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土地市场开局火热 地方恐政策有变频卖地套现

21世纪经济报道   2014-02-20 09:27

[摘要] 2014年的首月地价再攀高峰。1月份,一线城市土地单价首次超过1万元/平方米,同比暴涨253%。这从侧面反映了房企回归一二线城市的坚定,而地方政府作为土地市场最大的推手,也是硕果累累:1月一线城市卖地收入819亿。

2014年的首月地价再攀高峰。1月份,一线城市土地单价首次超过1万元/平方米,同比暴涨253%。这从侧面反映了房企回归一二线城市的坚定,而地方政府作为土地市场的推手,也是硕果累累:1月一线城市卖地收入819亿。

目前的高地价正是各地卖地的时机。但对房企而言,抢了高点之后往往要面临市场和房价的下滑。连坚信房价仍将上涨的任志强也忍不住提醒:“很多开发商以为今年可能跟去年一样,很乐观的。我个人对他们提出警告,我说你们太乐观了,很危险。”

土地市场开年疯狂

尽管土地市场在2013年已上演了无数次的疯狂,但今年1月份,一线城市土地均价涨幅更加惊人。数据显示,1月,京沪深穗四个城市的成交均价为10136元/平方米,环比上涨125.1%,同比上涨253.1%,创历史单月新高。

此外,10个典型城市土地成交均价为5449元/平方米,环比上涨114%,同比上涨151.9%,已持续16个月同比正增长。

与此相应,地方卖地收入也大幅增长。数据显示,1月份,四个一线城市土地成交金额819亿元,同比增长140%;10个典型城市土地出让金收入1436亿元,环比上涨56.6%,同比上涨155.2%。

“企业信心的膨胀从其销售目标的激增也可看出。”业内人士分析认为,多数房企2014年销售目标都增长超两成。

李莹预计,节前房企集中融资,1月份的融资总量创新高,或将造就新一波拿地热潮。中原地产数据显示,年内房企融资总额已突破650亿人民币,主流房企手头资金宽裕。

中原地产报告指出,从来看,2014年中国房地产市场分化将加剧,一二线发达城市依然会有比较好的表现;三四线城市大部分将会出现供应过剩,房价下跌压力非常大。这会使房企继续青睐一二线城市,从而使得一二线市场土地竞争白热化。

债务重压下的卖地动力

仿佛是回应房企的需求,春节刚过,地方政府纷纷加快土地供应。北京2月将有16宗土地出让(已暂停1幅);杭州2月将推28宗地,面积近1500亩;广州今年计划推出72幅商品住宅用地。

业内人士分析,从历年情况来看,一季度并非供地的高峰,但今年多个城市不约而同选择一季度作为土地集中上市的时机,这可能与地方政府的财政情况有密切关系。

他指出,这届政府调结构的压力非常巨大,而调结构必须付出巨大的代价,GDP转为中低增速已成定局。相伴随的还有财政税收的减少。对地方政府来说,土地是直接影响财政收入的核心要素,这可能是各地集中批地的重要原因。

中诚信分析师李燕说,当前中国地方债务的主要偿付来源是政府性基金收入,而政府性基金收入中75%的资金源自土地出让金。

根据国家审计署报告,截至2012年底,11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34865.24亿元,占省市县三级政府负有偿还责任债务余额93642.66亿元的37.23%。

以广州为例,自2008年以来,广州对土地出让金的依赖逐年加大,卖地收入占财政收入从10%提升至近40%。2013年广州卖地收入达838亿元,相当于2013年全市财政总收入(2224.3亿元)的37.7%。

根据实时的财政预案,广州2014年的土地出让金预计为800亿元。全年计划供应住宅用地666万平方米,同比去年增长10%,商业服务业用地509万平方米,同比增逾10%。

“广州的情况还算是好的,一些二三线城市的卖地收入占财政收入更达70%以上,”深圳一位券商研究人士称,他曾去多个城市调研地方债和土地市场,深感地方卖地之急切。

华东区某大型地产央企相关人士对21世纪经济报道记者说,杭州等区域去年加紧推地,一方面是偿债压力大,另一方面是担心2014年土地政策或有变,趁市场能卖好价钱的时候赶紧卖。

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