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深度追踪:为何韩正要控制上海房价?四问答解读

房天下   2015-10-11 07:41

[摘要] 在10月9日举行的上海市建设交通系统干部大会上,上海宣布不再保留城乡建设和管理委员会、住房保障和房屋管理局,组建新的住房和城乡建设管理委员会,为上海市政府组成部门。原上海市城乡建设和管理委员会、上海市住房保障和房屋管理局的职责,整合划入上海市住房和城乡建设管理委员会。

在10月9日举行的上海市建设交通系统干部大会上,上海宣布不再保留城乡建设和管理委员会、住房保障房屋管理局,组建新的住房和城乡建设管理委员会,为上海市政府组成部门。原上海市城乡建设和管理委员会、上海市住房保障和房屋管理局的职责,整合划入上海市住房和城乡建设管理委员会。上海市城乡建设和交通工作委员会与上海市住房和城乡建设管理委员会合署办公。

同日,在上海市委举行的区县、大口党委书记季度工作会议上,市委书记韩正再次重申了上海市抑制房价的目标。他说:“上海作为一座特大型城市,房地产市场发展有自身特点,控制房价是重要调控目标。”韩正指出,上海房价已经很高,如果不坚持调控,将影响上海经济持续平稳健康发展,也会削弱城市的竞争力。必须坚定不移下决心减少经济增长对房地产业的依赖,必须保持定力,绝不能为缓解一时一地的问题,而采用短期刺激政策,要对市民负责、对未来负责。

为何要控制上海房价?房天下深度追踪,四个问答为您解读!

一问:上海目前商业地产现状如何?

答:申城商业地产“过热” 布局极度不均

单从申城今年的商办地产存量及成交上来看,据瑞铂慧家商业地产研究部数据显示,截至今年10月9日,上海商业供应面积182.75万方,去化面积仅94.54万方;从办公楼市场来看,供应量为394.72万方,成交面积仅198.09 万方。商办市场去化率刚好过半,按照目前的去化速度,284.84万方高库存,即使上海不再新增商办项目,去化时间也需要长达11个月。面对上海商办市场空置率近半的情况,韩书记的担忧便很好理解了。

从上海19个区县(包含原南汇区及原卢湾区)上周商办存量情况来看,存在布局分布极度不均的情况,其中浦东新区、嘉定区、闵行区、青浦区、原南汇区位列前五。19区县中,大与小区县库存之差高达27倍。从近两周存量上来看,上周较前两周上涨的区县有6个,包含浦东、嘉定、闵行、青浦、金山、原卢湾,多分布在上海商办库存重灾区。

从上海现有商业存量详情上来看,嘉定、浦东新、原南汇、闵行、青浦位列前五。上周存量较前两周存量上涨的区县有7个,下滑的有6个,持平的有6个。

数据来源:瑞铂慧家商业地产研究部监测

从上周上海现有办公存量详情上来看,浦东、闵行、嘉定、杨浦、青浦位列前五名,分别为164.6万方、118.5万方,83.9万方、83.1万方、67.7万方。上周较前两周库存上涨的区县有6个,分别为浦东、闵行、嘉定、青浦、原南汇及松江。

数据来源:瑞铂慧家商业地产研究部监测

二问:上海目前库存结构如何?

答:上海新房库存1185万平米 大户型占比过半

根据中指研究院统计数据显示,截止9月30日,上海新建商品房市场(不包含保障房)库存面积为1185万平米。而从户型结构来看,90平米以下小户型库存占比不到两成,而140平米以上的大户型占比过半,高达56.8%。

三问:上海的房价水平如何?

答:上海房价涨幅较房价涨幅近翻番。

不论是从单纯的商品住宅成交价格还是房价涨幅,亦或是房价排名,上海总是以惊人的数据吸引人们的眼光。纵观近几年的百城房价排行榜,上海的排名一直在前三位。

据中指研究院数据显示,2010年6月上海房价为25477元/平,而百城房价为9042元/平,而至2015年9月上海房价为35451元/平,而百城房价为10817元/平,上海房价一直远远高于百城房价。

从房价涨幅来看,自2010年以来,百城房价从2010年6月的9042元/平涨到2015年9月的10817元/平,房价涨幅19.63%,而在此时期,上海房价从2010年6月的25477元/平涨到2015年9月的35451元/平,房价涨幅39.14%,涨幅较百城房价近翻番。

房子终的归宿在于居住,后的着陆点在于购房者。而对于上海的购房者而言,上海的房价收入比值已经远超合理值范围。 “房价收入比”是指“房屋总价”与“居民家庭年收入”的比值。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度,新数据显示,目前上海的房价收入比高达19.09,而上海相对合理的房价收入比在10左右,几近合理值的2倍。

四问:上海的GDP靠房地产拉动吗?

答:上海房地产业历年贡献上海GDP至少10%。

近些年来,房地产业一直是拉动国民经济持续增长的主导产业,房地产投资也成为GDP增长的直接推动力。房地产之于上海,也是如此。据上海统计局的统计数字显示,2005年~2014年10年间,上海市房地产投资对上海GDP的贡献率为一直保持在10%以上,且自2011年以来,一直呈上涨趋势,2014年达到14%。

另外,房地产业拥有着巨大的产业关联度,其对金融业、建筑业、机械设备制造业,金属产品制造业,化学工业等多个行业都能产生巨大的影响,据国家统计局综合司课题组的研究结果表明,每100元的房地产投资为其他行业创造215元的需求。

然而,房地产业的对国民经济的支作用及其与其他行业的高关联度,使其很容易被当作刺激经济的切入点,当成短期内拉动增长、丰富财政的“兴奋剂”。

在宏观经济出现下行压力之时,若一味出台政策刺激房地产市场,放松楼市既定的调控政策,很可能会加速宏观经济金融运行风险集聚,削弱社会消费增长潜力,加剧产业结构性矛盾,降低资金配置效率。因此,房地产业的经济支作用或需重新审视。

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