[摘要] 签了合同交了首付，开发商没及时去房管部门办理商品房预售合同登记备案，怎么办？开发商卷走业主的预售款或挪作他用，怎么办？记者近日从市房管局获悉，随着明年1月1日新版购房合同启用，这些 漏洞将被堵上。
签了合同交了首付，开发商没及时去房管部门办理商品房预售合同登记备案，怎么办？开发商卷走业主的预售款或挪作他用，怎么办？记者近日从市房管局获悉，随着明年1月1日新版购房合同启用，这些 漏洞将被堵上。
2个“30天”箍紧业主预售款
12月25日，市房管局网站挂出《关于启用2014版《商品房买卖合同示范文本》及调整相关业务工作的通知》（以下简称《通知》），强调了2个“30天”的做法：网签后，开发商要把预售款直接存入 账户，并在30天内申请查验预售款；开发商在网签之日起30天内要办理预售合同登记备案。未做到这2个“30天”的，数字房产系统将自动锁定，暂停该开发商相关业务例如签约、抵押等的办理。
记者从市房管局房管科和交易登记所获悉，这2个“30天”的做法，此前都有要求，由于受银行贷款审批发放时间长等因素影响，在执行上存在一定困难，“以前为减少往返，方便企业办事，我们允许预售合同登记备案、预售商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记三种业务一起办理。”市房产交易所负责人称，这就导致在办理抵押登记贷款期间，因银行贷款未及时办好，延误了商品房预售合同登记备案，有时甚至在签了合同半年后才来备案。
这一段时间变成了 空白期，一旦在此期间开发商资金出现问题，所建楼盘资产被债权人申请法院查封，业主权益就会受损。另一方面，由于资金查验以备案的时间为节点，如果一直没备案就没有查验，如果开发商卷走业主的预售款或挪作他用，业主将陷入“钱房两空”。
此次，部门要求将预售资金的查验、预售合同的登记备案和预售房抵押登记等业务进行分开办理，通过多环节加强 ，主要目的是为了进一步保障业主利益。
签约后定金应及时存入 账户
除此之外，《通知》对预售资金的缴存方式作了调整，即预购人应按照合同约定的付款方式及期限将预售款直接存入 账户，开发商不得另设账户收存商品房预售款。除按认购书约定收取的定金外，网签合同前开发商一律不得收取预售房款。对于已收取的购房定金，在双方正式签约后，开发企业应及时将其转为首付款存入 账户。申请按揭贷款的，按揭贷款银行须在按揭贷款合同或抵押合同条款中明确，将按揭款流入 账户。
市房管局鼓励业主对开发商进行监督，可拨打0752-2898624对其另账收存预售款等行为进行举报。
声音
确保预售资金进入 账户
事实上，在今年8月，市房管局就举办了新版《商品房买卖合同》知识讲座，新版《商品房买卖合同》文本修订 组成员、法学博士、清华大学法学院副教授程啸曾详细解读新版合同，包括配套设施要写进合同，先验房然后再交房，水电气未通禁交付使用等。此次在新版合同启用前再次强调，市房产管理局副局长杨小明认为，增加资金查验和预售合同登记备案时间限制，能确保预售资金能全部进入 账户。
需要注意的是，新版合同主要针对明年1月1日后取得《商品房预售许可证》或取得《商品房现售备案证明书》的楼盘，之前已预售或现售的楼盘仍继续使用原版合同，而不是 在2015年1月1日起购买的楼盘都使用新版合同。
新版购房合同亮点
1
预付款 账户要公开
◆新版《商品房买卖合同》示范文本要求，新增商品房的全部房价款应当存入预售资金 账户，用于工程建设，并要求开发企业公布 机构、 账户和账号，让开发企业用钱有章可循，能有效避免烂尾楼、开发企业卷款跑路等现象。
2
违约金计算有明确标准
◆新版合同规定，今后双方因违约发生违约金时，一律按中国人民银行公布的贷款基准利率作为利息计算的标准，并且对支付期限作了约定。
3
配套设施要写进合同
◆新版合同将楼盘公共服务及其他配套设施的交付条件和时间表明确写在合同中，如果开发商未按合同约定建设和交付公共配套设施，买受人可以要求退房，如果拒绝收房，由此产生的交付责任由开发企业承担。
4
先验房然后再交房
◆以前有的开发商还要求先收房，或者先交契税，再进行验房。若购房者因房屋质量问题不愿意收房，导致延期交付，因购房合同没有约定谁来承担责任，让购房者维权无门。新版合同规定先验房，再交房，保障业主权益，在维权中占据主动。
5
增加购房者信息保护条款
◆新版合同明确开发企业对购房人的信息负有保密义务，非经购房人书面同意，不得披露购房人信息或者将购房人信息挪作他用，开发商泄露购房者信息要承担责任。
6
一房多卖要加倍赔偿
◆新版合同引入惩罚性赔偿金内容，对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的，出卖人除退还买受人已付全部房款和利息外，还要支付已付房价款1倍或者买受人全部损失的赔偿金。
7
水电气未通禁交付使用
◆新版合同对交付时必须具备的配套设施设备提出了比原来更明确的要求，开发商不但要把自己项目内的水、电、暖、气设施设备建设好，还要实际与市政管网连接，确保供应。
8
解决商品房“养老问题”
◆新版合同中明确如果开发商不承担质量保修义务，必须由另一家单位来承担连带责任，这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司。
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