[摘要] 楼市仍在经历深度调整，但相比4、5月份因市场“速冻”带来的慌乱，如今的地产人似乎已经淡定许多。这样的改变并不是因为春天的曙光已经出现，而是随着诸多共识的形成，开发商们已开始主动调整，迎接楼市变局带来的机遇与挑战。
楼市仍在经历深度调整，但相比4、5月份因市场“速冻”带来的慌乱，如今的地产人似乎已经淡定许多。这样的改变并不是因为春天的曙光已经出现，而是随着诸多共识的形成，开发商们已开始主动调整，迎接楼市变局带来的机遇与挑战。
“这次调整不是量变，而是质变，就像从青春期到成年期。”世茂集团副总裁蔡雪梅在日前举行的地产金融形势分析会上表示，“在青春期，你的体重、个头这些有形的指标都是成长的。但是到了成年期，相应的各项指标，变化会非常细微，不能指望暴涨了。”
2013年，国内商品房成交面积达到创纪录的13亿平方米，在不少业内人士看来，这一数字在未来很长一段时间内都将无法被超越。“增速放缓、高位震荡”或已成为楼市“新常态”。
“中国楼市的这次调整会是一次软着陆，而不是硬崩盘，但会伴随着大分化和大整合。”在昨日举行的2014房地产金融专业服务研讨会（注：财经日报协办）上，世联行董事长陈劲松对记者表示，“单边上扬的市场已经结束了，未来企业强弱的分化和并购将会加速，中国房地产市场已经进入拼内功的下半场。”
放出天量之后
根据国家统计局公布的数据，2013年，商品房销售面积为13亿平方米，同比增长17.3%，商品房销售额8万亿元，同比增长高达26.3%。
在亿翰智库董事长陈啸天看来，2013年的国内楼市表现令人震撼，但随着高成交量、高房价、高地价、企业业绩高增长“四高现象”的出现，楼市已是明显“高处不胜寒”。他表示，由于行业处于“四高环境”下，随着年初流动性的罕见持续收紧，确实很难保证每家企业都能够始终坚定市场上行的信心。
2月下旬，杭州某楼盘打响马年降价枪的消息很快被铺天盖地地传播，本身就高度紧张的资本界、媒体界、开发企业和消费者开始全面看空行业，随后主要城市楼市成交量大幅回落，本如脱缰野马般的房价也开始调整。
一时间，房地产产业链上的人们都在思考——中国房地产到底怎么了？目前，业内形成的基本共识是，本轮楼市调整并非由于政策打压及外部冲击，而是市场内部供需结构失衡导致的自然调整。目前，国内楼市出现明显分化，部分城市已供过于求。同时，需求并未消失，但由于个人按揭贷款紧张以及预期的改变，购房者普遍陷入观望。
“今年是楼市的调整之年，但这种调整并不会太深太剧烈。但一些新变化值得关注。”住建部政策研究中心主任秦虹认为，中国楼市已经从过去的低基数高增长变成了高基数低增长，从过去的趋势性机会变成结构性机会，在趋势性机会下，只要买房都赚钱。但在结构性机会下，不同的企业和城市都会分化。
“种种迹象表明，中国房地产的巅峰期已过，走到了逐步下行的阶梯。”上海（楼盘）领易投资顾问有限公司董事长邹毅对《财经日报》记者表示，越来越多的企业开始审时度势，调整战略，甚至进行转型等新的尝试。“存量增加，增量递减”将是未来中国房地产市场的特征，楼市的“黄金十年”已经过去，但还有“白银十年”的发展机会。
房企求变突围
“我们认为中国楼市已经进行到马拉松途中跑的后半段，这个阶段比拼的是内功。”旭辉集团（00884.HK）董事长林中对《财经日报》记者称，房企应以平常心面对楼市的调整，不要太乐观，也不要太悲观。同时，危机中往往蕴藏着机会，对于一些战略清晰、专注产品和服务、对市场走势把握到位的企业来说，楼市调整反而是弯道超车的机会。
林中认为，市场即将入冬，而且这个冬天可能会比较漫长，最寒冷的时间还未到来。“我们认为，不同的房企面临不同的问题，应对的策略也不同。一般的应对策略是"多卖楼、少买地、现金为王、开源节流、苦练内功"。”
蔡雪梅表示，目前，单一追求规模，靠降低成本做大量同质化产品的模式一定会遭遇严重的挑战，在楼市下半场，如果只是在面积大小和户型上做一些改变，肯定是没有出路的，只有给客户全然不同的产品和服务，才有可能在这个市场上突围。
事实上，面对楼市的“新常态”，各大房企均在经历短暂“慌乱”后，开始积极应对调整，同时，也有一些嗅觉灵敏感的企业开始在楼市下半场中寻觅新的发展机会。
“今年肯定有一些小企业扛不住，进而会有很多项目和土地进入二手流通市场。我们正在捕捉机会，当机会集中出现时，公司会大量补充土地。”一位大型房企投资部人士向记者表示，“我们内部预计，今年年底到明年年初，将会是市场的底部。”
上述房企投资部人士认为，今年将会是中国楼市的并购大年，有大量小房企将从市场上消失，在这个过程中，大型房企将进一步巩固自己在市场上的优势，而不少中型房企也会获得难得的弯道超车的机会。
上海一家国资房企相关负责人对《财经日报》记者坦言：“由于各方面的原因，我们的企业在过去几年一直"长不大"，从某种程度上说，我们是乐于看到楼市调整的。例如，去年楼市火爆，我们根本拿不到土地，但今年我们已经低价拿到了几幅优质地块。接下去，我们将会进一步发力，希望能够在这波调整后脱颖而出。”
秦虹认为，未来固守开发传统住宅的企业，在这个市场上的竞争力会越来越弱，中国的房地产市场未来还有空间，但这些空间是属于有创新能力以及坚持多元化发展的企业。未来以住房开发为主体的投资开发阶段也会过去，非普通住宅开发，个性化消费结构升级支撑下和产业结构升级支撑下的商务地产、旅游地产、养老地产等形式都会有较大的需求，关键在于我们的企业是否真正能够把握机会，做出市场需要的产品出来。
电商团购：
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大房企囤钱迎接并购大年 小开发商将抛售项目 财经日报
大型房企不断降价销售以回笼资金的同时，围绕困境项目与企业的并购潮也悄然启幕。
“最近两三个月，我们明显感觉市场上抛售出来的二手项目越来越多。”旭辉集团相关负责人对《财经日报》记者表示，“这些项目的卖方，多是资金链紧张或是看空后市的小开发商。”
标准普尔日前发布的报告认为，艰难的经营环境将进一步令房地产商两极分化，小型开发商的融资状况将最为艰难。
紧绷的资金链
位于福州长乐的泰禾红誉楼盘日前传出单套降价30万～40万元的消息，相当于每平方米至少降价两三千元。这也引起了数百名老业主的抗议。
业主陈先生告诉本报记者，去年他买的时候是每平方米1.3万元，现在降到每平方米只有一万元。
该楼盘一位销售人员告诉本报，这只是此前针对内部员工所作的一个促销活动，数量也只有几套，现在这个活动已经没有了。
“我们发现卖掉的房子并不是卖给员工，而是和员工没有任何亲属关系的人员。”陈先生说，老业主们大概抗议了九天，但泰禾红誉的负责人一直不肯露面。总部市场办会同当地物价局、住建局进行协调，承诺本周五给出答复。
这也是目前楼市下行的情况下，开发商资金链趋紧、抓紧出货的一个缩影。
中原地产研究部对23家A 股上市的大型房企财务指标进行分析发现，今年一季度房企资金链确实呈现紧绷之势，23家房企的平均资产负债率达到77%的历史水平。
旭辉集团相关负责人对记者透露，即使在房价最为坚挺的上海，也有不少中小开发商陷入困境。
上周末，30多名业主挤在上海嘉定区一间拥挤的小会议室里。他们的谈判对象，是某房产项目的开发商。
该开发商旗下一个体量超过20万平方米的项目已经停工，延期交房超过半年，并有多家银行“深套其中”。
“我们公司的资金链已经断裂，现在正在通过各种途径筹集资金，以求渡过难关。”开发商方面的代表对业主们表示，“公司正在和一家央企谈并购事宜，但一切都还不确定，希望业主们能够理解。”
类似的案例正不断出现。3月份，宁波奉化当地房企资金链断裂；5月初，百强开发商光耀地产陷入破产危机……
一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，自从光耀地产被传出破产后，光耀总部每天都“门庭若市”：一拨人是去讨债的；一拨人是去谈并购的。
光耀集团董事长郭耀名对媒体称，资金缺口3亿至5亿元，只要这笔钱，光耀就能缓过来。只要能让项目全面复工，愿意接受收购。
上述不愿透露姓名的开发商亦给记者举例称，去年年底，他的一个开发商朋友与一家商业银行谈好开发贷，但今年年初该银行单方面停止放贷。“现在这家房企已经非常困难”。
大房企“囤钱抄底”
面对楼市下行，对于大型房企来说，降价回笼资金、减少拿地，成为普遍选择。
而陷入流动性漩涡的中小开发商，则通过甩卖项目而“断臂求生”。与此同时，部分手握现金的大开发商伺机而动，寻求并购机会。
兰德咨询总裁宋延庆就在为市场上出现的一些并购机会牵线搭桥。他曾透露：“有两家地产主业央企今年下半年将开始战略并购，正在委托我们找有意向的中小房企。”
“我们现在频繁地与一些资金链紧张的中小开发商接触，但真正出手收购的案例还不多。”一家大型开发商的内部人士告诉记者，“我们认为楼市还有进一步下行的空间。目前公司的原则是，尽快去化库存、囤现金，准备抄底。”
旭辉集团相关负责人亦对记者称，负责土地拓展条线的同事对于一级土地市场的关注已经不那么强烈了，他们的重心正放到二手项目的收购上。
“现在一级土地市场虽然成交遇冷，但是土地价格还是没有实质性下降。但二手土地和项目的转让信息已经越来越多，且这类项目的价格肯定是打折扣的。”上述负责人称。
标准普尔发布的报告称，2014年房地产商的融资成本将上升，银行和债券市场融资渠道也将收紧。银行和债券发行融资渠道将限于大型开发商和更具市场知名度的企业。小型开发商无法通过这些渠道筹集资金，将成为一个劣势。
并购大年将至
“今年将是房地产行业的并购大年，一定会有很多项目和土地进入二手流通市场。我们正在捕捉机会，当机会集中出现时，我们会大量补充土地。”一位大型房企相关负责人表示，“我们内部预计，今年年底到明年年初，将会是市场的底部。”
同策咨询研究总监张宏伟认为，有三类房企正处于危险之中。类是产品类型偏高端、周转率较慢的企业，这些企业的销售业绩最容易受到影响；第二类是前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张，导致房地产主营业务受到影响的企业；第三类是资信不太好贷款受限的中小企业。
张宏伟表示，上述三类企业，短期内如果遭遇现金流紧张无法通过销售、贷款等渠道解决，这些企业或出现债务违约风险，成为下一个即将倒闭破产或被收购的房企。
清科研究中心发布的报告显示，2014年季度中国并购市场共完成交易359起，同比大增71%。从并购金额上来看，房地产依然遥遥领先其他行业，以55.49亿美元交易额的成绩排名，占比达23.9%。未来房地产行业将面临整合洗牌，行业竞争将从土地储备、融资、市场份额、区域拓展、人才、产品设计等多方面全面开展。
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