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房价上涨的"深圳特质"与全国效应 仍是楼市"安全岛"

证券之星   2015-08-02 09:42

[摘要] 尽管深圳仍然执行限购政策,但事实上在深圳 要比北京、上海 难度小很多。在深圳,一般本科毕业生就可以通过单位申请 ,也就可以购买两套房子。而且,在深圳满足购房资格所需要的社保缴纳和纳税年限都是比较短的,而广州需要3年、北京需要5年、上海需要2年并“已婚”。

深圳房价上半年为何 ,这其中有什么 的因素?

从供求角度考虑,2014年12月份至2015年5月份,深圳新房的供应环比下降了10%,而北京和上海也分别下降了26%和5%;深圳新房月度供需比(批售面积/销售面积)从“3·30”新政前的1.78下降到了0.79,出现供不应求,而北京、上海也分别从1.70和1.30分别下降到了0.93和0.92,同样存在供不应求;二手住房方面,深圳2014年12月份至2015年4月份的新增房源/新增客源比一直在0.75以上,只有5月份才下降到0.52的火热水平上。因此,短期住房供求可以佐证 部分 ,但说明不了“ ”,谜团解开要寻找深圳特质。

人口年轻化是深圳的一大特质。深圳适龄购房人群(25~44岁)占比达到50.8%,远远比北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%要高。试想,人口如此年轻、支付能力又高(下文会讲到)、现代服务业占主导且充满活力,商品住房供应又少,房价不涨才怪。这就是为什么,美国房价低的是汽车城市底特律、房价高的是“硅谷”——加利福尼亚州圣何塞。

另外,尽管深圳仍然执行限购政策,但事实上在深圳 要比北京、上海 难度小很多。在深圳,一般本科毕业生就可以通过单位申请 ,也就可以购买两套房子。而且,在深圳满足购房资格所需要的社保缴纳和纳税年限都是比较短的,而广州需要3年、北京需要5年、上海需要2年并“已婚”。

另一个特质就是大众创业、万众创新政策下的资金推动。立城于外贸和“代工制造”的外向型模式,让深圳成为国内市场化程度高的城市,千千万万个企业在从事着模具、配件和元器件的生产。“山寨之都”不是贬义词,而是日本式的“拆开-学习-创新”的过程。更重要的是,多层次资本市场(创业板、中小板、私募和创投等)和草根金融在深圳发展 迅速,加速推进了市场推广、技术研发和产业升级。

2008年以后,借助积淀的产业基础和互联网迅速发展的契机,深圳从“山寨之都”转向创业之都。狭小的空间内集聚了2000万的人口、1000多个产业园区、185.8万户商事主体(每10个人中就有一个老板)。在大众创业、万众创新的激励下,加上多层次资本市场的支持,深圳迅速成为互联网之都、创业之都(集中了2/3的私募)和中国的“硅谷”。2014年,深圳市新增中小企业19.6万家,上市备案企业达940家,中小板和创业板上市企业总量连续8年位居国内大中城市首位,并迅速出现了一批富裕群体,他们是深圳近期购房的主力。

互联网发展和大众创业,具有创造和延长产业链、增加附加价值、扩大就业的“星火燎原”效应,让深圳居民收入水平迅速增长。目前,深圳创造了多个“ ”,人均GDP、人均可支配收入、人均存款等均在国内排 ,GDP增速在一线城市中 ,这是推动旺盛需求实现的主要原因。

根据笔者对深圳在售楼盘的调研,今年以来的购买行为有四个特征:一是对于高房价有 强的接受能力;二是操作手法上显得 果断,出手毫不犹豫,甚至怕买不到;三是800万元以上的高价住宅在4~5月份成交量平均上涨超过50%、套数占比达到20%;四是拿炒股的手法来买房,传统的 公共配套供应区域(福田、罗湖),并没有在此轮楼市火热中再次被眷顾,取而代之的是带有概念的热点 。例如,自贸区、前海概念、华为科技城、福田后花园、 北移等等。由此,惟一的解释就是购买力在短期迅速提升,而支撑短期购买能力的,只有股市带来的财富效应。

目前,深圳本地开户的股东账户数已经超过1200万,而2014年深圳常住人口仅1077万,人均股票账户数 。截至2015年一季度末,深圳新开户超过57万,占广东省同期新开户的67%,也是此轮牛市新开户多的城市。由此可以推断,股市财富效应导致城市短期购买力迅速提升,这是深圳此轮房价 的主要原因,类似于2007年那一波行情中深圳房价领涨,只不过这一轮股市的财富效应更显著而已。

深圳房价飞涨,尽管股市财富效应的冲击很大,但背后是资金、人口、产业集聚或升级的结果。这说明,尽管未来楼市会大周期下行,但包括深圳在内的一线城市仍旧是楼市发展的“安全区”、 资金的“安全岛”。就像日本一样,根据日本总务省公布的数据,截至2014年7月份,尽管日本空置房屋达到820万户,创历史之,占住宅的13.5%。但是,占人口和GDP均为70%的三大都市圈(东京、大阪、名古屋)的房价却快速回升。2012年至2014年的近3年内,东京和大阪这两个城市圈的平均房价上涨了30%。

2014年以来,各大开发商“疯抢”一线城市土地。2014年,一线城市住宅用地出让金达到3500亿元,同比增长54.8%,溢价率41%,但当年300个城市土地出让金同比则下跌27%,溢价率只有10%左右。笔者梳理了一下,2013年以来,80%以上诞生在一线城市,典型的如上海董家渡、北京花乡、深圳龙华、广州红云涂料化工厂地块等。而且,曾经一度开辟二三线城市战场的龙头房企,如保利、恒大等均开始回归一线城市。7月24日,扎根三、四线城市典型的房企碧桂园,其官方微信7月24日对外发布,集团已于7月11日宣布正式成立一线城市事业部,开始了回归一线城市之旅。

但同时,即便2014年以来楼市刺激不断、货币连连宽松,东北楼市供应过剩、房价下跌的局面却不改,背后的原因在于重化工产业占主体、产业落后升级缓慢、收入水平低、人口老龄化且大量流失(每年在200万)。在楼市大周期下行背景下,类似于东北这样的区域,楼市的颓势很难改观,与深圳这样人口年轻化、产业先进、人口集聚能力强、收入水平高的城市形成鲜明对比,这就是深圳房价 给楼市的启示。

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