受损。产生纠纷的原因多样,而且部分案件案情复杂。日前,市民陈先生就遇到了这样的烦心事。
近年来，各地各类房屋纠纷层出不穷，导致买卖双方权益受损。产生纠纷的原因多样，而且部分案件案情复杂。日前，市民陈先生就遇到了这样的烦心事。
案情回放
房屋被法院查封后提交执行异议
陈先生于2010年11月与某房产公司签订房屋认购书，约定认购某房产公司开发的一套房屋。合同约定，定金在签订认购书时付清，首付款30%在签订认购书后一个月内付清，同时签订《广东省商品房买卖合同》，剩余房款办理银行按揭。
该认购书签订后，陈先生未按合同约定在一个月内与房产公司签订商品房买卖合同及办理交款及按揭手续。直到2013年7月，他才到房产公司交纳全部房款，并与物业公司签订物业服务合同，但双方一直未签订商品房买卖合同。
2012年9月，因欠建筑企业工程款，某房产公司开发楼盘部分房屋被法院查封，其中包括陈先生认购的房屋。在得知自己认购的房屋被查封后，陈先生向法院提交执行异议。在执行异议被驳回后，陈先生向法院起诉，请求中止对其购买的房屋强制执行，并将房屋返还给他。
审理结果
法院驳回原告涉案房屋判归其所有请求
原告认为，其与某房产公司签订了认购书，并已付清全部房款，且在付款当天领取了房屋钥匙，房屋已交付使用，未办理房产证责任不在原告。根据《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。原告已取得房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，某房产公司应配合办理权属登记。
被告某建筑公司认为：涉案房屋已在2012年9月查封，原告在房屋查封后才交纳购房款，导致房屋未能签订商品房买卖合同及备案登记，原告没有取得房屋所有权，不能对抗执行，造成损失应向某房产公司请求赔偿。
法院经审理认为，根据《高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋，（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告虽与某房产公司签订了《认购书》并交纳了房款，但在人民法院查封前未签订房屋买卖合同，且其有其他用于居住的房屋，涉案房产并非其房产。此外，按《认购书》的约定，其应在一个月内办理交款及签订房屋买卖合同，但原告直到房屋处于人民法院查封状态后才交纳房款，对无法办理网签备案手续本身有过错，其请求将涉案房屋判归其所有不应得到支持。并因此判决驳回原告的诉讼请求。
法官提醒
通过依法登记才能取得房屋权属
市中级人民法院民一庭庭长郭志文解释，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需经依法登记才产生法律效力。房屋属于不动产，其权属也应通过依法登记才能取得。因此，只有办理了产权过户登记，房屋买受人才能合法拥有物权并取得对抗其他债权人的权利。
郭志文表示，为了保障预售商品房买卖合同中买受人将来能顺利取得房屋的所有权，《物权法》专门规定了预告登记制度，对已进行预告登记的买受人的房屋请求权给予优先于其他债权的特殊保护。一般而言我们都将备案登记视为预告登记，只要房屋进行了备案登记，开发商就不可能将房屋进行一房两卖或进行抵押，司法部门在查封时如发现房屋已备案登记时也不会再继续查封。
郭志文提醒广大购房者，在向开发商购买预售商品房时，要做到以下几点：
一、审查所售商品房是否取得预售许可证。按照房管部门的要求，预售许可证必须在开发商的房屋销售信息公示栏中公示。如果没有取得预售许可证，开发商不能销售房屋，所签订的合同也属无效合同。
二、审查所售商品房是否处于可售状态。据了解，惠州市房管部门在2006年就实行了网签制度，所有商品房买卖合同在备案前均需进入网签系统完成网签。买受人在购房前应注意先了解所购买的房屋是否被查封、被抵押等不可售状态，只有处于可售状态时才能购买。
三、保证将房款交到售楼专用监管账号。《惠州市区中心区商品房预售资金监督管理办法》要求，开发商销售的每个楼盘项目都必须在监管银行开设专用账号，并将监管银行以及专用账号的名称、账号对应的POS机工号证明等信息在售楼部的 “房屋销售信息公示栏”公示，同时要求开发商将专用账号在每一份《商品房买卖合同》中注明作为购房款支付的账号。房管部门备案登记时，需确认购房款已进入专用账号才能进行。专用账号的款项除用于后续工程款外，不得随意支出。购房者买房时，应先查看专用账号是否公示，交纳购房款时应直接转入专用账号。这样才能保证购买的房屋通过备案。即使房屋未能备案，也可避免购房款被挪用。本案中，原告签订认购书时，房屋尚未被查封，只要原告按认购书的约定及时签订房屋买卖合同，即可办理备案手续。然而，原告直到房屋已被查封并处于不可售状态时，在未核实房屋是否可售的情况下就交纳房款，且所交房款未进入监管账号，导致房屋无法办理正式的买卖合同及备案登记。由于没有网签和备案登记，原告与开发商之间形成的仍是一般债权关系，原告对房屋并无优先权利，不能对抗其他债权，因此其请求优先取得房屋权属得不到法律支持，其只能通过向开发商要求退款赔偿来维护其权利。
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