[摘要] 经过三个季度供销两旺后，深圳商务公寓步入调整期。9月商务公寓量价齐跌，降幅约两成。相对于下滑的成交趋势，商务公寓的供应却仍然充裕。业内预测，公寓价格或有一定调整压力。
经过三个季度供销两旺后，深圳商务公寓步入调整期。9月商务公寓量价齐跌，降幅约两成。相对于下滑的成交趋势，商务公寓的供应却仍然充裕。业内预测，公寓价格或有一定调整压力。
住宅成交走跌时，深圳商务公寓也会同步回落。自6月份成交面积超过12万平方米后，商务公寓连续两月下跌，8月份的成交面积已回落至7.5万平方米，9月更是降至5.7万平方米；价格方面也自今年7月份达到53646元/平方米的新高后，在8月份出现滑落，9月成交均价急剧回落23%至40033元/平方米。
深圳中原黎幸彬认为，在供应仍然充裕的情况下，商务公寓后续的价格走势可能会跟住宅一样，进入高位调整的阶段。还有业内人士分析称，如果深圳楼市出现拐点，商务公寓很可能是首张被推倒的多米诺骨牌。
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深商务公寓骤冷无市场7年涨17倍价格或面临调整
投资股票风险大,购买商品房又受限制,商业地产又太贵。在此种种原因之下,商务公寓一度成为了手头有点闲钱的市民热衷投资的渠道。据了解,自2008年以来,商务公寓销售始终走在快速上升通道。但随着股市低迷,一手住宅降温,商务公寓也受到负面影响,下半年的价格可能会有一定的调整压力。
销售员扫街推销商务公寓
在罗湖建设路上,黄宇高举着手中“好出租、高回报”的纸牌,吸引着过往路人的注视,已经从事了5年商务公寓销售的他感觉到如今的市场已经出现了一点变化,但他和他的团队一直在努力尝试将手中的房源都推销出去。曾几何时商务公寓总是给人高大上的感觉,如今也掀开了其神秘的面纱,销售人员也得通过扫街的方式来销售。
“购买商务公寓的人基本都不会自住,主要是居住成本太高,首付五成,只能贷款十年,物业管理费也是非常贵,一平方十几块都很正常,很多时候都是租给别人用来开公司,个别是高级白领也会租住。租户看中的就是商务公寓所处地段优越,交通便利。”从刚进入中介行业,黄宇就是看中了商务公寓的细分市场,这也给他带来了可观的回报,他也买了自己的一套小公寓,目前正在出租,以租顶贷还稍有剩余。
但今年6月以来,黄宇发现原本已经预热好的商务公寓市场突然冷却下来。“以前都是等客上门,现在基本很少人过来询问。我们接了盘都得尽可能地去推销。”黄宇说。他认为这是受到了楼市下行不明朗的因素影响。
公寓好卖了7年涨了17倍
记者从深圳中原研究中心了解到,深圳市商务公寓从2008以来,批售量呈现逐年上升趋势。2008年商务公寓成交量仅为3万多平方米,随后进入上升通道,在2013年实现飞跃式增长,成交面积达到38.4万㎡,同比增长了163%,相比于2008年增长了1248%。
“自2010年住宅市场‘限购’政策的出台以来,大量的投资需求受到抑制,而商务公寓由于其不限购不限贷的产品特征,逐渐成为已经没有‘房票’投资者的投资标的。为了适应市场旺盛需求,开发商增多了这类产品的开发比重,促使了商务公寓在近几年呈现爆发式的增长。”研究中心经理王飞如此解释商务公寓快速上升的原因,但商务公寓的好运到今年6月就差不多用尽了,推盘量量大,价格起不来。在过去的9月份,全市新房均价36191元/㎡,而商务公寓的成交均价急剧回落,7月均价为53646元/㎡,但到了9月均价仅为40033元/m2,两者的距离正被进一步的拉近。
公寓四季度面调整压力
王飞告诉记者,商务公寓的下调有必然的因素,从其所依附的商业物业成交量就能看到,商业物业在6月一举由当时的高位2.9万平米跌落至8月的0.62万平,调整幅度达到了80%。而房产研究部的市场监测则显示,深圳部分级的商务公寓在今年上半年触及了价格历史新高,而金九期间的反馈则是走货量开始放慢,价格未见升势。
“自从政府开始打击配资,6月股市不景气出现并持续发酵。尽管监管当局多次托市,但是直到三季度市场仍无起色。国内股市泡沫被打破,实体经济更是雪上加霜,资本外流日趋严重。随着资本外流加剧及实体经济下行,银行信贷也宣告收紧,下半年的信贷环境已经不如上半年般宽松。深圳楼市的成交量已经政体下行,一手房价也已经有通过各种优惠变相降价的迹象。商务公寓的成交量在经历了此前两个季度的火爆增长后,和一二手住宅一样,进入了下行通道。相对于成交下滑的成交趋势来看,而商务公寓的供应却仍然充裕,此消彼长下,下半年的公寓价格可能会有一定的调整压力。”王飞说。
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