[摘要] 我今年看中了一套二手 住房，准备买来给儿子读书用。在签订《商品房买卖合同》时，约定了先缴纳5万元定金，然后分3次付款。我们刚刚缴纳了第二笔房款，就发现该房产由于债务关系被法院查封并进入了强制执行阶段。我们的二手房买卖合同根本无法继续履行，我们买房的目的根本就不能实现。
律师：
我今年看中了一套二手 住房，准备买来给儿子读书用。在签订《商品房买卖合同》时，约定了先缴纳5万元定金，然后分3次付款。我们刚刚缴纳了第二笔房款，就发现该房产由于债务关系被法院查封并进入了强制执行阶段。我们的二手房买卖合同根本无法继续履行，我们买房的目的根本就不能实现。出卖人构成了严重违约，我们想追究他的责任，不知道是追究他的违约责任还是追究他的定金责任，还是两种责任出卖人都必须承担？请问：违约金与定金罚则能不能同时适用？
您好！定金具有履约担保性质，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，定金罚则的适用，以合同目的不能实现为原则。违约金是合同当事人完全不履行或不适当履行债务时，必须按约定给付对方的一定数额的金钱或者金钱以外的其他财产，具有一定的惩罚性和补偿性。
根据我国《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 ”
本案中，由于出卖人自己的债务问题，导致该拟出卖房产面临法院的强制执行，您无法实现购房目的。合同既约定了定金条款，又约定了违约金条款，此时，二者均可以作为追究出卖人的法律责任的依据。根据上述法律规定，履约担保性质的定金和违约金的功能具有同一性、替代性，只能选择一项适用，不能同时适用。
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