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营改增刺激楼市消费需求

惠州日报   2016-05-05 19:08

[摘要] 营改增已全面推开。记者通过采访税务部门详细了解营改增对房地产业的影响,系统分析营改增对房地产业发展带来的“干货”。

营改增已全面推开。记者通过采访税务部门详细了解营改增对房地产业的影响,系统分析营改增对房地产业发展带来的“干货”。

房地产业是原营业税下税收贡献大行业

据统计,本次营改增惠及全市建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业60193户纳税人。其中,达起征点7598户,占比12.6%;起征点以下52595户,占比87.4%。

此次营改增涉及我市房地产业纳税人9724户,占比16.2%。市国税局有关负责人介绍,房地产业是原营业税下税收贡献大行业。全面推开营改增试点后,国家出台了一系列特殊政策和过渡政策,保证房地产业从征营业税向征增值税平稳过渡,确保实现行业税负只减不增。

该负责人表示,营改增给予房地产业大红利在于可扣除土地价款。具体来说,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目时,可扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款,大限度解决了因土地成本较高导致税负可能上升的忧虑。

根据营改增试点政策,房地产开发企业采用预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税,在房地产项目完成权属变更后,计算应纳税额并抵减已预缴税款。而在原征营业税情况下,房地产开发企业收到预收款即确认纳税义务并按5%预缴率缴纳营业税。营改增试点后,房地产开发企业在项目开发阶段需缴纳税款减少约40%,将节省大量的资金成本。

房产项目可选择简易计税方法

记者在走访中了解到,不少房地产企业担心,由于房地产项目一般时间跨度较长,营改增试点前发生的成本已无法作为进项税额抵扣,这类项目该如何办理?

市税务部门表示,老项目可选择简易计税方法,营改增试点过渡政策允许老项目选择简易计税方法按照5%征收率计税,税负水平基本保持稳定。

比如,市区某房地产开发企业,自2015年5月起开工建设一住宅项目,预计在今年7月1日起对外预售。该项目可按房地产老项目选择简易计税方法计税,其征收率为5%,考虑换算不含税销售的因素,其实际税负仅为4.76%,相比原营业税税率5%还略有下降。

此外,房地产开发企业可按照不同项目选择适用不同计税方法计税。比如,对于营改增试点前已开工的老项目,房地产开发企业可选择简易计税方法计税,试点后才开工的新项目,由于可以取得可抵扣的进项税额,房地产开发企业应按照一般计税方法计税。值得注意的是,一旦选定计税方式,之后的36个月期间不得更改。

不动产纳入进项抵扣范围是增值税改革重大突破

出租老不动产也有过渡政策,纳税人可以选择简易计税方法按5%征收率计税。对于纳税人于2016年4月30日前取得的老不动产,因取得不动产时未能抵扣进项税额,根据过渡政策规定,只要不动产权属保持不变可一直选择简易计税方法计税,在较长时期内保持税负水平只减不增。

不动产可以分期抵扣,2016年5月1日后取得的不动产或不动产在建工程的进项税额分2年进行抵扣,年抵扣60%,第二年抵扣40%。

市税务部门有关负责人分析认为,将不动产纳入进项抵扣范围是增值税改革的重大突破,对房地产业意义重大。短期来看,增加进项抵扣有助于减轻税负水平,降低企业成本,尤其为处于转型期的房地产开发企业赢得“缓冲期”;长远来看,将刺激不动产消费需求,有助于房地产开发企业实现去库存目标,有益于整个行业的良性健康发展。

在老百姓为关心的二手房交易方面,延续了原营业税二手房交易优惠政策。由于增值税作为价外税,二手房交易的税负不会增加。营改增试点后,二手房交易的增值税仍然由地税部门征收,维持办税资料不变、办税流程不变、办税场所不变,但税负略有下降。

按照新规定,对个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上 (含2年)的住房对外销售的,免征增值税。在缴税额度方面,结合房产价值,针对增值部分征税有效减轻税费压力,且保障购房市民的投资。

结合此前5%的营业税征收税率,以房屋原价80万元、现价100万元、物业增值20万元为例,按照5月1日前仍在实施的营业税征税方式,市民出手该房屋需缴税4万元,而按照营改增之后的缴税方式,按增值部分缴税额度仅为1万元,房屋交易缴税压力大为减轻。

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