[摘要] 十八届三中全会开幕，在民众对改革的期许中，“住得起房子”是重要一条。
名词解释：小产权房
是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证由乡政府或村委会颁发。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土局、房管局也不会给予备案。其所谓的产权证并不能让房产具备真正合法有效的产权。
十八届三中全会昨日开幕，在民众对改革的期许中，“住得起房子”是重要一条。
国务院发展研究中心给十八届三中全会提交的“383”改革方案中提出：“对已经形成的小产权房，按不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。”
2011年11月1日，西安市未央区人民法院在红光路石家花园小区（小产权房），公开审理住户李彦辉与房屋销售方房屋纠纷一案。法庭驳回李彦辉的上诉，并称国家没有针对小产权房出台相关法律规定。这个方案让买了小产权房或者考虑买小产权房的人燃起希望，然而数十亿平方米的小产权房真的有望正名吗？西安小产权房的现状如何呢？
“383”方案解读之五
目前小产权房总量或已超过70亿平方米，若按100平方米/套计算相当于有7000万套小产权房，以每户三口人计算相当于居住了2.1亿人口。
西安市民周兴权最近很纠结。“果断下手还是再观望一下？我真的拿不准。”他点着一根烟，一脸愁苦，“这个决定可能影响我们家未来十年过什么样的日子。”他纠结的是买不买西安城北一处小产权楼盘的房子。
没缴纳土地出让金小产权房优势是便宜。什么是小产权房？记者近日在西安街头随机询问路人，得到的答案五花八门。
“就是不能买卖的那种吧?”马先生有点拿不准。“小产权就是手续不全，是跟正规五证齐全的大产权相对的概念。”“西漂”小郑大学毕业刚三年，这样理解小产权房。
“小产权是不到70年的房子。我有个朋友买了个40年的，均价比周围商品房便宜一半。”李先生说。与他同行的赵先生则认为，“小产权房不是拿年限算的，指的是城中村改造的那种房。”
事实上，小产权房是没有缴纳土地出让金、没有土地使用证和预售许可证的房子，购房合同国土局、房管局也不会给予备案。“小产权房和城中村改造房也是两码事。城改房有不少是手续合规的，和一般商品房没区别。”长安大学城市研究所所长、陕西省房地产研究会会长王圣学说。
“我纠结的那个楼盘，说土地的使用年限是70年，但我听说它的性质还是小产权房。”周兴权说他看上的这个楼盘，目前的均价只有4000多元，比周边其他大产权楼盘要便宜40%左右。
“配套啥都挺方便，又离地铁近。我真是看上了。现在就是不知道政策会怎么变，我怕到时候再一补缴土地出让金，价钱就跟其他房差不多了。”
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专家称西安现有住宅中小产权房占两三成
西安的小产权房也着实不少。根据记者通过多种途径查询后的不完全统计，仅目前在售的就有41座楼盘，主要分布在二环外、三环内，北郊；楼盘有大有小，有些还地处繁华，配套完善。
那么，从1995年就开始萌芽的小产权房，到现在一共有多少呢？无论是国土部门还是房管部门，都不掌握这个“政策外的数字”。
深谙本地房地产情况的王圣学说,“在西安现有住房里大概占到20%~30%，不会再少了。”“过去不承认，但是管不了，所以基本上是听之任之。”
小产权房要转正怎样补缴费用是焦点
一直以来，小产权都被认为不合法，多年来多次整顿、清理。记者查询发现，从2010年至今，相关部门至少9次公开表示要“清理”或“治理”。
西安市也曾出台规定，称手续不全房产，如果被迁，分文不赔。但除了北京等少数地方有过强硬的动作外，多年来一直难有进展。
“强行取缔、硬压不是办法。”王圣学认同“383”方案表现出的动向，“光堵不行，要疏才对。像西安，以前已经出现过很多很大的小产权楼盘，难道都能一股脑拆掉？”
尽管“383”方案被认为相当接近高层意向，但正式形成政策落地，却注定不是一件很简单很快捷的事。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，小产权房转正会需要相当一段时间和许多工作来落实。
“先期只可能是一定范围内试点，大概4到5年后才会逐步全面推开。”
王圣学认为，怎样补缴费用是个问题。“开发商做完项目可能都不知道跑哪了，找他们回来补缴相关的出让金、税费，估计很难。那么让购房者补缴，这里面就会出现分歧。”“想卖房的应该愿意转正，毕竟身份合法了什么都好说；但只想自住的，怕是会觉得缴起来没必要。”
3问小产权房，缴钱“转正”钱谁缴？
10月，南京市大型小产权房项目——七彩星城小区的项目单位补缴7000余万元土地出让金，取得了国有土地使用证，小区“转正”。
城镇居民购买小产权房，不但背着违法之名，还要承受很多风险。
记者访问西安十余位小产权房业主，得到的关键词包括“质量差、环境差、物业差、配套一般、容积率高”等，除了普遍认同“地段不错、交通便捷”外，促使他们购买的最重要原因是“价格低”。如果没了这个因素还愿意买吗？90%的答案是否定的。
他们各自的购房价格，普遍只有同期同地段商品房的1/2甚至1/3。已在城西一小产权楼盘住了5年的安先生说，脏乱吵、治安差，他都无所谓，就是担心哪天被拆而无家可归，“到底住得不踏实。”但要交钱转正，“那得看钱多少，值不值。”
“方案说‘一定数量’，就算出让金、税费只让补缴一半，多少人愿意，情况都还不一定呢。”长安大学城市研究所所长、陕西省房地产研究会会长王圣学说。
现在赶紧买房等涨？
小产权房“转正”消息出现后，北京周边有小产权房一个月涨价千元；深圳投资客四处买小产权房，很多人都认为不可能拆除、风险不大。
记者查询西安在售小产权房楼盘的售价，发现普遍波动不大。纠结现在买不买小产权房的周兴权，属于打算自住的，但他怕补缴出让金、税费后，房子不再便宜；而那些有意买低等涨的市民，又想赌政策利好带来的差额。
但专家并不建议这样做。“现在购买还是有风险，因为变数很大。一直强调构建公平的这一届高层，如果真的出政策，不可能让正规、守法的人吃亏。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。王圣学也认为，抱着投资甚至投机目的，还是慎重。
“转正”会影响房价？
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，小产权房转正令土地供应主体增加，打破政府垄断局面，可以平抑房价和地价。
“应该会对房价有抑制作用。不论是激励小产权房转正入市，还是有条件地把质量过关、违规不严重的小产权房纳入保障房、公租房体系，都会起到调控作用。”
陈杰说，除现有的一部分严重违章的或者存在较大安全隐患的会被拆除，其他的还是有转正的希望。不过在王圣学看来，对市场的影响不会很明显。“转正牵扯的总量不会太大，毕竟购买者多是低收入阶层，主要是自住。”
“其实小产权房转正有望，传递出的更重要的信息是，高层迟早会让宅基地入市。”陈杰意味深长地说。
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