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魔鬼:常藏在购买房产过程的细节中

房天下房天下   2015-11-03 09:13

[摘要] 当你选择好要购买哪个楼盘,甚至哪个单位时,你要先了解清楚下定金后成交流程每个细节。

当你选择好要购买哪个楼盘,甚至哪个单位时,你要先了解清楚下定金后成交流程每个细节。例如,银行楼宇按揭贷款对借款人的审批要求;除了楼价外还要什么费用;装修的预算;万一银行按揭未能如愿时要安排自有资金付楼价差额;要作什么安排才能避免楼宇在碰上意外后还要欠银行一笔大债项;入住后房屋维修要怎样处理;有一天要转换更好居住环境而要卖出手上的单位时,作为卖家又要负责什么手续和费用?

现房和预售房的区别在哪?

商品房要经过房管局的竣工验收、实测面积和确定权益过程,即是可以随时收楼做装修的,才能称为“现房”。现房抵押只会有银行一个债权人,基本上会是银行,购买现房能确保收楼。

预售商品房是指还未达到竣工验收资格的商品房,更不用说实测面积和确定权益过程了。预售房实际上是售卖预计在未来什么时间收房、预计多大面积的商品房。预售房都是在建中并达到70%已建的建筑物,它的抵押债权人是还未结款的施工方,然后才到银行,预售款及预售证抵押贷款金额,多数都要结账给施工方先,然后才到银行。

一般来说,被抵押的预售房不太会在市场流通,但自己还需注意在购买之前,登陆房管局信息交易网查询。确保所选单位没被抵押;尽量避开那些90%单位都被抵押的楼盘,以防止开发商回款资金不够支撑后续的发展。另外,要查询是否有预售证、预售证是否过期,排除一切违规交易的可能。

评估个人消费力买房产就更安心

大多数人会在付“定金”的同时与卖方签订一份草签合同后,再进入银行评估贷款阶段,后签订商品房买卖合同,两份合同之间的时间高长达6个月。如果银行的房产按揭贷款月供款额超过买方月收入的50%,或者是个人或家庭的借贷信用不良,银行就可能只批一部分或者直接不批按揭贷款。

这时候,你就要想办法补上那部分没批下的楼价差额,或者放弃定金。因而,请你在草签之前,了解清楚银行的评估标准,一一对照个人的现有条件,确保可以获得按揭贷款。当然,如果已有付全款的准备,那就不用担心批款问题了。

买房要缴纳哪些费用 什么情况下可以用?

当你在商品房买卖合同上签名之后,你的个人经济就正式与这套房产的价值捆绑在一起了。如果房产的价值得到稳定,那么你的个人经济也就能节节升高。

在整个过程中,你会知道除了支付商品房房款外,你还须承袒:预售合同登记费、房屋权属证书工本费、预售合同的印花税、专项维修资金、契税房屋所有权证登记费、权证印花税、住宅国土分割费房屋测绘费、授权公证费及手续费、买卖合同见证/公证费、代办银行按揭贷款手续费等一系列费用。

除了契税之外,你需要为这些费用支付房款的1%左右;契税在首套普通住宅的情况下,缴纳比例为房款的1.5%,其他时候均为3%。

其中一项就是专项维修基金,它用来在房屋翻修、外墙保修等,要用到可以立外架的二级工程时启动;专项维修基金可以理解为,业主为房产大保修而成立的一个“基金”,由房管局保管。

这也就解释了大家对缴纳这笔费用之后,遇到漏水、电线短路、门窗损坏等方面的问题时,请物业维修仍然需要缴纳费用的疑惑了。

业主该不该为房产买保险?

如果你是按揭贷款买房,和银行签订了按揭贷款合同,那你就也必须对银行这个“债主”负责。

银行以借贷利息为主要经费和利润的途径,算是懂得怎样控制风险的机构。在办理按揭贷款时,购房者必须在将房产抵押给银行的同时,在保险公司为银行的按揭贷款购买一份“房产意外保险”,赔偿金额等于银行借出的额度。

一旦发生“水浸"或"火灾”等意外时,这笔按揭贷款部分可以得到赔偿。对于银行来说,这是对自己借出资金的保障;对于业主来说,更是可以避免楼宇在碰上意外后,房产损毁了,还要欠银行一笔大债项。

这么看来,这项保险费用是务必要支出的。但是往往,多数业主都没有意识到,在这份保险中,自己的首付资金是没有被强制性投保的,一旦发生意外,只是避免了按揭贷款的那部分资金,自己前期投入的资金会化为乌有。所以笔者提意:有保障的做法是,将这份保险的保障范围扩大到整套房产的价值。

清楚怎么卖房就懂得如何买房!

当你想升级居住条件,就可能有卖掉现有房产的打算,再购买下一套房。以其到时再想怎么买卖节省时间成本、获得大的经济利益,不如现在先了解。

目前二手房市场有一个“潜规则”:将本该由卖家支付的个人所得税、增值税,用一些不合理的手法转移给买家。这样看上去维护了卖家的利益,但本质上是加重了因资金紧张而选择二手房的买家买房成本压力。这可能将二手房买家硬生生的逼回新房市场。客户少了,对于卖家来说,房产卖出的难度就会提高。所以说,不合理的手法,终究害人害己,切记勿以恶小而为之。

如何避免个人所得税和增值税,成为业主准备卖房时候的负担至关重要。 个人所得税和增值税,以成本(不含税)和卖价为征收依据。比如说,你以60万买入毛坯房,装修15万(没有发票),总花费75万,5年后卖价88万,税费以60万与88万的28万差价来计算;如果你购买的是75万的非毛坯房,5年后以88万卖出,税费却是以13万的差价来计算。所以,当选择自己装修的时候,切记保留发票,等到卖房时,这些费用可以计入房款抵扣税项。

总而言之,金融机构在进行高回报的投资时,都会将风险控制到一定范围;更不用说作为普通人的我们,只是想通过购买房产获得稍高于通货膨胀的增值。对于我们没有专业理财技术的人来说,稳定的回报比高风险的高回报更安心。

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