[摘要] 虽与惠城同属惠州，但从2014年以来大亚湾楼市却呈现出截然不同的态势。无论惠城楼市好坏，大亚湾皆是一派火热景象。而大亚湾与深圳的密切关系，不得不说是大亚湾楼市持续高热度的重要原因之一。
虽与惠城同属惠州，但从2014年以来大亚湾楼市却呈现出截然不同的态势。无论惠城楼市好坏，大亚湾皆是一派火热景象。而大亚湾与深圳的密切关系，不得不说是大亚湾楼市持续高热度的重要原因之一。
大亚湾8个月成交24333套 已进入收获期
据大亚湾房管局数据显示，2015年1-8月大亚湾商品房销售总套数达24333套，同比增长66.02%。
“如果说2009年之前大亚湾楼市是春天，那么2009年-2014年就是夏天，如今大亚湾楼市是秋天，已到了丰收的时候。仅2015年上半年一手住宅成交量就占惠州全市成交量的三分之一。”世联行惠州公司副总经理胡光宇对大亚湾的未来发展信心十足。
大亚湾中联灿邦集团董事长陈江洪也表示，现在大亚湾才进入价值能被正常估值的水平。大亚湾房地产协会会长谭建文预测，“下半年大亚湾成交量将占全年成交量的2/3左右。”
大亚湾不是“鬼城”配套设施正完善入住率明显提升
虽成交火热，但谈及对大亚湾的印象，遍地高楼与较低的亮灯率以及媒体的部分报道，致使大多数人都会把大亚湾与“鬼城”、“高库存”相提并论。
胡光宇感慨，“直至现在，仍有媒体在采访的时候会问我核电站对大亚湾的影响，怎么看待大亚湾被称为鬼城。我建议都先去百度一下，上面清楚标识了大亚湾核电站所在地是深圳龙岗大鹏半岛，而所谓的鬼城，我个人认为并不能拿大亚湾的人口来评价大亚湾楼市。”
陈江洪解释到，“虽然大亚湾从行政划分上来说属于惠州，但大亚湾房地产业面对的主要客户群体是深圳客，他们已占据了90%的市场份额。从客户属性来讲，大亚湾是深圳的一部分。”
“大亚湾各项配套设施都在进一步完善，沃尔玛、可可城、天虹商场、国美电器、大地影城纷纷进驻大亚湾，中山大学附属医院惠亚医院早于2013年就正式营业了，惠民广场、红树林公园、滨海公园、虎头山公园、大亚湾绿道等休闲配套也陆续建成，教育配套逐步完善，华中师范附小、华北师大附小、西区小学、澳头中学等十几所学校建成，这些都为片区的价值提升和人气聚集提供了强有力的支持。”陈江洪表示，随着配套的完善，大亚湾的入住率会越来越高。
房天下编辑在踩盘过程中也看到，大亚湾多个楼盘入住率已有明显提升，如海惠花园、中萃花城湾等楼盘。
陈江洪指出，区域成熟在即，市政配套不断完善，常住人口势必激增。“人们都会渴望住下来，在大亚湾长期定居下来，而不是过着现在这样“5+2”的奔波生活，5天在深圳工作，2天来大亚湾享受生活。”
大亚湾交通路网升级 将与深圳紧密相连
配套设施在不断完善，交通方面也未落于人后。大亚湾的城际交通路网、设施、城市轨道、公交系统都在不断完善升级，近期惠州市交通局和住建局两职能部门先后公示的《惠州市轨道交通规划修编》（草案），计划建成连接惠州城区和深圳的东、西两条城际轨道线路，2016年深惠城轨、深圳地铁3号线延长线动工；2020年深圳3号线、14号线通车，接驳厦深高铁惠州南站；京九快铁延伸到惠阳；厦深高铁增加班次……
胡光宇表示，“城际交通的越加便利，必将吸引更多刚性客户迁移，成为深圳外溢性置业的之地。”
库存高？年底大亚湾将清完所有库存
大亚湾饱受诟病的除了配套、入住率低还有高库存。据大亚湾房管局数据显示，截至2015年6月28日，大亚湾商品房可售套数为22620套，总面积为209.08万平米。
大亚湾房管局相关负责人认为，大亚湾如今仅剩两万多套的可售一手住宅，按每月3000多套的去化量来算，去化周期仅半年左右。
谭建文以近年来区域市场成交情况分析，“未来两年大亚湾市场必将呈现抢房热潮。”
“2014年，大亚湾库存是400多万平米，每个月卖出4000-5000套房源，到现在已去化了200多万平米的库存。按照目前的去化速度，年底，大亚湾的库存就将全部清完。”
“大亚湾2013年第四季度至2015年5月份未有新批建商品房开发项目，导致2014年下半年至2015年上半年无新项目开建，预计2015年至2016年市场库存量将持续走低，新增供应量维持在低位水平，预计2015年至2016年新增供应量约200万平米，按照2015年4-6月去化情况计算，月均去化速度约为35万平米，则市场年需求量约为420万平米，目前市场库存量仅剩209万平米，去化周期不足半年，加上未来月均16万平米的新增供应，预期未来一到两年市场新增供应量将严重不足。”
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谭建文：大亚湾已是深圳人的大亚湾
大亚湾房地产业的发展，与深圳不无关系，也正是大量外溢深圳客的支撑，方使大亚湾楼市愈加火爆。此外，大亚湾本身的产业带来的人口亦是大亚湾购房客的来源之一。
谭建文认为，“深圳土地资源紧张，人口密度大，住房供求关系紧张的预期更加明确，从而推动房价继续高涨。坪山中心区距离大亚湾中心区仅15，房价却是大亚湾的4倍，深圳房价的不断高涨将形成强大的挤压效应，从而推动大亚湾成交量及价格的攀升。这是其一。还有其二，深圳对购房置业的限制较多，而这边的非户籍人口购房条件明显宽松许多，买房可以入户，解决孩子上学的问题。其三，大亚湾的基础配套如教育、医疗、休闲运动等设施日趋成熟，大大吸引深圳的外溢人口，自住需求客户被迫性向外转移，人口正在急剧增长，自住客比例占据市场份额，纯投资客比例锐减。”
“深圳适龄购房人群占比大、收入高，消费需求旺盛的现状正好形成巨大反差。大亚湾房地产市场正在成为深圳市场的一部分，是深圳市场的延伸，市场容量难以估量，大亚湾已经成为深圳人的大亚湾。可以预期的是大亚湾的房价未来必然将以深圳为标杆，并逐步看齐。”
胡光宇表示除了深惠融城建设进程的加快，大亚湾极具优势的产业也是房地产业兴旺的原因之一。
“大亚湾产业优势明显，经济及人口发展迅速，住房需求扩张加快。中海壳牌南海石化、广东LNG惠州电厂、中国海油惠州炼油、比亚迪以及东风本田等一批大项目已先后落户建设，从而带来大批量的产业人口迁移入住，对于购房需求也进一步增加。”
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