[摘要] 一线城市6月土地出让基本进入收官阶段，临近上半年尾声，土地市场受房地产市场的影响已逐渐固化。北京商报记者发现，除了北京本月无经营性地块成交外，上海、广州、深圳分别进入了土地市场低潮期，如果说此前北上广深土地市场成交成绩不好还可以将原因归结于地块条件不好等因素的话，那从6月的情况来看，一线城市土地市场
一线城市6月土地出让基本进入收官阶段，临近上半年尾声，土地市场受房地产市场的影响已逐渐固化。北京商报记者发现，除了北京本月无经营性地块成交外，上海、广州、深圳分别进入了土地市场低潮期，如果说此前北上广深土地市场成交成绩不好还可以将原因归结于地块条件不好等因素的话，那从6月的情况来看，一线城市土地市场热度已经稳降无疑了。
据各地土储部门官网公开信息显示，广州最近成交的两地块均以低价成交，而且上海、广州日前甚至还出现了多宗流拍地块；而深圳本月仅成功出让两宗土地，出让金总额不到2亿元，同比下降六成。而北京中原地产发布的统计数据表明，截至6月23日，一线城市6月仅成交15宗土地项目，合计成交额46.1亿元，平均土地溢价率仅为2.3%，与最近一年平均30%的溢价率相比，相差超过10倍。而且以目前待售土地质量、底价计算，预计北上广深6月土地总成交额将低于200亿元，创今年以来新低，土地市场降温现象明显，业内基本确定土地市场正式随房地产行业转冷进入了下行时期。
“其实，市场下行，销售量受到压缩，土地市场由热转冷已成不争的事实。”北京中原地产首席分析师张大伟坦言。而中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强更直指一线城市日前成交的不少地块，尤其是北京此前成交的一些地块没有达到同等条件地块原本应有的成交价格。具体而言，张大伟分析称，从房企目前的拿地动作可看出，“底价成交”几乎成了近期土地市场的写照，而标杆房企拿地谨慎的程度也愈发明显。6月内，万科等20个国内大房企拿地投入仅110亿元，且除了中海、恒大、招商、富力、华润五家企业外，其他15家企业在6月已经停止了拿地。
此前，曾有专家表示，前几个月一线城市土地市场偶见的降温现象只是因为地块本身条件不好或者各地土储部门减少了地块供应。然而，在目前市场的状态下，陈国强等多位业内人士也坦言，之前被认为难以受到房地产行业降温影响的一线城市土地市场，短时间内很难再现此前的火爆，尤其是去年末北京不少条件一般的地块也被热捧的局面已经过去。“当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。在信贷收紧、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企‘让利跑量’心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。”张大伟表示，房企在销售不佳，就连部分龙头房企都上涨乏力且去年土地储备充分的情况下，受资金链趋紧影响，虽然开发商对一线城市地块仍有一定渴求，但购地已趋于谨慎及理性，同时政府亦在房地产市场降温之际放缓推地步伐，推出的地块难以以较高溢价成交，从而导致溢价率回落明显。
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一二线城市土地溢价创新低 标杆房企拿地谨慎 证券日报
今年年初还曾屡屡出现的土地争夺战，近期却在土地拍卖市场绝迹。受房地产整体大环境的影响，进入二季度以来，房企在拿地方面就开始变得十分谨慎，但同时，各地方政府却依然保持着强烈的推地欲望。在这种情况下，一、二线城市的土地市场溢价率创下近两年来的新低。
低溢价状况将持续
中原地产市场研究部统计的数据显示，截至6月23日，一线城市6月份出让土地的平均溢价率仅为2.3%，相比最近一年一线城市30%的平均溢价率，土地市场降温明显；同时，二线城市出让土地的平均溢价率也只有5.8%，而此前二线城市出让土地的平均溢价率一直保持在15%左右。
同时，4个一线城市，6月份总成交土地为15宗，合计土地成交额为46.1亿元。从目前待售的土地看，预计6月份4个一线城市的土地成交额将低于200亿元，创造最近几年的月成交值。
此外，多地包括上海等城市已经出现了住宅地块流拍的现象。据悉，因竞买人数不足，上海市规划和国土资源管理局今年6月9日发布公告，终止了奉贤区海港开发区51-02（1）、52-02区域地块的出让。对此，有业内人士表示，流拍一方面是由于上述地块相对冷门，但更为重要的原因还是开发商购地热情的大幅降低。
而6月20日，福州、合肥、重庆、南京、广州5个城市共有33宗土地入市交易，最终成功出让30宗，其中18宗均为底价成交。而重庆上周共有18宗土地入市交易，总起始价达161.1亿元，但进入现场拍卖后，4宗地块零竞争成交，另外14宗地块则底价成交。
不过，虽然土地市场大幅降温，但地方政府供地的欲望却依然强烈。据中原地产统计，40个城市6月份计划推出的宅地面积达1078万平方米，仅比去年月均水平低了一成左右，较今年前5个月的平均水平还高出两成。其中二线城市在卖地方面最为“积极”，6月份计划推出的宅地面积为5月份的3倍，超过去年月均水平近一成。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，“市场下行，销售承压，土地市场亦由热转冷，‘底价成交’是近期土地市场的写照。持续近半年的楼市降温，逐渐传递到了土地市场。可以预计的是，6月份土地市场成交量将增加，但在楼市整体成交尚未从谷底走出的情况下，底价成交地块将增加，溢价率亦将继续下滑。”
6月以来20家标杆房企
拿地金额仅110亿元
在一、二线城市的土地市场出现了降温的同时，标杆房企在拿地方面也愈加谨慎。有数据显示，截至6月23日，20家标杆房企月内的拿地金额仅为110亿元。出手土地市场的房企也只有中海、富力、恒大、招商、华润寥寥几家。今年，累计到目前为止这20家标杆房企的拿地总额为1558亿元，预计上半年拿地总额不足1600亿元。而在2013年上半年，20家标杆房企的拿地总额则高达1977亿元。
据悉，2013年6月份，20家标杆房企拿地总额高达421亿元，而今年预计上述房企全月拿地金额仅在百亿元左右。同时，去年5月份，20家标杆房企拿地金额高达454.64亿元，而在今年5月份这一数字则下滑至116亿元，只有万达、保利、金地、恒大、碧桂园等房企进行了小规模的拿地，其他房企在5月份的土地市场均无动作。
此外，从年内发展看，2014年4月份上述房企的拿地金额为154.4亿元，3月份为261.95亿元，2月份为331.99亿元，1月份为582.52亿元。而从连续几个月的数据上看，房企拿地整体放缓的趋势已经十分明显。
“今年标杆房企的销售都不是太好，从一季报和每个月的销售简报里都能看出来。同时，这20家企业在2013年购入了5586亿元的土地，土地储备充分。因此在今年这样的市场环境下，拿地势必变得谨慎。”张大伟表示，“预计未来一段时间，一、二线城市优质地块的竞争仍将激烈。毕竟相比三、四线已经可以看到的风险，一、二线市场的风险要低很多。”
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