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六大特点展现2015楼市脉络

惠州日报  作者:卢振侠   2015-01-18 00:30

[摘要] 2015年伊始,对于新一年惠州楼市走向的猜测、推理,成为当前市场的热门话题。其间,不乏综合过往及现状,各抒己见的新颖观点。精炼其中的观点,一些如限购解禁、资金松动、不动产登记、供应激增等意义非凡的词汇,以2015年楼市“新特点”的模样,成了循迹2015年楼市发展走向的有力支撑。

2015年伊始,对于新一年惠州楼市走向的猜测、推理,成为当前市场的热门话题。其间,不乏综合过往及现状,各抒己见的新颖观点。精炼其中的观点,一些如限购解禁、资金松动、不动产登记、供应激增等意义非凡的词汇,以2015年楼市“新特点”的模样,成了循迹2015年楼市发展走向的有力支撑。

2015楼市脉络
江北全景

特点1:限购或全面解禁

2014年9月30日,央行发布通知,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策

记者随后采访本地市场,得悉包括招商银行、农业银行、工商银行等在内的多家银行均落地央行新政,放松“首套房贷认定标准”。此后更有多家银行发布新房贷利率通知,称恢复基准利率

彼时,央行新政实施的通知一经发布,引发了业内外广泛讨论,并几乎形成了一边倒的利好判断。“此次政策对于楼市的作用应理解为正面积极,将进一步加速市场预期的回暖,短期内效果必显,带来成交的提振。从市场面来看,限贷松绑会直接释放购买力,特别是对于换房改善的客户而言,由于重新获得银行更多的信贷支持将会更加积极入市。”惠州中原地产董事总经理钟志斌分析。

接踵而至的多个月份成交量上涨,印证了这种判断。仅2014年12月份的数据来看,惠城仲恺区商品房成交3716套,不仅创下年内单月新高,更是夺取了2013年1月份以来的月销榜首宝座。“限购解禁是其中一个原因!”有业内人士认为,“今年楼市发展中,限购解禁的利好会持续发酵,推高市场购买热情。”

据悉,目前除北上广深四个一线城市外,楼市限购政策已经在其他城市全面退出,今年有没有可能在范围内全面解禁?惠州保利龙胜房地产开发有限公司副总经理阴文启给出了肯定答案。“从去年发展的迹象表明,行政干预已逐渐淡化出市场,我觉得今年包括北上广深在内的一线城市,全面退出限购的可能性很大。”

他认为,限购解禁,刺激需求释放,将成为影响2015年楼市发展的有利因素。

特点2:或继续降准降息

2014年11月21日,央行宣布自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率:金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍;其他各档次贷款和存款基准利率相应调整,并对基准利率期限档次作适当简并。

据了解,央行时隔28个月后首次降准降息,不仅增强了开发商的资金流动行,更节省了购房者的购房成本。在本地市场,无论是业界人士还是一线销售人员,亦或是购房者,无不对央行降准降息拍手称赞。

“12月份成交量激增,离不开降准降息的刺激。”江北某楼盘销售顾问林小姐,“因为银行降息,进一步降低了刚性需求的购房门槛,增加了购房者的购买力,促进购买意愿进一步提升。”

此前据媒体报道,交通银行金融研究中心发布了 《2015年中国宏观经济金融展望报告》预测,称2015年上半年不排除小幅降息的可能,2015年存款准备金率仍可能会有1~3次、0.5~1.5个百分点的下调。中国银行国际金融研

究所研究员高玉伟也曾在研究报告发布会上说,央行已经通过降息的手段缓解企业的融资难、融资贵问题,如果企业融资成本仍高居不下,特别是经济明显走低、就业恶化,那么2015年央行会继续调降存贷款基准利率

对此,有人士分析认为,2014年楼市陷入泥潭,其中一个重要原因就是银行收紧银根,房贷难度加大;同样,2014年年底楼市回暖,也与房贷松绑密切相关。由此可以判断,目前能影响楼市走势的就是房贷政策。“如果2015年持续降准降息,惠州楼市身处其中,必将会促进楼市成交。”

特点3:不动产登记条例施行

2014年12月22日,国务院公布《不动产登记暂行条例》(以下简称 《条例》),对不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任等内容做出明确规定,今年3月1日起正式施行。《条例》明确由国土资源部负责指导、监督不动产登记工作,同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作。

《条例》的出台让不少人看衰楼市。“不动产登记条例出台,房产税也会随之而来,多余的房屋可能还要背负更多的税负。”有人士认为,“投资客或是公务员,为免除征税或不良影响,肯定会抛售房产,这样一来,新房供应加上二手房数量增加,市场供大于求,市场前景不乐观。”

“这两年市场的投资性需求已经被挤压了很多,现在又实行不动产登记制度,在库存高居下,2015年市场很难做。”小陈是一家主营房地产广告业务的公司的业务员,对于2015年市场,他觉得“压力山大”。

对此,市场亦有不同意见。“不动产登记炒作了好几年,落地是早晚的事,如果说对购房需求有负面作用,应该说在两三年间已经发挥出来了,政策方面给了市场足够的时间处理自己超标的房产。现在终于要落地,说明市场已经消化差不多了,所以政策落地不会引起抛售潮。”中联灿邦董事长陈江洪认为,“因为登记制度的落地,使一些数据透明化,让政府政策制定、行业的方向把握上更有翔实的市场数据基础,会使得政策更科学,这点对市场是有利的。”

市房管局相关负责人练晓旋指出,《条例》出台,其亮点在于信息同享,一是规范信息管理和查询利用,二是为完善房地产调控(制定住房政策,出台征收房产税税法等)提供依据。“就目前而言,房地产政策平稳,关键因素还是金融信贷政策,贷款额度受限是直接影响楼市走向的瓶颈问题,其他政策,包括不动产登记条例的出台,个人认为没有太大影响。”

特点4:对房产税出台的猜测

业内不少人士认为,不动产登记将为楼市进行市场化调控提供基础数据和信息,掌握了存量房、出租房信息,将为下一步推开房产税提供条件,真正发挥市场配置住房资源的作用,实现供需结构优化。

而《条例》的出台,理所当然引发了人们延伸性思考:这是不是为房产税出台奠定基础,房产税会否随之而来?对此,惠州中原地产策略研究中心经理叶晓燕分析,目前《条例》更多是方向性的东西,还没有涉及到具体的如何执行、怎么收税等方面,谈及房产税为时过早。“虽然登记制度的出

台是为后续的房产税、遗产税等税制改革做铺垫,但是后续的制度改革并不是一蹴而就的。”

对于叶晓燕的观点,国内亦不乏支持观点。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫受访时明确表示,房产税2015年开征没戏,也不会有试点。2014年年底,财政部财政科学研究所原所长贾康表示,从具体时间表来看,2015年房产税应该进入立法程序,如果2016年能够完成立法,2017年房产税将正式依法全面实施。

“虽然不会那么快出台,但市场上会有顾忌。”阴文启直言,“《条例》出台实施,毕竟是为房产税征收做准备的,今年内也许房产税不会那么快出台,但无论是对购房者,还是对操盘手来说,房产税都像高悬在头上的‘达摩克利斯之剑’,会影响到购买和操盘心理。”

多位购房者受访时,虽都表达了“2015年不太可能征收房产税”的观点,但对于真正开征后的影响,则评价各异。“具体看是怎么个征法,真正有钱的人,不会在乎那一点税费。”市民王小姐的看法代表了相当一部分市民的意见。

此外,十余位刚需购房者则明确表示,房产税征收不会影响到自身的购房计划。但有多个政府部门的朋友曾私下向记者透露,现在不敢再买房。“房产税征收后,增加持有成本是其一,其二是担心不动产登记以后,影响不好。”

特点5:新版购房合同启用

今年1月1日起,惠州全面启动2014新版 《商品房买卖合同示范文本》。根据市房管局的相关通知,2015年1月1日以后取得 《商品房预售许可证》进行预售或取得《商品房现售备案证明书》后进行现售的房地产开发项目,均使用2014版《商品房买卖合同示范文本》订立合同。之前已预售或已现售的房地产开发项目继续使用原合同文本订立合同。

据悉,在新版合同中,对商品房的基本情况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理等内容都进行了详细说明。其中,在房屋基本情况的章节中,除充实“房屋基本情况”的内容外,还新增了 “抵押情况”、“房屋权利情况”,对于保护购房者的合法权益,避免纠纷具有很大的益处。

为规避新房交付中易产生的纠纷问题,新版合同明确规定了两个交付条件,即已经过建设工程竣工验收备案,有相关的证明文件;并取得了房屋的测绘报告。在办理交付手续前,购房者有权对房屋进行查验,开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。新版合同针对查验时发现的不同类型的房屋质量问题规定了不同的措施。如果是地基基础和主体结构有问题,则表明房屋质量存在严重缺陷,购房者可以无须经过修复阶段,即行解约,并可请求赔偿损失;如果是地基基础和主体结构外的房屋质量问题,则应当先修复或更换。如果还不行,则可以解约;装饰装修及设备不符合标准的,则应当修理、更换或赔偿,不能解约;如果是空气质量或隔声不达标的,由于关涉购房者健康问题,可先要求整改,不行的可以解约。

“新版购房合同的启用,势必会让2015年的楼市销售更为规范,更好的保护购房者的合法权益。”有行业人士认为。

距离新版购房合同启用已十余天,记者从市房管局,及中原地产等代理机构了解到,目前尚无楼盘使用新版购房合同。“由于要求新版购房合同正式启用于2015年1月1日以后拿到预售许可证的项目。据统计,2015年尚无项目拿到预售证,因此到目前为止,还没有楼盘使用新版购房合同。”练晓旋介绍。

特点6:市场将“稳”字当头

供应激增、库存高企、政策利好、需求释放,交织着复杂情感的几组词汇,将成为2015年楼市的真实写照。

据市房管局及中原地产等统计数据显示,2015年全市新增住宅供应约为1030万平方米,库存量亦有上千万平方米。据悉,正是供应量新增巨大和高企的库存压力,左右了业内人士对市场走势的看法。

“在政策松绑、金融宽松的环境中,2015年的市场肯定会比2014年的市场情况好,但也不会有‘过山车’一样的大起伏。”方直集团东部区域公司策划总监胡鹏称,“主要是受整体供应量和库存量的牵制,2015年的市场相对会比较平稳。”

阴文启、练晓旋等多位受访人士与胡鹏持相同观点。“市场经历了 “将市场还给市场”的阵痛后,未来将会平稳健康的发展。但由于去库存压力和本地置业需求不足,短期内操盘压力不小,对于2015年的楼市,我持谨慎乐观的态度。”阴文启说。

回顾2014年,在全年“以价换量”的大潮中,多家房企年度业绩未能达标,却拉低了全年的房价走势。在此情况下,有人士分析,2015年无论是房企应市还是市场走势都将牢念 “稳字诀”。“从价格方面来说,2014年很多项目已经做了深度的价格盘整,随着拿地成本和建筑成本的增加,2015年房价很难再有下行的空间;房企方面,经历2014年的过于乐观,在制定2015年销售目标的时候,会更为谨慎一些。因此,在经济新常态下,楼市将保持中低速增长,整体表现量增价稳的格局。”叶晓燕称。

 

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