[摘要] 今年国庆黄金周前一天出台的房市新政，在许多人眼里成了“救市”信号，尽管政策尚未落地惠州，但提振市场信心的效应已显现，加上各楼盘早早放出的优惠，“十一”期间各大楼盘迎来看房高峰，多个楼盘销售称成交量好于预期，其中中信地产在惠城区的2个项目成交200多套，成交额达1亿元。
今年国庆黄金周前一天出台的房市新政，在许多人眼里成了“救市”信号，尽管政策尚未落地惠州，但提振市场信心的效应已显现，加上各楼盘早早放出的优惠，“十一”期间各大楼盘迎来看房高峰，多个楼盘销售称成交量好于预期，其中中信地产在惠城区的2个项目成交200多套，成交额达1亿元。
昨日是黄金周最后一天，东部新城和金山湖区域多个楼盘的购房优惠已显收紧趋势，有的楼盘在10月3、4日已经悄然涨价，不少楼盘销售顾问称已收到通知，8日起优惠幅度收紧或取消。“国庆后，价格肯定会上涨。”某楼盘一名销售顾问说。
新政“认贷不认房”
9月30日，央行和银监会联合发出《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对首套房的认定及开发商的融资等做出大尺度的调整。
通知规定，首套房认定标准从过去的“认房又认贷”改为“认贷不认房”，即对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行执行首套房贷款政策；对已经取消限购或者没有限购的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，如何确定首付比例和贷款利率水平，权利交给银行。
通知还规定，贷款购买首套房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。这意味着，2008年金融危机中出台的7折利率或将重现江湖。因为通知提出，具体实行多少利率由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
刚需族急切入市
这个黄金周，不少房地产商把对新政的解读挂在营销中心的显眼位置，提出“政策阶段性回调，房产进入购买期”、“市场释放回暖强音”、“房价上涨已成趋势”等观点，吸引市民买房。
“银行利率肯定会下调的，深圳广州有些楼盘已经开始落地了，但我不能向你保证能达到7折。”在方直东岸，售楼顾问小张如此对客户说，“新政对二、三线城市是利好，现在又有国庆折扣，是购房时机”。
在不少市民眼中，新政似乎成为“救市”信号，即使多方心理仍在博弈，从黄金周的楼市表现来看，新政无疑成为打破楼市观望僵局的有力重锤，整个黄金周各大楼盘迎来看房、购房小高峰。
方直集团营销部高级策划经理胡鹏透露，仅方直东岸城，在国庆假期前6天就售出了40~50套房子，其中不少也正是刚需族。
电商团购：
热点推荐：
开发商中途改变优惠策略
昨日，市区金山湖片区和东部新城片区部分楼盘推出的优惠幅度，并没有节前所说的那般大。“有的楼盘10月3、4日就已经收紧优惠了，不过不是很明显。”一位不愿透露姓名的售楼顾问说。
“我们已经收到通知，从8日开始，就享受不到现在这种优惠的价格了。”水悦龙湾销售顾问余力说，该楼盘从8月底开始促销，在国庆期间江景房原价8000多元起，如今只要6000元出头，随着假期后新政落地，这个促销策略将会改动，“开发商不大可能亏本卖房，更大可能的做法是，银行利率低了，开发商把价格抬高一点，可能总价还会略涨。”余力说。
专家
既是救市又是调控
“新政是正能量的信息，对提振市场信心肯定有正面影响。”惠州学院建筑学副教授蔡仕谦分析，新政不但是救市政策，还是调控政策。
他认为，新政规定，把套房还清才能在买第二套时享受3成首付，这跟以前可以同时买多套房有根本的不同，“在这种情况下，谁再想买房投资的话，就需要把之前的付完，这种控制力很强，因为如此一来，再想投资或者炒房的人就要先思考，还清之前的房贷再买一套投资，是否够高。从目前的房地产市场经济来看，投资房地产的并不见得就高于其他行业。”
银行
尚未接到房贷政策调整通知
近日，记者咨询了我市工行、建行、兴业等多家银行，各行均表示尚未接到房贷政策调整的具体通知。“我们已关注到央行政策的调整，但还没接到总行的具体通知和具体实施意见，所以也还在等待中。”我市某国有银行相关人士表示。
实际上，惠州的房贷利率在此前已经出现了松动。记者了解到，在9月初，不少银行首套房的房贷利率都是上浮20%左右，有的上浮甚至高达30%，但假如愿意购买银行理财产品或者存款，可以做到上浮15%。而到9月底，在同等条件下，利率已经可以只上浮10%。此外，各银行首套房贷放贷周期相较此前有明显提速。
“说实在，在利率市场化的背景下，要重回7折利率是很难的，也就是回到基准或9折。”我市某银行人士表示，目前我市各银行普遍不再将房贷作为战略业务，贷款投放更多倾向于小微企业、消费贷款等有较高回报业务，7折利率对银行而言利润空间并不大，为提高资产效率，真正能贷到7折利率的可能微乎期微。即使有优惠，在利率下降的背后，银行对客户资质、存款、购买理财产品等隐形的要求也将增加。
算账
按新政要求买套百平方米房子您的算盘准备好了吗
7折利率可省17万元利息
按照新政，按国庆期间惠城区（含仲恺）单周成交均价6600元/平方米左右计算，惠州市民购买一套100平方米的房子大概需要66万元，首付3成后，需要向银行贷款46万元。
利率打7折月供要少近700元
目前，惠州各大银行对首套房的利率上浮10%~15%。若按照利率上浮10%计算，以目前的贷款利率，20年期等额本息房贷，每月需还款3623元，20年利息为41万元左右；而假若在同等条件下利率打7折，20年期等额本息房贷，每月需还款2931元，20年利息为24万元左右。
按此计算，利率上浮10%比利率打7折优惠，月供要比现在多692元，总利息相差17万元。
首套房认定首次付款可少付24万
目前，惠州各大银行对于二套房贷主要执行6成首付，利率上浮20%。依然按照6600元/平方米左右计算，惠州市民购买二套房一般以改善型住房为主，面积一般在120平方米以上，意味着惠州市民购房二套房需要80万元左右。
若按照目前二套房贷款规定，首付6成，市民需要一次性拿出48万元，向银行贷款32万元。若按照利率上浮20%计算，以目前的贷款利率，20年期等额本息房贷，每月需还款2649元左右，20年利息为31.6万左右；
假设市民首套房房贷结清后再购房算首套房，则首付仅需3成，即24万元。同时向银行贷款56万元，若按照目前的利率上浮10%计算，以目前的贷款利率，20年期等额本息房贷，每月需还款4410元左右，20年利息为49.8万元左右。
可以看出，首套房认定规则改变后，对于资金不足的市民而言，首付款可以少拿24万元，利率也从上浮20%下降到上浮10%，甚至回归基准或者打折。
分析
二套房享首套房优惠有多大
根据央行规定，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再购房将执行首套房贷款政策。银行业内人士表示，要享受到这个优惠，要么提前还贷，要么卖掉已有住房。这样做，优惠真正有多大呢？我们来看看。
方式1
提前还房贷
假设王先生2009年底购房，借款40万元，分20年还，执行的基准利率8.5折，从2010年1月开始还款。
如果王先生选择部分还款，在今年10月选择提前还款10万元，如果选择月供不变，减少贷款期限，还款年限由2030年12月缩短至2024年1月，利息总额减少9.65万元。如果王先生选择在今年10月一次性提前还款，则需一次性还款20.3万元左右。
这意味着，目前享受基准利率8.5折的王先生，要么在提前还款10万元以后再等待10年，才可把首套房房贷还清。要么选择一次性拿出20万元还清套房房贷，并按照目前购买一套6600元/平方米左右、面积120平方米的房子，首付24万元计算，则王先生手上资金必须在45万元以上。
方式2
卖掉首套房
假如王先生将手上的住房卖掉，就能享受到首套房优惠。不过，银行业内人士表示，由于提前还贷需要较大的资金或者时间，对于普通购房者而言，具有一定的难度，因此预计将有大批房子流入二手房市场。
与此同时，对于王先生而言，再次购房后，基本很难再享受到房贷利率8.5折优惠，每月的还贷压力将增加。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
