[摘要] 2014年以来，由于偏紧的信贷环境、较高的资金利率、人民币汇率的大幅波动、居民预期的悄然转向，加大了房地产市场的趋势性、周期性和结构性调整的压力，房地产市场出现明显降温。
2014年以来，因偏紧的信贷环境、较高的资金利率、人民币汇率的大幅波动、居民预期的悄然转向，加大了房地产市场的趋势性、周期性和结构性调整的压力，房地产市场出现明显降温。
房地产业是国民经济中不可或缺的产业，对国民经济发展具有重要的拉动作用，并具有促进金融、商贸、交通、旅游和休闲等现代服务业发展的作用。但是，过度依赖房地产的发展也容易导致实体产业的空心化，加剧经济金融的失衡。此外，房地产价格的快速上涨还会加剧中低收入住房困难，加大社会矛盾。因此，房地产业的发展应当与当地经济水平发展、人民生活水平提高有机结合起来，实现房地产发展、住房需求、经济增长三者的合谐共生，同步繁荣。
我国房地产市场发展呈现这样几个特点：一是部分地区房价上涨较快，房地产泡沫有所积聚。从房地产价格涨速与宏观经济整体的增长速度来看，过去十五年，房地产价格上涨了3倍，年均增长约8.4%，同期，GDP增长了6.7倍，年均增长9.7%，房地产价格上涨速度较之GDP增长较慢。从这点来看，中国房地产市场还说不上有明显的泡沫。但是，从居民的实际承受能力来看，尤其是大量中等收入人群难以形成有效需求，房价应是偏高了。初步估算，2013年我国居民收入的房价收入比为8.13，相比1999年增加了2.01。尤其是部分地区房价上涨较快，供过于求，结构性矛盾突出，房地产泡沫也不断积聚。通过测算发现，2012年，温州等三线城市的房价收入比甚至超过北京、上海等一线城市。当前，随着经济增速的下行，这些地区面临调整的压力较大。
我国的房地产泡沫有独特的表现、成因及特征：从表现看，在需求被强制性压抑情况下，房价仍出现了快速大幅上涨。从成因看，主要是由于投资渠道不畅，房地产承担过度的保值和投资属性。从特征看，主要表现为区域性泡沫和结构型错配，即部分地区的房价缺乏真实支撑，上涨速度过快过猛以及少数人过度占有房地产资源，导致结构性短缺。
二是房价过度上涨和过度下跌都具有较大风险。国际经验表明，房价过度上涨和快速下跌都具有较大的风险。一方面，受“金融加速器”的影响，房地产价格的持续上涨，带来企业和居民投资和消费热情高涨，引发经济金融过热。另一方面，房价的快速下跌，又会带来企业和居民资产负债表的快速收缩，引发经济金融动荡。
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