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开发商眼中的2014年楼市:调控政策不再一刀切

房地产时报   2014-01-04 09:13

[摘要] 2013年的楼市,房地产机构无不赚得“盆满钵满”,百万元佣金员工也不稀罕。对这些企业来说,是否会迎来同样幸运的2014年,非常值得探究和期待。

2013年的楼市,房地产机构无不赚得“盆满钵满”,百万元员工也不稀罕。对这些企业来说,是否会迎来同样幸运的2014年,非常值得探究和期待。

预计成交量与2013年持平

机构:房价先涨后稳

某机构日前预计,一线城市2014年成交量与2013年总体持平,政策面持续收紧下房价或先涨后稳。

从供应层面上看,2013年年底一线城市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批,部分供给或将推迟至2014年一季度,而2012年下半年起逐步释放的土地市场成交也将在2014年下半年之后形成住宅新增供应,因此一线城市2014年总体供应走势是稳中有增,其中北京增幅较大,将增幅45%,深圳增幅约30%,上海和广州则基本与2013年持平。

从成交层面上来看,2013年一线城市中上海、广州和深圳供求比大致维持在均等水平,由于2014年政策面依然看紧,市场销售速度大致将和2013年持平。总体上看,2014年一线城市中,上海、广州和深圳这三座城市市场成交量将和2013年基本持平,而北京,2013年受供应短缺积压需求,将在2014年释放,从而推动成交量小幅增长。

从房价角度来看,一线城市2014年将呈现先涨后稳态势,其中上半年在市场惯性作用下新盘价格仍将稳定上涨,尤其是2013年年底因信贷紧缩而推迟购房的需求在2014年初集中入市,这在一定程度上将提升开发商销售预期,定价也将有更大上涨空间。下半年之后,政策面持续收紧的影响持续发酵,主要的变数有两方面:一是局部政策收紧,目标可能是二套房贷或存量房税收;二是预售证管理再度启动,两者无疑都将对市场交易热情造成压力,从而平抑房价涨势。

存量房潜力进一步激活

信义房屋:房价趋于平稳

信义房屋认为,从政策面上来说,十八届三中全会、中央经济工作会议、城镇化工作会议及有关文件都没有明确提及“房地产调控”。三中全会还提出发挥市场在资源配置中的决定性作用,之后房地产税的提及、不动产登记制度等,都表明政府旨在建立房地产长效机制,以经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施,因此预计2014年市场政策方面将趋向灵活和市场化,而非一刀切方式。

从市场面看,2013年成交量一举超越2009年成交量,有一个非常重要的原因是3月二手房成交量达到7万套。2014年市场主力人群仍是刚需族,预计2014年市场成交量难以超越2013年的高度,但仍会保持平稳势态。

房价方面,在日前召开的住房城乡建设工作会议上,住建部强调对房价上涨压力大的城市从严落实各项房地产市场调控政策和措施。从这方面可以看到政府对于房价的重视程度,但考虑到上海市场的强烈刚性需求支撑,预计2014年上海房价会趋于平稳,至少高速上行会有压力。

值得注意的是,近几年市场中一二手房成交量比例差距拉大,越来越多的购房者选择存量房进行交易,市中心存量房的价值也在逐步体现出来。因此,未来存量房市场成交潜力将进一步激活。

今年上半年或加强预售证管理

戴德梁行:高端供应放缓

戴德梁行日前发布的数据显示,2013年上海土地市场出让金总收入超2000亿元,创历史新高,其中商品住宅用地出让金在1000亿元左右。标杆开发商在2013年内加大土地市场投入力度,在拿地结构上向一线城市和部分热点省会城市倾斜,在上海商品住宅市场中的投入不断加大。

2014年内,开发商土地市场中将继续关注一线城市及部分需求充裕的二线城市,进一步优化土地储备结构。

从政策面上分析,在2013年成交量上升的大背景下,为防止住宅市场出现过快上涨,预计限购政策在2014年上半年内不会松动。不同城市住宅市场在2013年分化格局已经非常明显,2014年内调控政策的走向预计将会强调地区差别。

戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏认为,预计2014年上半年上海住宅市场走势仍将保持平稳。具备长效调控功能的房产税政策或将在2014年下半年出台,但只会在交易环节收取。为更准确地抑制投资投机性需求,保护自住及改善性需求,预计新的房产税政策将与当前试点政策会有明显不同。另外,2014年上半年或将强调预售证管理,尤其是高端项目的预售证发放将会较谨慎,预计上海高端住宅市场供应量将有所放缓。

高端买家中,境内买家将保持谨慎乐观的心态,更认同一线城市房价的上涨态势,比较主动地寻找入市时机。境外买家对调控政策动向同样敏感,同时对国内经济走势预期乐观,再加上人民币汇率走势等因素,将促使他们继续看好境内楼市。

轨交、自贸区、迪士尼等效应发酵

汉原地产:市场机会很多

2014年的房价将如何?汉原地产董事总经理周士顶表示,目前看房量正逐渐恢复,说明刚需仍然活跃在市场。对于一部分购房者来说,“沪七条”暂时“冻结”的客户,都有保留的购房计划,2014年市场在一段时间消化期(通常为3个月)后,调控政策效应递减。

随着十八届三中全会、中央经济工作会议精神宣传贯彻,接下来将召开“两会”,市场日渐明朗。另外,多条轨交将开通,(5条在建线路包括9号线三期松江段、11号线北段二期、12号线、13号线一期和16号线,线路长度约145公里,共计77座轨交车站),将带动沿线房价上涨。再加上自贸区和迪士尼乐园2015年开园的影响,大趋势下,上海会有很多市场机会,特别是浦东地区,市场更趋活跃。

2014年,首次购房置换刚需族仍是购房大主力军,春节后的2月预计房价小幅上升,成交价格的上涨会带动成交量增加,需求将在2014年得到充分释放。

在市场化进程加快的2014年,取消“限购”的呼吁越来越多,不过“限购”的取消还需要极大的时间等待。2014年有望在房地产信息“城市联网”方面有大动作,楼市会进入一个深度盘整期。

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