[摘要] “2013年惠州楼市成交基数太高，在2014年的金融环境下，市场不可能继续维持超高速增长，成交同比去年有所萎缩，但同比2012年，惠州楼市还是健康递增的状态。”中联灿邦房地产开发有限公司董事长陈江洪如此解释。同时他指出，下半年银根松动已经是大概率的事情。
编者按：2014年，沸腾的楼市突然遭遇“冰冻”，成交量低走，降价讯息频传，低首付、特价房成为楼市主旋律，光耀集团的困境更是成为惠州楼市下行之声的催化剂。从楼市“操盘手”到被动境地，面对庞大的欲望，房企要如何平衡？楼市又将何去何从？房天下6月特别策划《欲望》，一览惠州楼市的众生相，并邀业内人士剖析惠州楼市现状，分析后市走向。
不可否认，2013年确实是惠州楼市的“黄金时代”，所谓盛极而衰，2014年楼市“回弹”迹象开始显山露水，2014成为众矢之的的“降价年”。而已习惯其“高调”的购房者，在满天飞的“崩盘”与“泡沫”论面前，也开始步履踟蹰。
“2013年惠州楼市成交基数太高，在2014年的金融环境下，市场不可能继续维持超高速增长，成交同比去年有所萎缩，但同比2012年，惠州楼市还是健康递增的状态。”中联灿邦房地产开发有限公司董事长陈江洪如此解释。同时他指出，下半年银根松动已经是大概率的事情。
中联灿邦房地产开发有限公司董事长陈江洪
大规模降价不一定换来成交 或加剧购房者观望情绪
在经济、大环境、购房者日渐浓厚的观望情绪的三重压力下，惠州楼市迈入“打折季”。“去年下半年及今年上半年银根紧缩，导致大部分房企的现金流均处于较紧张的状态，推出特价房、低首付等促销活动也属正常。”陈江洪表示，随着银根松动的信号释放，下半年银根松动已经是大概率的事情，为了在银根真正松动时能抢到足够的现金，现在推促销活动来抢占市场是恰当的。
“但从目前的惠州房企的各种活动来看，真正大幅降价的行为应该非常有限，主要还是营销手法，吸引眼球。”陈江洪认为惠州整体房价非常健康，不存在暴利空间，降价潮在惠州铺开的可能性很小，且降价并不一定能换来成交量，大规模的降价反而可能加剧购房者的观望情绪。
下半年惠州楼市成交环比将有所提升
大经济与小环境皆不乐观，惠州房企是否会改变推货策略？陈江洪认为，“针对市场的现状，部分房企在下半年银根逐渐松动的情况下，不排除为了现金流的健康，将采取阶段性的、适当的促销活动。”
购房者的观望情绪可谓成交的致命伤，“今年三月份以来，购房者的观望情绪较浓，惠州也不例外。从成交方面来看，惠州楼市同比去年确实有一定下滑。”陈江洪分析，下滑的重要因素为，2013年惠州楼市成交量过高，2014年金融环境不乐观，难以维持去年的超高速增长，虽成交同比去年有所萎缩，但仍是持健康走势。
“最近的市场已经在环比上有所上涨，预计今年下半年惠州楼市成交量环比上半年有所提升，但全年成交或很难赶上去年。”
"乱市"之下房企备受考验 400万平库存12个月去化
楼市降温，已购房者担忧房价下跌，欲购房者期盼房价快跌，而煎熬的莫过于房企。“楼市降温更是考验房企的营销能力，房企要在差异化上多做文章，如渠道的差异、户型的差异、客户群的差异、附加值的差异、内涵的差异等等，企业应该针对自身产品的特性和客户群的特性去研究、寻找符合自身的营销模式。”陈江洪建议。
压在房企身上的“重山”还有高企的库存，据中原地产数据，惠城今年住宅库存面积近400万平，陈江洪透露2013年实际去化约500万平，今年市场若相对萎缩，去化400万平也问题不大，12个月的去化时间虽稍长，但仍在健康范围内。
房贷额度将放松 利率或难下调
“央五条”出台已一月有余，惠州银行房贷审批速度加快，但利率仍未下调，陈江洪认为，随着金融环境的变化，额度将逐渐宽松，但利率方面不要期望有大的下调。“购房者会逐渐接受这种现实，因此未来不会因为利率而严重导致影响客户的购买意愿。”
大亚湾房地产市场占惠州4成份额
随着深莞惠一体化越来越快的推进，大亚湾成为三市一体化的着力点，加上惠州市由沿江城市向滨海城市的转变，环大亚湾新区规划的落地，深莞惠轨道交通的规划落地及推动，大亚湾产业发展的实力与优势的体现，房价亦跟随深圳一路高歌猛进。
区域配套也随之逐渐完善，优质学校如北师大附中、华南师大附中、华中师大附小等纷纷在大亚湾落户，惠州的医院中山大学附属医院惠亚医院在大亚湾开业，大量公园及便民生活配套设施建成，大亚湾的区域优势、价值洼地、未来潜力越来越明显，宜居指数直线上升。
大量深圳刚需客户涌入大亚湾置业，加上大亚湾本身大量的产业投入带来的人口入驻，大亚湾房地产市场已经占据整个惠州市场将近40%的份额，且一直处于旺销状态。
新的综合体项目落地大亚湾 或引领投资置业高潮
陈江洪介绍，灿邦地产今年下半年将有新的综合体项目动工，项目位于高铁惠州南站区域，紧邻星河丹堤、中海油生活基地、大亚湾科创园，处于黄金主干道的交汇处，地理上刚好处于大亚湾中心区、大亚湾西区、惠阳中心区的交集处，未来半径3KM范围有40万人口汇集。
项目占地10.2万平方，总建筑面积约40万平，拟将建成深圳东首席以家庭生活、健康、养生、教育培训、文化、休闲等体验业态为主及特色高尚住宅集合的商业综合体，或将引领投资置业高潮。
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